Immobilienmarkt

Wohnungen in Berlin werden noch teurer - Mitte boomt

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Andreas Abel

Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin und im Umland sind erneut gestiegen. Einen regelrechten Run erlebte Mitte.

Geringes Angebot, anhaltend hohe Nachfrage: In nahezu allen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die größten Preissprünge sind im Segment der Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Aber auch bei Baugrundstücken für Einfamilienhäuser sowie bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern gingen die Preise vielfach deutlich nach oben.

Deshalb richten Familien oder Berliner mit eher durchschnittlichem Einkommen und geringem Eigenkapital ihr Augenmerk verstärkt auf das Berliner Umland, um sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Dies geht aus dem am Donnerstag veröffentlichten Immobilienpreisservice des Immobilienverbandes (IVD) Berlin-Brandenburg hervor. Das aktuelle Zahlenwerk basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin und dem angrenzenden Umland.

Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise in Berliner Standardwohnlagen im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 12,1 Prozent auf 1850 Euro/Quadratmeter, in Vorzugswohnlagen um 13,6 Prozent auf 2500 Euro/qm. Bei neugebauten Objekten oder Erstbezug nach einer Sanierung müssen die Käufer allerdings teilweise wesentlich tiefer in die Tasche greifen. Weil Bodenpreise und Baukosten stark gestiegen sind – und auch, weil der Markt es hergibt – verlangen die Verkäufer im Schnitt 3200 Euro/qm in Standard- und 4000 Euro/qm in Vorzugswohnlagen.

Einen regelrechten Run erlebte im aktuellen Betrachtungszeitraum des Immobilienpreisservice der Bezirk Mitte. In den Standardlagen verteuerten sich die Preise um 29,7 Prozent auf nun 2400 Euro/qm. 37,5 Prozent ging es in den Vorzugswohnlagen nach oben, in denen jetzt bis zu 3300 Euro/qm gezahlt werden müssen.

Damit ist der Bezirk Mitte nun Berlins Spitzenreiter in diesem Marktsegment vor Charlottenburg-Wilmersdorf, wo der Quadratmeter Wohneigentum je nach Lage 2300 beziehungsweise 3200 Euro kostet.

Die wichtigsten Daten im Überblick:

Eigentumswohnungen

In Berlin stiegen die Preise in einfachen und mittleren Wohnlagen im Vergleich zum Vorjahr laut IVD durchschnittlich um 12,1 Prozent auf 1850 Euro pro Quadratmeter, in guten und sehr guten Wohnlagen um 13,6 Prozent auf 2500 Euro/m2. Bei neugebauten Objekten oder Erstbezug nach einer Sanierung müssen die Käufer allerdings häufig wesentlich tiefer in die Tasche greifen. Weil Bodenpreise und Baukosten stark gestiegen sind – und auch, weil der Markt es hergibt –, verlangen die Verkäufer im Schnitt 3200 Euro pro Quadratmeter in Standard- und 4000 Euro/m2 in Vorzugswohnlagen. Besonders drastisch ist der Anstieg in Mitte. In den einfachen und mittleren Lagen verteuerten sich die Preise, ohne Neubauten und Erstbezüge nach Modernisierung, um 29,7 Prozent auf nun 2400 Euro/m2, in den guten und sehr guten Lagen sogar um 37,5 Prozent auf 3300 Euro/m2. Damit ist Mitte nun Spitzenreiter in diesem Marktsegment vor Charlottenburg-Wilmersdorf, wo der Quadratmeter Wohneigentum je nach Lage 2300 beziehungsweise 3200 Euro kostet. „Die zentralen innerstädtischen Lagen werden am stärksten nachgefragt. Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Pankow erfreuen sich ebenfalls wachsender Beliebtheit. Die konsequente Entwicklung dieser Stadtteile wird in naher Zukunft zu weiteren Preisanstiegen führen“, sagte dazu Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses im IVD Berlin-Brandenburg. Die preisgünstigsten Eigentumswohnungen gebe es in Reinickendorf, Spandau, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf.

Einfamilienhäuser

Im Durchschnitt müssen Berliner 290.000 Euro in Standardwohnlagen und 390.000 Euro in Vorzugswohnlagen für ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern bezahlen. In diesem Jahr erhöhten sich die Kaufpreise je nach Lage um 7,4 beziehungsweise 8,3 Prozent. Im vergangenen Jahr waren es lediglich vier Prozent. Den geringsten Zuwachs mit 2,7 Prozent weisen gute Lagen in Reinickendorf auf, wo ein Einfamilienhaus bis zu 380.000 Euro kostete. In Charlottenburg-Wilmersdorf wurden für ein vergleichbares Objekt bis zu 700.000 Euro gezahlt, dort liegt mit plus 16,7 Prozent auch der Höchstwert in Berlin. Auf dem zweiten Platz der Steigerungsskala liegen die Vorzugslagen von Neukölln mit einem Anstieg von fast 15 Prozent. Im Bezirksvergleich günstig liegen Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf sowie Treptow-Köpenick. Je nach Wohnlage tendieren hier die Preise zwischen 225.000 und 300.000 Euro für ein Einfamilienhaus.

Mieten

Den Anstieg bei den Mieten sehen die Experten des Immobilienverbandes relativ stabil. Die durchschnittliche Nettokaltmiete (ohne Erstbezug) pro Quadratmeter liege bei 7,50 Euro in Standard- und neun Euro in Vorzugslagen. Das seien jeweils 25 Cent mehr als im Vorjahr. 2014 errechnete der IVD ebenfalls ein Plus von 25 Cent/m2.

Kapitalanlagen

Die Hauptstadt bleibt bei Anlegern ein begehrter Standort. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser sind um neun Prozent in Vorzugs- und zwölf Prozent in Standardlagen gestiegen. Vor allem in Mitte war die Preissteigerung mit 25,9 Prozent auf 1700 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche in Standardlagen und 20 Prozent auf 2400 Euro/m2 in Vorzugslagen erheblich. An der Spitze bleibt jedoch Charlottenburg-Wilmersdorf mit Preisen von 1800 Euro beziehungsweise 2500 Euro/m2, je nach Lage. Knapp die Hälfte der Investoren komme aus dem Ausland, so der IVD.

Einschätzung

„Es gibt eine Wohnungsknappheit in der Innenstadt, aber nicht in Berlin“, sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. In Außenbezirken fänden Familien nach wie vor günstige Angebote für Wohneigentum. Berlin brauche dringend mehr Neubau, um die hohe Nachfrage zu bedienen.