Schrottimmobilien

Die Akte Braun

Morgenpost Online hat Menschen getroffen, die zum Kauf von überteuerten Eigentumswohnungen überredet worden sind. Wir dokumentieren ihre Fälle, in die auch der langjährige Notar und neue Verbraucherschutzsenator Michael Braun involviert ist.

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Julia Schmidt schämt sich, wenn sie an den Tag denkt, an dem sie sich fast ruiniert hätte. Der Tag, an dem sie auf die Überrumpelungstaktik windiger Immobilienvermittler hereingefallen war. An dem sie eine rechtlich bindende Urkunde unterzeichnete, deren Inhalt sie erst Tage später richtig begriff. „Ich war wie benebelt, alles ging ruck, zuck!, und trotzdem frage ich mich heute noch, wie ich das unterschreiben konnte“, sagt Schmidt. Viereinhalb Jahre ist der Tag mittlerweile her, und die studierte Volkswirtin konnte kurz darauf gerade noch verhindern, Besitzerin einer völlig überteuerten Immobilie zu werden. Doch peinlich ist ihr die Geschichte immer noch. „Hinterher kann man es niemandem erklären, sich selbst nicht und anderen Leuten schon gar nicht“, sagt Julia Schmidt (Name geändert).

Immer wieder haben sich in den vergangenen Tagen Menschen bei der Berliner Morgenpost gemeldet, die ähnliche Erfahrungen wie Julia Schmidt gemacht haben. Auch sie haben ihre Anwälte eingeschaltet, weil sie, bedrängt von den Vermittlern, ebenfalls für sie sehr nachteilige Angebote für den Kauf von Eigentumswohnungen unterschrieben.

Nicht alle, aber einige saßen dabei vor einem Notar, der in der neuen rot-schwarzen Koalition von seiner Partei CDU zum Senator für Justiz und Verbraucherschutz berufen wurde: Michael Braun, 55 Jahre alt, verheiratet, zwei erwachsene Kinder, Vorsitzender des größten Kreisverbandes der Berliner CDU in Steglitz-Zehlendorf.

Vergangene Woche gelangten kurz vor Brauns Vereidigung Vorwürfe von Verbraucherschützern und Anlegeranwälten in die Öffentlichkeit. Braun soll als Notar wissentlich am Vertriebssystem sogenannter Schrottimmobilien mitgewirkt haben. Braun hatte das bestritten. Seitdem diskutiert die Stadt, ob Braun als Senator für Verbraucherschutz und Justiz tragbar ist oder nicht.

Für Julia Schmidt fing die Geschichte mit einem Umzug an. Im Februar 2007 mietete sie eine Wohnung an, für die sie der Hausverwaltung einen Einkommensnachweis vorlegen musste. Ob sie nicht Steuern sparen wolle, fragte ihr Makler die heute 46-Jährige und vermittelte sie weiter an die Firma Swisskontor. Leicht Steuern zu sparen, das schien verlockend. „Aber ich war von Anfang skeptisch, ob ich mir das überhaupt würde leisten können“, sagt Schmidt. Schließlich zahlte sie noch einen anderen Kredit für ein Auto ab. „Ich dachte immer, ich kann sowieso nichts kaufen, ich habe ja gar kein Geld.“ Eines Abends bei einem Termin mit ihrem Swisskontor-Berater hieß es, Schmidt müsse jetzt Nägel mit Köpfen machen, damit man die Angebote bei den Banken zur Finanzierung einholen könne. Der Berater fuhr mit Schmidt in einer Luxuslimousine zu Notar Braun. Sie wusste nach eigenen Angaben von diesem Termin vorher nichts. Braun las ihr eine Urkunde vor, sie unterzeichnete, immer noch in dem Glauben, es handele sich um ein unverbindliches Angebot. Doch damit hatte Schmidt ihr unwiderrufliches Einverständnis abgegeben, eine Wohnung in Moabit zu kaufen – der Verkäufer hätte nur noch zuschlagen müssen. Als die Abschrift der Urkunde Tage später bei ihr eintraf, wurde Schmidt die Lage bewusst. Sie schaltete einen Anwalt ein, entkam dem Vertrag gerade noch. Doch Braun schickte ihr eine Rechnung für seine Dienste als Notar. Schmidt ignorierte das zunächst, dann schrieb sie ihm nacheinander zwei Briefe, in denen sie ihn über die Umstände des Geschäfts informierte, sich über seine mangelnde Aufklärung als Notar beschwerte und Braun auch das Schreiben ihres Anwalts übermittelte, mit dem sie den Handel widerrufen hatte.

