Mietwohnungen

Preisexposion bei Bauland für Mietwohnungen

Gutachterausschuss müssen den Bodenrichtwert in der Innenstadt um 50 Prozent nach oben korrigieren

Gerade erst hat Bausenator Andreas Geisel (SPD) das Bauprogramm der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften präsentiert. Diese sollen in den kommenden zehn Jahren 60.000 Wohnungen errichten. Veranschlagt sind dafür bis zu einer Milliarde Euro jährlich. Ob diese Summe ausreichen wird, ist offen. Denn innerhalb des S-Bahn-Ringes sind die Grundstückspreise um durchschnittlich 50 Prozent gestiegen. Auch am Stadtrand hat sich Bauland verteuert, die Preissteigerung liegt dort bei rund 30 Prozent. Das geht aus den Bodenrichtwerten hervor, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin am Donnerstag vorgelegt hat.

Das bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angesiedelte Gremium, das mit 50 Fachleuten besetzt ist, hat mit der Preiskorrektur die Entwicklung nachvollzogen, die sich an den im Jahr 2015 abgeschlossenen Kaufverträgen abgezeichnet hat. "Wir hatten dabei auch Kaufpreise, die fast um das Fünffache über dem Bodenrichtwert lagen", sagte Reiner Rössler, Vorsitzender des Gutachterausschusses, der Berliner Morgenpost. Solche Extremwerte würden ohnehin nicht erfasst: "Wir gehen davon aus, dass es sich bei Grundstücken, die erheblich über den allgemeinen Kaufpreisen in der Nachbarschaft liegen, um Speziallagen handelt, die wenig Aussagekraft für die gesamte Bodenrichtwertzone haben", so der Vorsitzende. Solche Toplagen könnten etwa darin begründet sein, dass sie einen direkten Wasserzugang böten.

Für Reiner Rössler ist die Preissteigerung des vergangenen Jahres indes keine überraschende Entwicklung: "In Berlin beobachten wir Nachholeffekte im Vergleich zu anderen Ballungszentren", sagte Rössler. Bereits im Vorjahr 2014 waren die Bodenrichtwerte schon um 30 Prozent nach oben korrigiert worden. "Besonders in der Innenstadt gibt es wenig Bauland, gleichzeitig zählt Berlin immer mehr Einwohner, das treibt die Preise", so der Experte.

Die Preise steigen allerdings auch, weil angesichts günstiger Finanzierungsmöglichkeiten und fehlender Anlagealternativen immer mehr Investoren aus dem In- und Ausland in der deutlich wachsende Stadt Berlin das knappe Gut Bauland als lohnendes Geschäftsfeld ausmachen. In der Folge lagen die Geldumsätze im Jahr 2015 mit rund 16,8 Milliarden Euro bei rund 32.400 Käufen auf historischem Rekordhoch. Deutlich steigende Preise bei allen Immobilienteilmärkten sind die Folge.

Große Einzelverkäufe fallen besonders stark ins Gewicht

Überproportionale Zuwächse sind deshalb auch bei Büro- und Geschäftshäusern zu beobachten. Allerdings fallen hier größere und damit äußerst seltene Einzelverkäufe – wie etwa am Potsdamer Platz – besonders stark ins Gewicht. Auch bei Büronutzungen hat sich wegen fehlender Angebote im Zentrum der Stadt die Nachfrage nach derartigen Flächen in Gewerbegebieten innerhalb des S-Bahn-Ringes deutlich erhöht. Demzufolge wurden die Bodenrichtwerte in diesen Bereichen um bis zu 25 Prozent angehoben.

Doch anders als die Preissteigerungen bei Gewerbeflächen und beim individuellen Wohnungsbau, den Ein- und Zweifamilienhäusern (+ 19 Prozent), ist der im zweiten Jahr in Folge stark gestiegene Bodenrichtwert für Mehrfamilienhäuser ein echtes Problem für den Senat.

Denn geeignete Grundstücke für den Mietwohnungsbau befinden sich lediglich zu 15 Prozent im Besitz des Landes, 85 Prozent dagegen sind in privatem Besitz. Preiswerten Mietwohnungsbau für einkommensschwache Berliner zu forcieren – eine Aufgabe, die sich der Senat in dieser Legislaturperiode als vordringliche Aufgabe in das Koalitionspapier geschrieben hat – wird auf teurem Bauland dadurch immer schwieriger. "Der dramatische Anstieg der Baulandpreise ist für den Wohnungsbau besorgniserregend. Wohnen muss bezahlbar bleiben, deshalb müssen wir die Bodenspekulation verhindern", sagte denn auch der Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Engelbert Lütke Daldrup (SPD) die Entwicklung. Ein wichtiger Schritt sei deshalb die Ausweitung des Angebots, sagte Lütke Daldrup weiter. "Berlin muss schnell mehr Bauland ausweisen. Dafür schaffen wir die Voraussetzungen, indem wir eine Planungs-Task-Force mit 50 zusätzlichen Stellen einrichten." 20 Stellen würden für die Bezirke, 30 Stellen für die Senatsverwaltung eingerichtet, damit mehr Bebauungspläne in kürzerer Zeit bearbeitet werden können.

"Der Anstieg der Bodenpreise ist ein deutliches Zeichen für Spekulation", ist auch Martin Pallgen, Sprecher von Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) überzeugt. Neben der Ausweisung von neuem Bauland, "müssen wir deshalb auch sehen, wie wir das Horten von baureifen Grundstücken sanktionieren können", so Pallgen weiter. Hierzu gebe es bereits fiskalische Überlegungen. Für Details sei es aber noch zu früh. Derzeit würden die landeseigenen Unternehmen überwiegend auf eigenen Flächen bauen, das Senatsprogramm der 60.000 Neubauwohnungen sei daher nicht in Gefahr. Problematisch sei eher die künftige Entwicklung.

"Steigende Baulandpreise bedeuten steigende Baukosten", betonte unterdessen David Eberhart, Sprecher des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), in dem auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften organisiert sind. Das Land müsse daher sämtliche Flächenreserven nochmals kritisch überprüfen.

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