Pläne der Degewo

Wie aus 2600 Berliner Wohnungen 4000 werden können

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Isabell Jürgens

Foto: Luiza Puiu / Luiza Puiu (2)

Effizient und preiswert: Die Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo will sich Wien zum Vorbild nehmen und anders bauen. Denn Wien gilt als Vorreiter im sozialen Wohnungsbau.

„Das ist wunderbar, so etwas funktioniert in Berlin garantiert auch!“ Degewo-Chefin Kristina Jahn steht vor einem neu gebauten Häuserensemble im Sonnwendviertel, einem ehemaligen Bahngelände in der österreichischen Hauptstadt Wien, und ist begeistert. Nicht nur, weil die unterschiedliche Gestaltung der einzelnen Wohnhäuser nicht vermuten lässt, dass hier in großem Stil Sozialwohnungen errichtet werden, denen in Berlin immer noch der schlechte Ruf der seelenlosen Wohnmaschine anhaftet.

Was die Chefin von Berlins größter kommunaler Wohnungsbaugesellschaft ins Schwärmen geraten lässt, sind vielmehr unzählige Baudetails, die dafür sorgen, dass die Wiener Wohnungen deutlich preiswerter errichtet werden können. „Fenster nur in Standardgrößen, Fassaden mit Plexiglaselementen verkleidet, verzinkte Industriegitter als Balkonsicherung, Verzicht auf Kellerräume“, zählt sie nur einige der Merkmale auf. „Wenn wir uns am Wiener Modell orientieren, können wir für die gleiche Summe ein Drittel mehr Wohnungen bauen“, ist sie überzeugt.

Mit ihrer Bauabteilung ist die 40-Jährige, die erst seit dem 1. Oktober 2014 Vorstandsmitglied bei der Degewo ist, nach Wien geflogen. Auf dem Programm stehen der Besuch der drei großen Neubauviertel der österreichischen Hauptstadt. Das sind das Sonnwendviertel (5000 Wohnungen), das Neubaugebiet Nordbahnhof (10.000 Wohnungen) und die Seestadt Aspern (10.500 Wohnungen).

Denn die Ausgangssituation in Wien ist durchaus vergleichbar mit der Lage in Berlin. Das Bevölkerungswachstum der 1,8 Millionen Einwohner zählenden Metropole beläuft sich auf rund 20.000 jährlich. Berlin mit seinen 3,4 Millionen Einwohnern verzeichnet einen jährlichen Zugewinn von rund 40.000 Einwohnern. Auch die Prognosen sehen für Berlin und Wien ähnlich aus: Das Bevölkerungswachstum wird sich auf absehbare Zeit nicht abschwächen.

Doch während Berlin zehn Jahre lang überhaupt keinen sozialen Wohnungsbau mehr betrieben hat und erst seit vergangenem Jahr wieder 1000 Wohnungen jährlich gefördert werden, ist der soziale Wohnungsbau in Wien seit dem Ersten Weltkrieg praktisch ununterbrochen weitergeführt worden – und das auf hohem Niveau: Rund 6500 Wohneinheiten werden jährlich mit Fördermitteln der Stadt Wien errichtet.

Fahrradraum und Mietergarten

Um diese im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung gewaltige Leistung bei ebenfalls angespannter Haushaltslage zu erbringen, haben die Wiener schon vor vielen Jahren damit begonnen, dem preiswerten Wohnungsbau oberste Priorität einzuräumen – ohne freilich auf hohe architektonische Qualität, soziale Nachhaltigkeit und vor allem günstige Mieten zu verzichten. Im Sonnwendviertel, das auf 39 Hektar im Endausbau einmal 13.000 Einwohner beherbergen soll, sind die Unterschiede zum massenhaften Berliner Wohnungsbau der 60er- und 70er-Jahre deutlich zu sehen. Trotz der hohen Dichte verfügt jedes Gebäude der Wohnanlage über einen hohen Wiedererkennungswert. Geradezu revolutionär wirken die Mieterdachgärten, Funktionsräume wie der Fahrradraum mit angeschlossener Werkstattfläche, der Indoor-Kinderspielplatz und der Fitnessbereich. „Das sind keine überflüssigen Spielereien, sondern es dient der Wohnzufriedenheit“, versichert der Wiener Architekt Otto Höller. Tatsächlich sind Vandalismusschäden selten, Graffitischmierereien ebenfalls. Da die Grundrisse der Wohnungen „effektiv“ – 40 bis 70 Quadratmeter für ein bis drei Zimmer – sind, sei es zudem wichtig, den Mietern innerhalb ihrer Wohnanlage ein Angebot an Treffpunkten zu schaffen.

„Wir müssen das Rad nicht neu erfinden, sondern können vom Wiener Vorbild lernen“, sagt Kristina Jahn nach dem Rundgang anerkennend. Besonders überzeugt habe sie die Flächeneffizienz im Inneren der Gebäude. „In Berlin erschließt ein Treppenhaus in der Regel nur drei Wohnungen je Stockwerk“, so der Österreichische Architekt Oliver Scheifinger. In Wien ist mindestens die doppelte Anzahl von Wohnungen Standard. „Allein dies führt dazu, dass in Berlin von 100 Quadratmetern Neubau nur 65 Quadratmeter vermietbare Wohnfläche sind“, sagt Scheifinger. In Wien dagegen entstehen 80 bis 82 Quadratmeter Wohnfläche. Weitere Einsparpotenziale ergeben sich durch die Bebauungsdichte der Grundstücke sowie den Einsatz preiswerter Baumaterialien.

500 Millionen Euro Investitionen

„250 Euro Baukosten pro Quadratmeter bedeuten am Ende einen Euro Monatsmiete für die Fläche“, rechnet Jahn vor. In Berlin, wo Neubau nach Meinung aller Experten für unter 2500 Euro kaum zu haben ist, würde das bereits eine Miete von zehn Euro pro Quadratmeter bedeuten. „Allerdings ist in dieser Summe der Grundstückspreis schon enthalten“, sagt Jahn. Die Degewo versucht deshalb, vor allem dort zu bauen, wo sie bereits Grundstücksbesitzerin ist. „Externe Grundstücksangebote liegen in der Regel zwischen 250 bis 400 Euro je Quadratmeter“, sagt Jahn. Bei 400 Euro sei aber die Obergrenze erreicht, „mehr ist nicht drin“. Mit den beiden österreichischen Architekten hat sie bereits ein Neubauvorhaben in Köpenick verabredet, dass nach den neuen Grundsätzen funktionieren soll. Das Ziel: 1550 Euro pro Quadratmeter Baukosten inklusive Baunebenkosten: „Wenn das gelingt, können wir in den kommenden fünf Jahren für 500 Millionen Euro nicht nur wie geplant 2600 Wohnungen errichten, sondern 4000“, sagt Jahn.