Brief aus dem Jahr 2008

Dass die Frau aus Zehlendorf schon im Januar 2008 Braun auf die Probleme mit einem von ihm beurkundeten Vertragsangebot aufmerksam machte und sich weigerte, die Notargebühren von 535 Euro zu bezahlen, belegt, dass Braun schon früh Hinweise auf möglicherweise unseriöses Vorgehen der Vertriebe hatte, die immer wieder mit Verbrauchern zu ihm kamen, um Kaufangebote beurkunden zu lassen. Braun beharrte auf seiner Forderung. Als Schmidt ihm drohte, Medien zu informieren und ihn anzuzeigen, antwortete er in einem Schreiben, das der Berliner Morgenpost vorliegt: „Ich rate Ihnen, sich mit Ihren Drohungen zurückzuhalten. Ich selbst habe davon abgesehen, Ihre Drohungen unter strafrechtlichen Gesichtspunkten zu würdigen.“ Danach habe sie Angst bekommen, erzählt Schmidt. „Ich wollte die Angelegenheit abschließen und habe sein Honorar bezahlt.“

Obwohl diese Verbraucherin Hinweise gegeben hatte, kamen weiterhin Mitarbeiter von Vertrieben, die Braun nach eigener Aussage auch bekannt waren, zu ihm. Oft wünschten sie kurzfristig Termine, um Kaufangebote beurkunden zu lassen. Braun reagierte in der Regel, bat die Vermittler mit ihrem Kunden auch nach 19 Uhr in seine Kanzlei am Kurfürstendamm. „Kundenfreundlichkeit“, nennt er das. Drei bis viermal pro Monat, so sagte der Senator im Rechtsausschuss, habe er solche Kaufangebote beurkundet. Das ergibt im Zeitraum von vier Jahren zwischen 2007 und 2011 immerhin knapp 200 Fälle, die der Notar Braun beurkundet hat.

Andere Notare waren nach Angaben von Anwälten deutlich aktiver. Braun hatte aber auch noch einen Teilzeitjob als Politiker im Berliner Abgeordnetenhaus.

Als Braun erstmals vergangene Woche mit den Vorwürfen konfrontiert wurde, hatte er noch gesagt, er wisse nichts von Schrottimmobilien. Die Leute seien erwachsen, alle hätten die Kaufangebote unterschrieben. Dann räumte er am Mittwoch im Rechtsausschuss ein, die Praxis generell zu kennen. Außerdem sei ihm die von der Zeitschrift „Finanztest“ als fragwürdig eingeschätzte Firma Grüezi bekannt, die mit seiner Kanzlei im gleichen Haus saß. Auf einer Broschüre der Grüezi-Vertriebstochter Swisskontor präsentiert sich das Notariat Uwe Lehmann-Brauns, Sozius von Braun. Am Tag darauf gestand der Senator im Abgeordnetenhaus ein, möglicherweise doch fragwürdige Immobilienverkäufe beurkundet zu haben. Er bedauere das. Solche Praktiken nannte er eine „Riesensauerei“.

Im Abgeordnetenhaus hat sich die Opposition zunächst zurückgehalten und von Braun Aufklärung gefordert. Nun wird der Ton rauer: „Braun hätte aus seinen Erkenntnissen eine Konsequenz ziehen müssen“, sagte der Landeschef der Linken, Klaus Lederer, selbst promovierter Jurist. Dass Braun von sich geschädigt fühlenden Anlegern brieflich auf Schwierigkeiten in ihren Verträgen hingewiesen worden ist, wertet Lederer als Hinweis darauf, dass Braun vor dem Rechtsausschuss gelogen haben könnte. Den Abgeordneten hatte der Senator nämlich gesagt, es habe in den 16 Jahren seiner Tätigkeit als Notar keine Beschwerden über seine Arbeit gegeben. Braun hatte das aber eher auf offizielle Beschwerden bezogen. Bei der Notarkammer und dem für die Aufsicht zuständigen Landgericht liegen tatsächlich keine Beschwerden vor, wie beide Institutionen bestätigten.

