Berliner Wohnungsmarkt

Mietpreisbremse – Was Mieter jetzt wissen müssen

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Isabell Jürgens

Foto: Soeren Stache / dpa

In einer Woche treten in Berlin die Mietpreisbremse und das neue Maklergesetz in Kraft. Das wirft bei vielen Fragen auf. Was darf der Vermieter noch? Wer zahlt den Makler?

Die Mieter in Friedrichshain-Kreuzberg sind aufgeschreckt. Zahlreiche meldeten sich in den vergangenen Tagen bei Rathauschefin Monika Herrmann (Grüne), weil sie für ihre Wohnung einen Preis zahlen müssten, der weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Auslöser war ein Brief Herrmanns an das Immobilienunternehmen Akelius, das wie berichtet eine extrem teure Hinterhauswohnung in einem Altbau an der Straße der Pariser Kommune 39 angeboten hatte. „Ich bekomme Bürgeranfragen mit der Bitte, mich um das Problem der Mietensteigerungen zu kümmern“, sagte die Bezirksbürgermeisterin der Berliner Morgenpost.

Ab 1. Juni soll die Mietpreisbremse Wohnungssuchende in Berlin vor zu hohen Angebotsmieten schützen. Ob das jedoch in allen Fällen funktionieren wird, ist zweifelhaft. Das zeigt schon die schriftliche Antwort des Akelius-Prokuristen Ralf Spann, der sich gegen die Vorwürfe der Bezirksbürgermeisterin wehrt. Der Vermietung der 2,5-Zimmer-Wohnung mit 74 Quadratmetern Wohnfläche seien umfangreiche Modernisierungen vorangegangen, schreibt der Prokurist in dem Brief, der der Berliner Morgenpost vorliegt. Anders als von Monika Herrmann behauptet, betrage die Miete nur 12,18 und nicht 15,37 Euro pro Quadratmeter nettokalt.

Auch damit liegt sie allerdings noch rund 50 Prozent über den 8,10 Euro, die der neue Mietspiegel als Obergrenze ausweist. Der Akelius-Prokurist sieht darin jedoch kein Problem: Denn selbst nach dem 1. Juni würden umfangreich sanierte Wohnungen nicht dem Mietspiegel unterliegen.

Tatsächlich lassen die Neuregelungen auf dem Mietenmarkt zahlreiche Ausnahmeregelungen und Interpretationsspielräume zu, die es den Mietern erschweren, ihre neu gewonnenen Rechte auch tatsächlich einzufordern. Die Berliner Morgenpost gibt einen Überblick über die wichtigsten Chancen und Risiken.

Der Modernisierungs-Ausweg

Bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen gilt die neue Mietpreisbremse, nach der eine angebotene Wohnung die im Berliner Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf, nicht. Als Neubauten gelten alle Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden. Als umfassend renoviert gelten Wohnungen, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat.

Wie können Mieter die Neumiete überprüfen?

Der Berliner Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete, nach Größe, Lage, Baualter und Ausstattung der Wohnung. Liegt beispielsweise die ortsübliche Miete bei 7,00 Euro je Quadratmeter, darf der Vermieter bei der Wiedervermietung maximal 7,70 Euro je Quadratmeter verlangen.

Was kann der Mieter gegen überhöhte Mieten tun?

Zunächst einmal: keinen Mietvertrag unterschreiben, bei dem die Miete zu hoch angesetzt ist. Erfährt man jedoch erst hinterher, dass die geforderte Nettokaltmiete höher als die selbst errechnete ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent ist, sollte der Mieter nach Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter schriftlich die Miethöhe mit Hinweis auf die errechnete ortsübliche Vergleichsmiete rügen, rät Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins (BMV). Diese Rügepflicht ist laut Gesetz vorgesehen, um zu viel gezahlte Miete zurückfordern zu können. Der Berliner Mieterverein hält ein Formschreiben zur Rüge bereit. Der Vermieter muss die Miete daraufhin begründen. Gibt es danach noch keine Einigung, sollte der Mieter sich bei der Mieterberatung juristischen Beistand holen. Als letztes Mittel bleibt eine gerichtliche Klage.

Das Klage-Risiko

In der Vergangenheit bekamen Kläger, die sich auf den Mietspiegel bezogen, oft Recht. Allerdings zweifeln Vermieterverbände die Aussagekraft des aktuellen Berliner Mietspiegels an, nachdem ein Charlottenburger Amtsgericht vor Kurzem geurteilt hatte, er sei aufgrund wissenschaftlicher Mängel kein „qualifizierter“ Mietspiegel und damit auch nicht rechtssicher. „Der Berliner Mietspiegel 2015 ist, entgegen seiner eigenen Behauptung, so lange kein qualifizierter Mietspiegel, wie eine gesicherte Rechtsprechung ihm dieses Prädikat noch nicht verliehen hat“, sagt Dieter Blümmel, Sprecher des Eigentümervereins Haus und Grund. Er rechne deshalb damit, dass ab Spätherbst verstärkt Prozesse wegen Streitigkeiten bei der Neuvermietung anhängig werden.

Die Umgehungsmöglichkeiten

Da der Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse keine Aussagen zur Behandlung etwaiger „Zuschläge“ (etwa für teilgewerbliche Nutzung, für Garagen, Garten oder Möbel) treffe, könnten Vermieter laut Mietervereinschef Wild verstärkt versuchen, mittels Zuschlägen den Mietpreis weiter nach oben zu treiben. Zudem gelte die Mietpreisbremse nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Möglicherweise bekomme diese Vermietungsart „Konjunktur“. Denkbar sind auch Vereinbarungen mit einer weit überhöhten Betriebskostenpauschale.

Die Makler-Risiken

Ab 1. Juni gilt in Berlin das sogenannte Bestellerprinzip. Danach muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt. Nur wenn Mieter einen schriftlichen Maklervertrag unterzeichnen, müssen sie die Provision auch tatsächlich tragen. „Vorsicht also bei Unterzeichnung solcher Aufträge“, warnt Mietervereinschef Wild. „Unsere Mitglieder werden sich an das Gesetz strikt halten“, versichert Markus Gruhn, Verbandschef beim Ring deutscher Makler (RDM). „Maklerkosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden“, betont auch Dieter Blümmel. Die Vermieter könnten aber unterschiedliche Ausweichstrategien entwickeln: Zum einen könnten sie viel zu hohe Abstände, zum Beispiel für eine Einbauküche, verlangen, so der Verbandssprecher. Zum anderen bestehe die Gefahr, dass das Haus weniger instand gesetzt wird.

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