Immobilienmarkt

Wie aus dem alten Büro eine neue Wohnung wird

Der Wohnraum im Berliner Zentrum ist knapp, Büroflächen stehen hingegen vielerorts leer. Deswegen wollen Immobilienentwickler alte Verwaltungsgebäude umnutzen. Sie sollen zu schicken Wohnungen umgebaut werden.

Foto: Glanze

Wohnen am Stadtrand, arbeiten im Zentrum – das war einmal. In Berlin ist die Innenstadt wieder als Wohnlage begehrt. Da trifft es sich gut, dass zahlreiche in die Jahre gekommene Bürogebäude leer stehen, die nicht mehr marktfähig sind. Die Frage, warum man sie nicht einfach zu Wohnhäusern umbaut, hat sich deshalb auch Julian Streletzki gestellt. „Ich wohne schließlich selbst in einer ausgedienten Betriebs-Kantine am Salzufer“, sagt der Berliner Projektentwickler. „Da lag es einfach nahe, eine solche Umnutzung auch mal im großen Stil anzupacken.“

Das Objekt, das Streletzki ausgewählt hat, zeichnet sich auf den ersten Blick allerdings vor allem durch seine grandiose Scheußlichkeit aus. Das vergammelte ehemalige Verwaltungsgebäude des VEB-Kosmetik-Kombinats Berlin an der Straße Alt-Stralau glänzt mit einer langweiligen Rasterfassade aus bräunlich verspiegelten Glasscheiben. Den Charme, den viele historische Altbauten ausstrahlen, lässt der Klotz aus den 80er-Jahren komplett vermissen. Doch der 41-Jährige ist davon überzeugt, dem hässlichen Achtgeschosser eine Zukunft als Wohnhaus geben zu können.

„Sicher wäre es möglicherweise preisgünstiger, das Gebäude abzureißen und einen Neubau hochzuziehen“, räumt Streletzki ein. Das Investitionsvolumen beziffert er mit rund 45 Millionen Euro. Aber das acht Stockwerke hohe Gebäude hat einen unschätzbaren Vorteil. „Es ragt schon jetzt weit über Nachbarbebauung auf der Halbinsel Stralau hinaus und bietet einen traumhaften Panoramablick vom Fernsehturm am Alex bis zum stillgelegten Riesenrad im Plänterwald“, sagt Streltzki. Ein Neubau müsste sich an dieser Stelle dagegen an den höchstens 22 Meter hohen Häusern der Umgebung orientieren. Und es kommt noch besser: Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg habe ihm die Genehmigung erteilt, noch drei weitere Etagen auf das Dach zu setzen.

Umnutzung rechtlich kein Problem

Rechtliche Hindernisse stehen der Umwandlung sowieso nicht im Weg. Die Nutzungsart Wohnen ist planungsrechtlich in nahezu jedem innerstädtischen Bereich zulässig und in den meisten Bezirken angesichts der sich abzeichnenden Wohnungsknappheit hochwillkommen. Das 80er-Jahre-Haus hat noch einen weiteren Vorteil: „Es handelt sich dabei nicht um den DDR-typischen Plattenbau, sondern um einen Stahlbetonskelettbau, der komplett entkernt werden kann“, so der Bauunternehmer. Die Grundrisse können deshalb nach Belieben geändert werden. Wohnungen in jeder gewünschten Größe sind möglich. Geplant sind bislang 114 Wohnungen zwischen 68 und 135 Quadratmetern, falls es die Käufer nicht anders wünschen. „Natürlich kann man auch Wohnungen zusammenlegen“, so Streletzki. Die künftigen Bewohner will er nicht nur mit dem Weitblick über die Stadt, sondern auch mit gehobener Ausstattung locken, zu der selbstverständlich auch Balkone gehören. Das hat allerdings seinen Preis: Im Durchschnitt kosten die Wohnungen zwischen 2740 und 4000 Euro pro Quadratmeter – wobei gilt: Je höher die Wohnung in dem 50-Meter-Turm gelegen, desto teurer ist sie.

Der Trend zur Umwandlung von Büros zu Wohnungen hat bereits einen Fachnamen: Redevelopment, zu Deutsch: bauliche Neugestaltung. Zu Berlin passt dieser Trend besonders gut, denn in der Hauptstadt entstanden in der Hochzeit der Industrialisierung um 1900 ganze Industrie-Quartiere, alte Fabrikgebäude, Brauereien oder Lagerhallen, die nach dem Niedergang des produzierenden Gewerbes in der Stadt ohne Nutzung zurückblieben. Doch während die schmucken alten Gemäuer aus rotem oder gelben Klinker und zumeist unter Denkmalschutz stehend, längst als idealer Standort für hochwertige Wohnungen entdeckt wurden, haben es die Bürogebäude der Nachkriegsbaujahre mit ihren zumeist schmucklosen Fassaden deutlich schwerer, als Wohnhaus in betracht gezogen zu werden. So hat der Umbau der alten Schultheiss-Brauerei am Viktoriapark in Kreuzberg in eine Wohnanlage schon vor Jahren begonnen und soll im kommenden Jahr endgültig abgeschlossen werden. Der Umbau der ehemaligen Garbaty-Zigarettenfabrik an der Berliner und Hadlichstraße in Pankow mit 160 Wohnungen läuft auf Hochtouren und in den denkmalgeschützten einstigen Rinderauktionshallen auf dem ehemaligen Schlachthofareal an der Eldenaer Straße entstehen Reihenhäuser.