Gebühren werden übernommen

Dass dort keine Klagen gegen Braun angekommen sind, erklärt der Notar und Rechtsanwalt Marcel Eupen aus der Systematik des Vertriebsmodells. In der Regel übernehmen die Verkäufer der überteuerten Eigentumswohnungen die Grunderwerbsteuer und die Notargebühr. Auch damit ködern sie die Kunden. Kommt ein Vertrag zustande, hat der Käufer in der Folge nie mit dem Notar zu tun, denn für diesen hat er ja keine Gebühren bezahlt. Die Käufer sind vor allem damit beschäftigt, dem misslichen Vertrag wieder zu entkommen, die Immobilie irgendwie loszuwerden oder die Vertriebsfirma zu verklagen. Viele Menschen bemerken überhaupt erst nach einigen Monaten, dass sie übervorteilt worden sind. Wenn nämlich der Steuerbescheid nicht die versprochenen Steuervorteile ausweist. Oder wenn die zugesagten Mieteinnahmen nicht fließen.

Wird ein Kaufangebot jedoch rechtzeitig vom Kunden angefochten und schafft er es, aus dem Vertrag auszusteigen, werden die Notargebühren fällig. Nur in diesen Fällen gab es überhaupt die Möglichkeit, dass sich Verbraucher mit Beschwerden an den Notar Michael Braun wenden konnten – wie etwa im Fall von Julia Schmidt. Doch nur ein Fall ist bekannt, bei dem die Geschädigte den Honorar-Streit hat eskalieren lassen. Die Tagesmutter Sylke Brinkert, die im Sommer 2011 von Vermittlern ins Notariat von Braun und von Uwe Lehmann-Brauns gebracht wurde, weigert sich bis heute, die Rechnung über 599 Euro zu begleichen. Braun brachte den Fall vor das Berliner Landgericht, wo der Streit bis heute anhängig ist. Auch aus dem Schreiben ihres Rechtsanwalts Marcel Eupen geht detailliert hervor, wie stark die Anlegerin Brinkert die Schutzpflicht des Notars ihr gegenüber für verletzt hält.

Übereinstimmend und unabhängig voneinander geben alle Betroffenen an, von Notar Braun nicht ausreichend aufgeklärt worden zu sein. So berichtet etwa Bianka Lubitz, die im Juni 2008 mit Mann und Kleinkind an einem Sonnabendnachmittag in Brauns Kanzlei saß, die Sitzung habe „keine halbe Stunde“ gedauert, und Braun habe lediglich „monoton“ den Urkundentext verlesen, ohne etwas zu erklären oder nachzuhaken, ob das Paar den für sie bindenden Inhalt verstanden habe.

Klare Anweisungen

Vor dem Termin hatte der Berater Lubitz eingeschärft, alle Fragen mit Ja zu beantworten, um keine weiteren Verzögerungen zu verursachen. So antwortete Lubitz auch mit Ja, als Braun sie vorschriftsgemäß fragte, ob ihnen die Urkunde schon an einem Termin 14 Tage zuvor vorgelegen habe, obwohl sie das Schriftstück nie zuvor gesehen hatte. „Ein Fehler, wir haben das überhaupt nicht hinterfragt. Aber hätte Herr Braun uns richtig gefragt, ob wir verstanden haben, welche Folgen die Unterschrift hat oder was unsere Rechte sind, wir wären sicher stutzig geworden“, sagt die heute 31 Jahre alte Angestellte.

Ein Notar habe nicht die Bedingungen eines Vertrages zu verhandeln, muss aber dafür sorgen, dass keine Seite etwas unterschreibt, was sie eigentlich nicht will, sagt Martin Schwab, der Dekan des Fachbereichs Rechtswissenschaft der Freien Universität Berlin. Der Juraprofessor ist Fachmann auf dem Gebiet des Verbraucherschutz- und Vertragsrechts. Die Pflichten des Notars ergeben sich unter anderem aus dem Beurkundungsgesetz, sagt Schwab. Das sieht zum einen seine Neutralität vor, zum anderen aber auch eine Schutzpflicht gegenüber „unerfahrenen und ungewandten Beteiligten“. „Die Grenze zwischen Neutralitäts- und Schutzpflicht des Notars ist eine Gratwanderung“, sagt Schwab. „Der Notar soll neutral bleiben, muss aber Verhandlungsparität zwischen den Vertragspartnern herstellen. Er muss also sicherstellen, dass die Käufer begreifen, was sie unterschreiben.“ Dazu gehöre etwa, unverständliche Klauseln auch ohne vorherige Verständnisfragen des Käufers zu erklären. „Bloßes Vorlesen der Urkunde reicht nicht aus, der Notar muss erklären, was sich hinter den Klauseln versteckt, wenn eine Seite keine Geschäftserfahrung hat“, so der Experte. Zudem ergebe sich aus dem Gesetz, dass ein Notar, wenn Hinweise auf Unredlichkeit eines Vertragspartners bestünden, Nachforschungen betreiben und die Hinweise entweder entkräften oder die Annahme der Beurkundung künftig verweigern müsse.

