In fast allen Bezirken der Hauptstadt können Berliner Geld sparen, wenn sie eine Wohnung kaufen, statt sie zu mieten. Das ist das Fazit einer Analyse, die das Institut Empirica im Auftrag der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover vorgelegt hat. Für die Studie hatte das Institut die Verkaufsangebote in den Berliner Tageszeitungen und Online-Portalen im ersten Quartal 2016 ausgewertet. Ausgeklammert wurden dabei Neubauwohnungen.
Für den LBS-Kaufpreisspiegel hat Empirica als durchschnittlichen Wohnungskaufpreis 2920 Euro pro Quadratmeter errechnet. Berlinweit sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen damit gegenüber dem ersten Quartal 2013 durchschnittlich um neun Prozent pro Jahr gestiegen, heißt es in der Studie. Trotz der starken Preissteigerungen seien jedoch Wohnungskäufer gegenüber Mietern im Vorteil, denn sie könnten vom günstigen Zinsniveau profitieren. Für die Berechnung haben die Studienverfasser dabei die Finanzierung einer Eigentumswohnung mit 25 Prozent Eigenkapital und einer monatlichen Belastung von fünf Prozent (zwei Prozent Zins und drei Prozent Tilgung) zugrunde gelegt und mit den aktuellen Mietkosten verglichen.
Am meisten profitieren Käufer demnach in Lichtenberg. Bei einem Durchschnittspreis von 115.000 Euro für eine gebrauchte Eigentumswohnung sparen sie pro Monat 170 Euro gegenüber der Miete. Auch in Neukölln (160.000 Euro) ist der Vorteil für Käufer mit 150 Euro monatlicher Ersparnis beträchtlich. In Marzahn-Hellersdorf, Steglitz-Zehlendorf, Reinickendorf und Treptow-Köpenick ist der Kauf zwischen 52 und 83 Euro pro Monat günstiger. Nur in den beiden teuersten Berliner Bezirken, Mitte (213.500 Euro) und Friedrichshain-Kreuzberg (229.000)Euro ist das Kaufen mit 47 Euro, beziehungsweise 26 Euro im Monat teurer als das Mieten. „Immobilienkäufer sollten jetzt das günstige Zinsniveau für eine höhere Tilgungsrate nutzen. Das verkürzt die Tilgungsdauer und sorgt dafür, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist möglichst gering ist“, sagte LBS-Vorstandsvorsitzender Rüdiger Kamp.
Mieterverbände sind skeptisch
Berlins Mieterverbände sehen diese Empfehlung kritisch. „Zwar mag es der beste Schutz gegen steigende Mieten sein, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Doch was hilft diese Empfehlung, wenn es bei vielen Mietern am erforderlichen Eigenkapital fehlt“, so der Vorsitzende des Alternativen Berliner Mietervereins (AMV), Uwe Piper. Die meisten Banken würden bei der Finanzierung ein Eigenkapital von 20 bis 25 Prozent erwarten. Eine Summe, die die meisten Berliner Mieter nicht aufbringen könnten.
Allerdings, so Piper weiter, könnte der Berliner Senat Familien den Kauf einer Wohnung zu erleichtern. So erhebe das Land Berlin eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent. „Berliner mit einem geringen Einkommen sollten beim Erwerb einer selbstgenutzten Eigentumswohnung bei der Grunderwerbsteuer merklich entlastet werden“, forderte Piper. Zudem solle der Senat ein Förderprogramm auflegen, mit dem er das fehlende Eigenkapital zinslos zur Verfügung stelle.
Instandsetzung, Instandhaltung und Modernsierung
Noch entschiedener lehnt der Berliner Mieterverein (BMV) die Schlussfolgerungen der Studie ab. Beim Erwerb von Wohnungen dürfe man den Fokus nicht nur auf die aktuellen Finanzierungskosten legen, warnte BMV-Chef Reiner Wild. „Wer jetzt Eigentum erwirbt, sollte nicht alleine auf die laufenden Kosten aus der Finanzierung schauen, sondern auch im Blick haben, dass man für Instandsetzung, Instandhaltung und gegebenenfalls Modernisierung ein finanzielles Polster braucht“, warnte Wild.
Angesichts des erwarteten Bevölkerungszuwachses in Berlin bis 2020 werden nach Berechnungen des Senats rund 120.000 Neubauwohnungen benötigt. Um das zu erreichen, fordert e die Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) am Mittwoch, die Ränder des Tempelhofer Feldes mit Wohnquartieren zu bebauen.