Immobilien

Warum man in Berlin nicht günstig bauen kann

Der Berliner Bauexperte und Architekt Tobias Nöfer spricht mit Morgenpost Online über den Wohnungsförderfonds der SPD, die Schwierigkeiten in Berlin preiswert zu bauen und den Lobbyismus der Baustoffindustrie.

Foto: David Heerde

Die SPD hat angekündigt, erstmals seit Jahren wieder in den Bau öffentlich geförderter Wohnungen einsteigen zu wollen. Unabhängig von der Parteizugehörigkeit gibt es in der Berliner Politik mittlerweile einen Konsens darüber, dass zu wenige Wohnungen gebaut werden – besonders in dem Mietensegment, das für Geringverdiener erschwinglich ist. Seit Jahren stagniert die Neubauquote bei rund 3000 Wohnungen jährlich. Immobilienexperten halten mindestens 10.000 neue Wohnungen pro Jahr allein zur Bestandssicherung notwendig – schließlich werden Häuser auch mal baufällig und müssen abgerissen werden.

Dazu kommt, dass die Zahl der Haushalte in Berlin kontinuierlich wächst – allein im vergangenen Jahr um rund 16.000. Morgenpost-Redakteurin Isabell Jürgens sprach mit Tobias Nöfer, Vorstandsmitglied des Berliner Architekten- und Ingenieurvereins (AIV) über die Schwierigkeit, in der Hauptstadt preisgünstig zu bauen. Der Berliner Architekt hat aktuell Wohnungsbauprojekte in Dahlem, Friedrichshain und Prenzlauer Berg.

Morgenpost Online: Was halten Sie von dem Vorstoß der SPD, die Wohnungsbaugenossenschaften mit staatlichen Zuschüssen zum Neubau motivieren will?

Tobias Nöfer: Ich finde richtig, dass die SPD sich um die steigenden Mietpreise kümmert. Wenn man aber mit Geld etwas bewirken will, muss man viel mehr ausgeben als die zehn Millionen aus dem GSW-Geschäft. Die alte Subventionswirtschaft geht jedoch nicht mehr. Berlin hat kein Geld, dafür aber Grundstücke – ich denke, die Politik sollte, anstatt Geld zu versprechen, eine kluge Bodenpolitik entwickeln, bei der an die Grundstücksvergabe eigener Grundstücke Bedingungen geknüpft sind. In Verbindung mit den Aktivitäten der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften kann das effizient sein.

Morgenpost Online: Würde es helfen, wenn Berlin seine Liegenschaftspolitik so verändert, dass nicht mehr der Meistbietende den Zuschlag bekommt, sondern derjenige, der das beste Wohnkonzept präsentiert?

Tobias Nöfer: Eine neue Liegenschaftspolitik ist sicher Gebot der Stunde. Es müssen aber auch Modelle entwickelt werden, wie man der sozialen Entmischung der Bewohnerschaft entgegenwirken kann. In München wurde beispielsweise das München-Modell erprobt, das Investoren Bedingungen auferlegt hat, neben den teuren auch günstige Wohnungen zu bauen. Zurzeit kann ich in Berlin keine Bodenpolitik erkennen. Noch haben wir nach meinen Beobachtungen nur wenige extreme Schräglagen, da aber die Stadtentwicklung nur sehr langsam zu beeinflussen ist, muss man sich jetzt die Instrumente zurechtlegen. Jede Konzentration bestimmter Wohnformen an bestimmten Orten ist langfristig problematisch für die Stadt.

Morgenpost Online: Ihre Bauvorhaben in der Stadt zeichnen sich ja allesamt auch dadurch aus, dass sie für Geringverdiener nicht bezahlbar sind.

Tobias Nöfer: Man kann heute in Berlin bei durchschnittlichen Renditeerwartungen der Privatwirtschaft kaum einen Neubau errichten, der für weniger als neun Euro kalt vermietet werden kann. Deutschland hat einerseits den Vorteil, dass das Bauen durch Vorschriften so durchdrungen ist, dass Bauträger kaum eine Chance haben, dauerhaft durch mangelnde Qualität Geld zu verdienen. Das Haftungsrisiko ist viel zu groß. Das hat andererseits aber auch den Nachteil, dass der jahrzehntelange Prozess der ständigen Verbesserung und Optimierung der Normen und Gesetze zu enorm aufwendigen Bauweisen geführt hat. Einfach Bauen geht heute nicht mehr. Wir sind zum „Luxus“ gezwungen. Alle Belange werden berücksichtigt: Barrierefreiheit, Energieeinsparung, Ökologie, Schallschutz, Brandschutz, Erschütterungsschutz etc. Das alles führt allerdings nicht zu besserer Architektur, denn meistens ist für gestalterische Extras kein Geld mehr da. Jedes Detail muss vom Architekten erkämpft werden.