Die Richtlinien der Notarkammer Berlin erlauben bislang die Aufspaltung eines Immobilien-Kaufvertrages in Kaufangebot und -annahme. Sie sollen jetzt geändert werden. Andere Bundesländer folgen schon den Empfehlungen der Bundesnotarkammer und werten die Aufspaltung als unzulässig. Der Rechtsanwalt Alexander Ollendorff, der sich um geprellte Käufer von Schrottimmobilien kümmert, nennt die Praxis der Aufspaltung „ein Berliner Spezifikum“. Besonders viele der kritischen Immobilienverkäufe würden deshalb in Berlin beurkundet. Aus seiner Sicht muss es eine Kooperation der Notare mit den Verkäufern geben: „Auf die großen Beurkundungszahlen kommt man nur, wenn man mit den Vertrieben zusammenarbeitet“; sagte Ollendorff.

Jede Menge Tochterfirmen

Für die Bauträger und ihre diversen Vertriebsorganisationen ist die Hauptstadt mit ihren zahlreichen Notariatskanzleien, die oft am oder um den Kurfürstendamm liegen, deshalb ein bevorzugtes Operationsgebiet. Ein wichtiger Akteur ist die Unternehmensgruppe Grüezi. Bekannte Berliner Immobilienleute haben sich diesen an die solide Schweiz erinnernden Namen gegeben. Die Firma mit ihren diversen Tochterfirmen und einigen externen Vertrieben widmet sich nach eigenen Angaben auf ihrer Internetseite dem Kauf von größeren Immobilienbeständen, die sie dann aufteilt und als Eigentumswohnungen mit Gewinn weiterverkauft. Zu ihren Tochterfirmen gehört neben anderen die Swisskontor, in deren Imagebroschüre sich die Kanzlei Lehmann-Brauns/Braun präsentiert. Man arbeite mit diesen „renommierten Immobilien-Dienstleister Hand in Hand“, heißt es in dem Heft. Grüezi saß lange im gleichen Haus am Kurfürstendamm wie Brauns Kanzlei.

Die Aktie der börsennotierten Grüezi Real Estate AG ist inzwischen auf den kaum mehr messbaren Wert von 0,03 Euro abgesackt. Experten sagen die baldige Pleite und Abwicklung des Unternehmens voraus. Denn der Druck der Justiz steigt. Schon in den vergangenen Monaten haben verschiedene Anlegeranwälte Kaufverträge der Grüezi erfolgreich vor Gericht angefochten, meist wegen Falschberatung. Die Vermittler hatten den Kunden von vornherein unrealistische Versprechen gemacht.

Die Ermittlungen gegen Grüezi, wo inzwischen der bekannte Berliner Immobilienkaufmann Ernst Bär als Vorstand fungiert, sind ausgeweitet worden. Die Immobilienfirma Grüezi Real Estate AG beschäftigt das Berliner Landgericht in großem Stil. Derzeit gibt es insgesamt 107 Klagen gegen die Firma, Berufungen oder Anträge auf Prozesskostenhilfe in Verfahren gegen die Firma. In der Staatsanwaltschaft will man nicht ausschließen, dass auch die Rolle der Notare irgendwann von den Ermittlern untersucht wird, auch wenn sich die Beschuldigungen in der Regel gegen die Vermittler oder die finanzierenden Banken richten. Denn von denen ist in erster Linie Schadenersatz zu erwarten. Aber die Staatsanwaltschaft prüft im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Schrottimmobilien auch einen Anfangsverdacht gegen die Notare, wie ein Sprecher bestätigte. Das könnte auch den Senator Braun treffen, wenn Anwälte wie angekündigt Strafanzeige erstatten. Der Sprecher der Staatsanwaltschaft wäre dann in einer undankbaren Doppelrolle, wenn er über solche Vorgänge Auskünfte erteilen müsste. Denn bis auf Weiteres ist er gleichzeitig auch Sprecher des neuen Justizsenators Michael Braun.