Geplantes Gesetz

Berliner Ferienwohnung-Verbot - Experte erwartet Klagewelle

Das geplante Gesetz steht rechtlich auf dünnem Eis. Denn anderen auf Zeit seine Wohnung zu überlassen, ist grundsätzlich zulässig sein.

Foto: Massimo Rodari

Immobilienrechtler und die Wohnungswirtschaft sagen eine Klagewelle voraus, wenn Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) sich mit seinen Plänen für ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in den Berliner Innenstadtbezirken durchsetzen sollte.

"Die ganze Sache macht den Eindruck, als sei sie mit heißer Nadel gestrickt", lautet die Bewertung des Immobilienrechts-Anwalts Kai-Peter Breiholdt, der für die Arbeitsgruppe der Miet- und Immobilienrechtsexperten im Berliner Anwaltsverein spricht. "Ich befürchte, dass auf die Gerichte eine Welle von Rechtsstreitigkeiten zurollt", sagte der Anwalt. Die Leute würden sich wehren und viele hätten gute Chancen, vor Gericht gegen die Behörden zu gewinnen. Vor allem, wenn es darum geht, Müllers politisch vordringlichstes Ziel zu erreichen und die Nutzung von Wohnungen als Feriendomizile einzudämmen, sieht der Praktiker Konflikte.

Nach dem Referentenentwurf aus dem Hause Müller für eine neue Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll eine gewerbliche Nutzung von Wohnraum bestraft werden. "Was ist gewerblich?", fragt Anwalt Breiholdt. Wenn jemand für ein Dreivierteljahr ins Ausland gehe und seine Wohnung auch mit einem saftigen Aufschlag für diese Zeit vermiete? Oder wenn jemand für sechs Wochen einen Sprachstudenten einziehen lässt? Oder an Freunde vermietet? Anderen Leuten auf Zeit seine Wohnung zu überlassen, sei grundsätzlich zulässig, das hätten diverse Urteile bestätigt.

Die ganze Initiative der Stadtentwicklungsverwaltung beruhe auf der Studie des Beratungsbüros Gewos, das häufig für Müllers Behörde tätig sei. Die Gutachter hatten festgestellt, dass der Wohnungsmarkt in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf angespannt sei. Deswegen soll das Verbot, Wohnungen in Arztpraxen, Büros oder Urlaubsdomizile umzuwandeln, nur dort gelten. Damit stehe und falle die ganze Initiative mit der Seriosität dieses Gutachtens, gibt Breiholdt zu bedenken. Wenn jemand wissenschaftlich die Kriterien angreift, wäre die ganze Verordnung zu kippen. Als Folge der Gewos-Studie soll etwa in Kreuzberg untersagt werden, was wenige Meter weiter in Neukölln jedoch erlaubt sein soll. "Das könnte ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz sein", sagte Anwalt Breiholdt. Problematisch sei zudem, dass bezirkliche Kontrolleure auch das Recht haben sollen, in Wohnungen einzudringen und zu prüfen, ob sie tatsächlich zweckentfremdet seien. Das sei ein "ziemlich schwerer Eingriff in ein wesentliches Grundrecht", findet der Jurist.

Wohnungswirtschaft übt Kritik

Während die Mieterverbände grundsätzlich die Initiative des Stadtentwicklungssenators Müller begrüßen, reagierte die Wohnungswirtschaft sehr reserviert. Allein einen von fünf Punkten, die als Zweckentfremdung gelten sollen, halten die Juristen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) für justiziabel. Nämlich die Vorschrift, wonach die Wohnung nicht gewerblich nutzbar sei. Der gewerbliche Status beginnt bei darin erzielten Erlösen von 6000 Euro pro Jahr, egal ob in einer Arztpraxis oder durch die Vermietung an Touristen. "Das ist wirklich justiziabel", sagte ein BBU-Sprecher. Die anderen Punkte seien viel zu unspezifisch. Dadurch würde die geschätzte Zahl von 10.000 Ferienwohnungen in Berlin sinken.

Problematisch sei zudem, an wen sich die von Müller im Falle von Zweckentfremdung einzusetzenden Treuhänder zu wenden hätten, wenn Mieter ohne Wissen und Billigung des Vermieters ihre Wohnungen an Touristen vergeben würden. Diese Probleme sorgen auch in der eigenen Partei für Skepsis. "Ich sehe das zurückhaltend", sagte die wohnungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion, Iris Spranger. Im Gesetz müsse es klare Abgrenzungen geben.

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