Wohnungsmarkt

Mieterverein fordert Verschärfung der Mietpreisbremse

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Anette Nayhauss
Begehrte Wohngegend: Blick vom Hochhaus  am Kudamm-Karree

Begehrte Wohngegend: Blick vom Hochhaus am Kudamm-Karree

Foto: Joerg Krauthoefer

Laut Studien des Mietervereins greift die Mietpreisbremse in Berlin nicht. Deshalb will die Mietervertretung mehr Transparenz.

Seit einem Jahr gilt die Mietpreisbremse in Berlin. Wer einen Mietvertrag unterschreibt, muss für seine Wohnung meist dennoch deutlich mehr zahlen als der Vormieter. Das ergaben mehrere Analysen von Wohnungsangeboten, die der Berliner Mieterverein in Auftrag gegeben hat. Der Mieterverein habe große Hoffnung in die Mietpreisbremse gesetzt, sagte Geschäftsführer Reiner Wild: „Die Erwartungen haben sich nicht erfüllt.“

Eine der Studien zum Berliner Mietmarkt untersuchte Angebote eines Internetportals seit Juni 2015, über das überwiegend private Vermieter und Wohnungsunternehmen ihre Wohnungen anbieten. Bei einer zweiten kamen zur Stichprobe von Angeboten im Internet vom März 2016 Angebote der städtischen Wohnungsunternehmen hinzu. Danach lagen, je nach Größe, Wohnlage und Baujahr der Wohnung, zwischen 40 und fast 100 Prozent der Angebotsmieten über der Zehn-Prozent-Grenze. Die geforderte Miete lag dabei pro Quadratmeter bis zu 4,66 Euro über der Vergleichsmiete, plus zehn Prozent. Im Durchschnitt liegen die Angebotsmieten um 2,18 Euro über der gesetzlich vorgeschriebenen Kappungsgrenze.

Besonders stark sind die Abweichungen bei den vor 1919 gebauten Gründerzeithäusern, vor allem bei kleinen Wohnungen bis 40 Quadratmeter. Auch in den größten Wohnungen ab 90 Qua­dratmeter lägen die Mieten klar über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Höchste Überschreitungen in Friedrichshain-Kreuzberg

Die höchsten Überschreitungen stellten die Experten in Friedrichshain-Kreuzberg fest: Dort werde der „zulässige Höchstwert“ um durchschnittlich 3,64 Euro überschritten. In Charlottenburg-Wilmersdorf seien es 2,97 Euro. In den Randbezirken sei die Situation entspannter, auch weil dort mehr Wohnungen der Städtischen Wohnungsunternehmen mit niedrigeren Mieten angeboten würden.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) dagegen meint, die Mietpreisbremse funktioniere. Die Mietendynamik sei deutlich gebremst worden. Der Vergleich der Wiedervermietungsmieten zwischen 2013 und 2015 zeige, dass sich die Mietpreisdynamik auf hohem Niveau „erkennbar verlangsamt“ habe, sagte auch Arnt von Bodelschwingh vom Unternehmen Regiokontext, von dem eine der beiden Studien stammt. Die Ursachen für diese Entwicklung seien aber noch unklar.

Der Berliner Mieterverein hatte zwei Analysen zu Wiedervermietungsmieten in Auftrag gegeben, zudem wurden Beratungsfälle des Vereins ausgewertet. Alle drei Untersuchungen kamen zum Ergebnis, die neue Vorschrift greife nicht. Laut Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten, nach umfassenden Modernisierungen und falls die Vormiete schon über der Grenze lag.

Die Analyse der Wohnungsangebote zeige, dass Berlins Vermieter in den Innenstadtbezirken einen Quadratmeterpreis von acht bis neun Euro für durchsetzbar halten, sagte Reiner Wild. In Friedrichshain-Kreuzberg sei mit 10,50 Euro pro Quadratmeter jetzt eine Grenze erreicht – das habe aber offenbar wenig mit der Mietpreisbremse zu tun. Wild forderte Nachbesserungen am Bundesgesetz zur Mietpreisbremse noch in dieser Legislaturperiode.

Der (BBU) hingegen hält die „vermeintlich festgestellten Überschreitungen der Mietpreisbremse“ für die Folge von methodischen Schwächen und lehnt eine weitere Verschärfung des Gesetzes ab. Die Studien stützten sich beim Vergleich nur auf den Mittelwert des jeweiligen Mietspiegelfelds. Merkmale wie hochwertige Böden oder ruhige Lage würden aber eine höhere Miete ermöglichen. Außerdem vermieteten viele BBU-Mitgliedsunternehmen das Gros ihrer Wohnungen nicht über Internetportale, sondern über ihre Geschäftsstellen.

Ordnungsämter sollen Bußgelder gegen Vermieter verhängen

Der Verein kennt die methodischen Probleme. Sie seien unvermeidbar, da Informationen fehlten, um jede Vergleichsmiete zu ermitteln. Die Daten hat der Verein aber für die „Aktion Mietpreisüberprüfung“, bei der Mieter prüfen lassen, ob ihre Miete den Vorgaben entspricht.

Der Mieterverein fordert, bei einer Neuregelung der Mietpreisbremse mehr Transparenz festzulegen. Der Vermieter müsse im Mietvertrag klare Angaben zu einer Modernisierung machen, mit der eine höhere Miete gerechtfertigt wäre. Der Mieter müsse eine zu hohe Miete vom Beginn des Mietverhältnisses an zurückbekommen, nicht erst ab dem Zeitpunkt einer Rüge des Vermieters. Außerdem solle die „Bestandsschutzregelung“ für Mieten aufgehoben werden, die vor der Mietpreisbremse über der Grenze lagen. Und die Ordnungsämter sollten Bußgelder verhängen können.