Gutachten

Eigentümer können zu Sozialmieten verpflichtet werden

Die Grünen wollen Sozialmieter entlasten. Ein Professor hält das für möglich – ohne die Landeskasse durch Subventionen zu belasten.

Seit dem Wegfall der Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau klafft eine riesige Finanzierungslücke zwischen der sogenannten Kosten- und der Sozialmiete. Das führt zu der widersinnigen Situation, dass ausgerechnet die wirtschaftlich schwächsten Berliner in den einst mit viel Geld vom Land Berlin geförderten Wohnungen oft Höchstmieten zahlen müssen. Das Problem ist nicht neu, droht aber durch den Mietenvolksentscheid vollends zum finanziellen Desaster für die Stadt zu werden. Denn in dem Entscheid wird unter anderem gefordert, dass die öffentliche Hand die Mieten weiter heruntersubventionieren soll. Nach Auffassung der Grünen ist das jedoch gar nicht nötig.

Rechtssicherer Ausweg

„Viel besser wäre es doch, wenn wir die Eigentümer an den Kosten beteiligen könnten“, so die grüne Fraktionschefin Antje Kapek. Dies sei kein Wunschtraum, sondern rechtlich durchsetzbar, versicherte Kapek. Kapek stützte sich dabei auf ein Gutachten, das die Grünen beim renommierten FU-Rechtsprofessor Martin Schwab in Auftrag gegeben haben. Am Freitag präsentierte sie Auszüge aus der Studie.

Chance vertan

Seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 kann das Land Berlin alle Regelungen festsetzen und ändern, die den Sozialen Wohnungsbau betreffen. Laut Gutachten seien jedoch die einschlägigen Vorschriften zur Miethöhe seit Jahrzehnten nicht richtig angewendet worden. Auch das 2011 verabschiedete Berliner Wohnraumgesetz habe die Situation nicht entschärft. Insbesondere sei damals die Gelegenheit verpasst worden, die Kostenansätze in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Hauseigentümer zu überprüfen – und die Mieten somit nach unten zu korrigieren. So können beispielsweise Eigentümer, die ein Wohnhaus vor zehn Jahren für drei Millionen Euro gekauft haben, Kapitalkosten in Höhe von 8,5 Millionen Euro geltend machen. Kosten, die der ursprüngliche Eigentümer und Bauherr wiederum 15 Jahre zuvor aufbringen musste. Um die tatsächlichen Kapitalkosten zu decken wäre eine Kostenmiete von sieben Euro je Quadratmeter und Monat gerechtfertigt – tatsächlich jedoch macht der neue Eigentümer 13 Euro geltend, um seine angeblichen Kosten zu decken. Wie durch Zauberhand steigt dadurch die Rendite für den neuen Eigentümer von 4,5 auf mehr als 30 Prozent.

Investitionsbank soll prüfen

„Um diesen Irrsinn abzustellen, müssen dringend die einzelnen Bewilligungsbescheide für jeden Sozialbau geprüft werden“, fordert Kapek. Denn bisher sei nicht überprüft worden, ob die weiterhin von den Vermietern in Anrechnung gebrachten Kosten tatsächlich entstanden sind und dem damals wie heute geltenden Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen. Diese rechtssichere Überprüfung könne der Senat veranlassen, beispielsweise durch seine Investitionsbank IBB. Rund 2000 Gebäude mit einem Bestand von 123.000 Wohnungen müssten nach ihrer Schätzung neu bewertet werden.

Die Grünen hoffen, dass der schwarz-rote Senat durch die Studie, die offiziell im September vorgelegt werden soll, zum Handeln angeregt wird. „Schließlich gilt es, den Initiatoren des Mietenvolksentscheid eine echte Alternative zu ihren Vorschlägen zu bieten“, ergänze der Wohnungspolitische Sprecher der Grünen, Andreas Otto. Der Berliner Senat habe errechnet, dass die Forderungen des Volksentscheids für soziale Mieten rund 3,2 Milliarden Euro zusätzliche Kosten bis 2021 für die Landeskasse bedeuten würde, die Initiative selbst rechnet mit 1,1 Milliarden Euro. Die erste Hürde auf dem Weg zum Volksentscheid haben die Initiatoren mit knapp 50.000 gesammelten Unterschriften Ende Mai bereits locker genommen. „Wir verstehen das Gutachten als konstruktiven Beitrag“, so Kapek. Schließlich verhandele der Senat noch mit dem Bündnis über einen Kompromiss. „Da könne unser Gutachten die Basis für weitere Verhandlungen sein“, so die Grünen-Chefin.