Faible für Firmenrepräsentanzen

Auch Bürogebäude haben in der Vergangenheit schon das Interesse der Investoren geweckt – bislang allerdings nur, wenn es sich dabei um repräsentative Firmenrepräsentanzen handelte, die den erheblichen finanziellen Aufwand des Umbaus rechtfertigten. So entstehen derzeit hinter der Naturstein-Fassade des einstigen Firmensitzes des deutschen Unternehmers und verurteilten NS-Kriegsverbrechers Friedrich Flick an der Ecke Lietzenburger und Emser Straße nach den Plänen der Pantera AG bis Mitte kommenden Jahres 32 Luxuswohnungen.

Das Investitionsvolumen für die Umwandlung des Wilmersdorfer Bürohauses aus den 1930er-Jahren, das nach dem Krieg zunächst vom britischen Geheimdienst MI 6 und zuletzt von den Berliner Behörden genutzt wurde, liegt bei 25 Millionen Euro – entsprechend hoch sind dann auch die Quadratmeterpreise. Sie beginnen bei knapp 4000 Euro für Wohnungen, für die großzügigen Penthäuser im neugebauten Dachgeschoss steigen die Preise auf knapp 7000 Euro. „70 Prozent der Wohnungen sind bereits reserviert“, sagt Pantera-Vorstand Michel Ries. Dafür bekommen die Bewohner bis zu 3,50 Meter hohen Räume, Echtholz-Parkett und italienisches Innendesign. Alle Wohnungen verfügen zudem über bodentiefe Fenster, nachträglich angebrachte Balkone, die möglich waren, weil das Gebäude zwar aussieht wie ein Baudenkmal, jedoch nicht unter Denkmalschutz steht.

Ries hat bereits Erfahrung mit alten Firmensitzen: Am Karlsbad in Tiergarten, vis-à-vis vom Potsdamer Platz, hat er das ehemalige Gewerkschaftshaus aus dem Jahre 1928 umgebaut. Entworfen hat das prächtige Gebäude der Architekt Johann Emil Schaudt, der auch Berlins berühmtestes Kaufhaus, das KaDeWe, gestaltet hat. Doch mittlerweile ist auch für Michael Ries das historische Ambiente nicht mehr das Hauptkriterium. „Solche Denkmalimmobilien sind mittlerweile immer schwieriger zu bekommen und oft auch nicht mehr zu vertretbaren Preisen“, so Ries. Deshalb habe man inzwischen auch das Potenzial der ausgemusterten Bürohäuser aus den 70er- und 80er-Jahren entdeckt. „Aktuell bauen wir gerade in Bonn ein 14 Stockwerke hohes Verwaltungsgebäude zum Studentenwohnheim um“, sagt der Projektentwickler und fügt hinzu:„So etwas würden wir auch in Berlin gerne machen.“

Ein geeignetes Objekt hatte Ries auch schon ausgemacht. Gleich neben der deutschen Oper an der Bismarckstraße in Charlottenburg steht ein hässlicher Neungeschosser. „Den hätten wir gerne gekauft und die Büroräume in Studentenappartements umgewandelt“, so Ries. Doch leider hätten einige der dort ansässigen Kleinstbüros noch langfristige Mietverträge gehabt. „Aber nach wie vor sind wir an solchen vermeintlichen Schrott-Immobilien interessiert“, sagt er. Wenn der Preis, die Lage und die Bausubstanz stimmten, ließe sich für nahezu jedes Gebäude eine neue Zukunft finden. Ähnlich sieht es Julian Streletzki, der seinem ehemaligen Lippenstift-Kombinat – hier wurde in den unteren Etagen die Marke „Pollena-Miraculum“ produziert – gute Chancen am Markt einräumt. Zumal er diesmal auch die Berliner Behörden auf seiner Seite hat. Das war nicht immer so.

Vater-Sohn-Projekt scheiterte an Politik

Julian Streletzki ist Sohn des Berliner Rekord-Hoteliers Ekkehard Streletzki aus Neukölln. Dessen Hotel Estrel (1125 Zimmer) ist immer noch das größte in der Stadt – und soll weiter wachsen. Geplant ist ein weiteres Kongress- und Veranstaltungszentrum neben dem Hotelturm, das mit rund 10000 Plätzen doppelt so groß werden soll wie das bereits bestehende. Eigentlich hatten Vater und Sohn das neue Kongress-Zentrum gegenüber von ihrem Hotel schon längst bauen wollen. „Das war 2006 mein erstes eigenes Bauvorhaben, das damals grandios an der Politik scheiterte“, sagt Julian Streletzki. Der Junior hatte damals vorgehabt, das 100-Millionen-Euro-Projekt mit einem angegliederten Shopping-Center gegenzufinanzieren. Die Hälfte war sogar schon an ein „Kaufland“ vermietet. Doch damals machte ihm Bausenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) einen Strich durch die Rechnung – und stoppte das Projekt. Es würden zu viele Kunden aus Neuköllns Einkaufsstraßen abgezogen, hieß es zur Begründung. Aber die Estrel-Unternehmer wollen nicht aufgeben: „Wir werden das Convention Center auch ohne Einkaufszentrum bauen“, verrät Julian Streletzki.