Wohnkostenatlas

Teures Zentrum, günstiger Stadtrand

Gründerzeitkieze auf Münchner Niveau: Berliner geben bis zu 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens fürs Wohnen aus.

Die Kosten, die die Berliner für das Wohnen aufbringen müssen, sind in den vergangenen vier Jahren erheblich gestiegen. Im Durchschnitt müssen Berliner 21,4 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete oder die Finanzierung ihres Eigenheims ausgeben. 2011 lag der Wohnkostenanteil noch bei 19 Prozent. Insbesondere in den Innenstadtbereichen liegen die Wohnkosten jedoch noch deutlich höher. In Mitte und Prenzlauer Berg wurde dabei erstmals die 30-Prozent-Marke überschritten. Das geht aus dem sogenannten "Erschwinglichkeitsindex" hervor, den das Internetportal ImmobilienScout24 jetzt vorgelegt hat.

Der Index untersucht das Verhältnis von Kaufkraft und Wohnkosten. Und obwohl die Gehälter nach Angaben des statistischen Landesamtes im vergangenen Jahr in Berlin um 1,8 Prozent gestiegen sind, kann dies die dynamische Preisentwicklung bei Mieten und Kaufpreisen nicht ausgleichen. Der ohnehin fragwürdige Trost, dass das Wohnen in München ja noch deutlich teurer sei, gilt zumindest in den Innenstadtlagen mit überwiegend gründerzeitlicher Bebauung längst nicht mehr. In Mitte (30,6 Prozent), Prenzlauer Berg (30,1), Rummelsburg (29,7), Kreuzberg (28,6) und Friedrichshain (27,7) wenden die Einwohner bereits einen größeren Anteil ihres Einkommens für das Wohnen auf als die Münchner (27,1 Prozent). In insgesamt zwölf Berliner Ortsteilen liegt der Wohnkostenanteil (ohne Betriebs- und Nebenkosten) bereits bei mehr als 25 Prozent.

Insbesondere in Mitte sind die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. "Hier trifft eine große Nachfrage auf ein immer geringer werdendes Angebot. Das bleibt nicht ohne Folgen für die Preisentwicklung", so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Da Mitte eine vergleichsweise junge Einwohnerstruktur mit vielen Studenten habe, hinkten die Haushaltsnettoeinkommen im Vergleich zu wohlhabenden Stadtteilen wie Grunewald hinterher. So müssten Wohnungssuchende im grünen Vorort Grunewald mit elf Euro je Quadratmeter und Monat zwar mit Abstand am tiefsten in die Tasche greifen. Aber da dort überwiegend wohlhabende Berliner leben – das Nettohaushaltseinkommen betrug dort 2014 43.053 Euro – müssten die Grunewalder "nur" 26,9 Prozent für die Wohnkosten aufbringen. In Mitte werden Wohnungen zwar rund einen Euro je Quadratmeter günstiger angeboten, doch die Einkommen der Bewohner liegen mit einem Jahreshaushaltseinkommen von 32.595 Euro durchschnittlich etwa 10.000 Euro unter denen der Grunewalder. Gemessen am Einkommen, sei der Wohnkostenanteil deshalb in Mitte am höchsten.

Mietpreisbremse wirkt nicht – Nachbesserungen gefordert

Vielen sind Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg oder Friedrichshain inzwischen zu teuer, sie weichen auf Neukölln aus. "Gerade Neukölln hat in den vergangenen Jahren einen Aufschwung erlebt. Neben alteingesessenen Bewohnern prägen vor allem junge Zuzügler das Bild Neuköllns", so Hebecker. Die Zuzügler würden vor allem kommen, weil die Mieten im Vergleich zu anderen Bezirken erschwinglich sind. Doch die große Nachfrage habe dazu geführt, dass die Angebotsmieten inzwischen durchschnittlich 8,32 Euro pro Quadratmeter betragen und die Wohnkosten deshalb in Neukölln um rund fünf Prozent auf 25 Prozent berlinweit am stärksten gestiegen sind.

Im Verhältnis zu ihren Einkommen am günstigsten wohnen Berliner in den Ortsteilen Schmöckwitz (Köpenick) und Waidmannslust (Reinickendorf). Dort müssen nur 14,2 beziehungsweise 14,8 Prozent des Einkommens für das Dach über dem Kopf aufgewendet werden. Das liegt im Falle des Reinickendorfer Ortsteils am günstigen Mietniveau (Angebotsmieten 2014: 5,58 Euro/Quadratmeter). Die Schmöckwitzer dagegen verfügen laut Erschwinglichkeitsindex über die berlinweit höchste Kaufkraft (49.568 Euro). Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Wohnkosten weiter steigen werden – und dass trotz der Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015. Das zumindest legen die auf den Internetportalen aktuell erfassten Angebotsmieten nahe – egal ob es sich um Immowelt.de (9,60 Euro/Quadratmeter in 9/2015) oder Immobilienscout24 (8,50 Euro/Quadratmeter in 8/2015) handelt. "Wir müssen leider davon ausgehen, dass die Mietpreisbremse keine Wirkung zeigt", sagt Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV). Die Entwicklung zeige, dass die Vermieter sich in der Regel nicht an die Mietpreisbremse halten würden, denn die durchschnittliche Kappungsgrenze (ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent) liege bei 6,42 Euro je Quadratmeter und Monat. Wild kritisiert, dass Mieter nur schwer herausfinden könnten, wie hoch das preisrechtlich Zulässige tatsächlich sei. Und weil es so viele Ausnahmen gebe, könne der Mieter auch nicht sicher sein, ob außer Ärger überhaupt etwas dabei herausspringe, wenn sie dem Vermieter gleich zu Beginn des Mieterverhältnisses eine Rüge erteilten. Der BMV fordert deshalb, dass das Gesetz nachgebessert wird. "Die Ausnahmen müssen abgeschafft und die Vermieter verpflichtet werden, bei Vertragsabschluss die Miethöhe zu begründen", so Wild.

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