Studie

Freie Wohnungen so knapp wie nie in Berlin

Rund 140.000 Wohnungen stehen in Berlin leer. Doch die wenigsten davon sind auch vermietbar. Spekulation und Zweckentfremdung haben die Zahl der freien Wohnungen auf ein Rekordtief rutschen lassen. Der Mieterverein fordert den Senat zum Eingreifen auf.

In Berlin ist Wohnraum deutlich knapper als bislang angenommen. Zwar stehen rund 140.000 Wohnungen leer. Doch nur etwa 50.000, also gut ein Drittel, stehen dem Wohnungsmarkt auch tatsächlich zur Verfügung. Zu diesem Ergebnis kommt die landeseigene Investitionsbank Berlin (IBB) in einer Analyse, die sie für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung anfertigen ließ.

Nach den am Mittwoch veröffentlichten IBB-Berechnungen sind nur 2,7 Prozent der insgesamt rund 1,9 Millionen Berliner Wohnungen „marktaktiv“, können also sofort von Interessenten angemietet werden. Für den Berliner Mieterverein (BMV) widerlegen die IBB-Zahlen den Senat und dessen Wohnungspolitik der vergangenen Jahre. Dieser hatte stets mit Verweis auf den hohen Leerstand in der Stadt ein aktiveres Eingreifen in den Wohnungsmarkt und eine Neuauflage des sozialen Wohnungsbaus stets abgelehnt.

Mieterverein fordert Umdenken

Der Mieterverein sieht sich in seiner kritischen Haltung dazu bestärkt. „Der Senat unterliegt seit geraumer Zeit einer krassen Fehleinschätzung. Der weit überwiegende Wohnungsleerstand steht Suchenden nicht zur Verfügung, weil diese Wohnungen gar nicht angeboten werden“, sagt Vereins-Geschäftsführer Reiner Wild. Wohnungen würden aus Spekulationsinteressen dem Wohnungsmarkt entzogen, um sie als Gewerberäume oder Ferienwohnungen profitabler zu verwerten. Der Mieterverein fordert den Senat zum Eingreifen auf, um den Verlust von preiswertem Wohnraum zu stoppen. Notwendig sei etwa ein Verbot der Zweckentfremdung, um so spekulativen Leerstand, Abriss sowie Umnutzung zu verhindern.

Aus Sicht des Vereins stehen für Neuvermietungen sogar nur noch etwa 32.500 Wohnungen zur Verfügung. Das habe eine gleichzeitig im Auftrag des Senats erfolgte Auswertung von Stromzählerdaten des Energieversorgers Vattenfall ergeben. Somit würden nur 1,72 Prozent des gesamten Wohnungsbestands aktiv für sofortige Neuvermietungen zur Verfügung stehen, das sei „deutlich weniger als die für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt erforderliche Leerstandsreserve von drei bis vier Prozent“, so der Mieterverein.

Auch der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hält einen Kurswechsel in der Wohnungspolitik des Senats für notwendig. „Die Zahlen der IBB-Studie lassen nur einen Schluss zu: Berlin braucht jetzt einen Stadtentwicklungsplan Wohnen“, sagt BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern. Angesichts der Prognose, dass sich bis 2020 die Anzahl der Haushalte in Berlin um bis zu 129.000 erhöht, müsse dem Neubau von Wohnungen „dringend hohe Priorität eingeräumt werden“. Um den Bau von preiswerten Mietwohnungen zu ermöglichen, sollte das Land mehr Bauland in attraktiven Innenstadt-Gebieten ausweisen. Als Beispiele nennt Kern die Viertel Heidestraße in Moabit oder Bereiche am Tempelhofer Feld. Der BBU fordert zudem neue Förderprogramme zum Neubau und zur Modernisierung von Wohnungen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sieht in der IBB-Studie keinen Grund für sofortige Kurs-Korrekturen. „Die Analyse macht auch deutlich, dass mehr als 50.000 Wohnungen aktuell für den Markt nicht zur Verfügung stehen, weil sie zum Beispiel modernisiert werden“, sagt Mathias Gille, Sprecher der Senatsverwaltung. Die sogenannte Fluktuationsreserve – also der Wohnungsbestand, der in einer Stadt für Umzüge und Zuzüge zur Verfügung steht – sei somit ausreichend hoch. Nur etwa 14.000 Wohnungen seien überhaupt nicht vermietbar, etwa weil der bauliche Zustand oder das Wohnumfeld es nicht zulassen würden. Allerdings, so die Autoren der IBB-Leerstandsanalyse, entspreche die „marktaktiven Wohnungsbestände“ vielfach nicht den Wünschen der Wohnungssuchenden entsprechen. Viele Angebote seien 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen in Plattenbauten oder unsanierten Gründerzeithäusern. Auch hätten in diesen Quartieren die Küchen und Badezimmer oft keine Fenster. Qualitätsmängel, die eine erfolgreiche Neuvermietung verhindern würden.

Mittelfristig müssten in Berlin wieder mehr Wohnungen gebaut werden, sagt auch Mathias Gille von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Dabei gehe es vor allem um Wohnraum, der auch von weniger gut betuchten Mietern bezahlt werden könne. Nachgedacht wird beim Senat unter anderem über die Bereitstellung von Flächen auf Erbbaupachtbasis an landeseigenen Wohnungsgesellschaften.