Morgenpost Online: Würde der Preis anders aussehen, wenn Sie auf Luxusausstattungen wie Markenküche und Vollholzparkett verzichten?

Tobias Nöfer: Die Kücheneinrichtung wird meistens schon gar nicht mitgeliefert, weil die Wünsche der Käufer oder Mieter zu individuell sind, als dass ein Bauträger diese Aufgabe befriedigend erledigen kann. Da gäbe es also nichts zu sparen. Vollholzparkett ist auch nicht der große Kostenfaktor.

Morgenpost Online: Was macht das Bauen in Berlin so teuer?

Tobias Nöfer: Insgesamt ist die Ausstattung gar nicht so ausschlaggebend, die Kosten entstehen schon durch Einhaltung aller Regeln. Entscheidend sind natürlich auch die Grundstückspreise. Das Bauen selbst kostet in der Innenstadt ja nicht wesentlich mehr als in der Vorstadt. Und da ist Berlin noch relativ günstig, obwohl es steil nach oben geht. In München beispielsweise oder Frankfurt ist Wohnungsbau ja mittlerweile und trotz Gegenmaßnahmen kaum noch bezahlbar, weil die Grundstückspreise extrem hoch geworden sind. Die Durchschnittsbevölkerung wird so aus der Innenstadt vertrieben. Das ist schon ein entscheidender Hebel: Wenn man die Preisentwicklung unkontrolliert laufen lässt und die Politik nicht rechtzeitig massive Gegenmaßnahmen trifft, sind der Spekulation Tür und Tor geöffnet.Billiger werden Wohnungen sicher auch, wenn sie kleiner sind. 65 Quadratmeter für drei Zimmer sind eben günstiger als 90 Quadratmeter für dieselbe Zimmerzahl.

Morgenpost Online: Laut einer Untersuchung der Deutschen Energieagentur wird der Anstieg der Kaltmiete durch die eingesparten Energiekosten ausgeglichen. Stimmt das?

Tobias Nöfer: Aus vielen Anwenderbeispielen weiß man, dass das nicht so ist, jedenfalls nicht auf absehbare Zeit. Da werden meistens astronomische Energiepreise vorausgesagt, damit die Rechnung stimmt. Die Fachwelt wird den Verdacht nicht los, dass wirtschaftliche Interessen der Baustoffindustrie ungehinderten Einzug in die Gesetzgebung gefunden haben. Noch vor wenigen Jahren war die Produktion von Dämmstoffen wegen mangelnder Absätze gedrosselt worden, jetzt läuft die Maschine wieder wie geschmiert.

Morgenpost Online: Was müsste geschehen, um trotz der ehrgeizigen Klimaziele der Bundesregierung preiswerte Wohnungen bauen zu können?

Tobias Nöfer: Ich denke, der Schlüssel liegt in der Energieerzeugung. Wir leben auf einem Feuerball, nutzen diesen aber nicht ausreichend. In puncto Erdwärme könnten wir viel weiter sein. Man könnte all die ungedämmten Altbauten so belassen, wenn sie mit Erdwärme oder Wärmespeicher-Techniken geheizt würden: Im Sommer die Wärme für den Winter speichern. Das müsste massiv auf Bundes- und Landesebene gefördert werden. Stattdessen verbrennen wir weiter fossile Stoffe und produzieren mit großem Energieaufwand Dämmungen, die wir möglicherweise in 30 Jahren wieder aufwendig entsorgen müssen, weil wir vielleicht erst dann begriffen haben werden, wie giftig sie sind. Die heute bestehenden Vorschriften zwingen uns im Neubau dazu, luftdichte und mit viel Dämmung dick eingepackte Wohnungen zu produzieren, die wir dann wieder mit Luftschlitzen nach außen versehen müssen, damit sie nicht schimmeln. Da strömt dann ungebremst die kalte Luft herein. Alternative – und darauf soll es wohl hinauslaufen – sind dann Lüftungsanlagen mit Wärmetauscher, die aber sehr teuer sind. Das geht schon Richtung Irrsinn, da gibt es noch kein schlüssiges Konzept. Im Berliner Altbau mit seinen dicken wärme- und feuchteausgleichenden Mauern, seinen großen Volumen und den Doppel- Kastenfenstern mit Fugen – da lebt man gesund. Wenn man den regenerativ beheizt, hat man das Modell der Zukunft.