Berliner Wohnungsmarkt

So sorgen Fonds für Mangel an Mietwohnungen

Das klassische Berliner Mietshaus gilt angesichts der Schuldenkrise auch international als sichere Anlage. Fondgesellschaften wittern ein lukratives Geschäft und wandeln die Wohnungen in Eigentum um.

Foto: Glanze

Am Haus Nummer 61 in der Stephanstraße bröckelt der Putz, das Haus steht komplett leer. Doch nach Jahren des Verfalls tut sich etwas: Die Fassade ist eingerüstet, aus dem Inneren des Hauses dringt Baulärm. Anwohner wie Susanne Torka beobachten die Entwicklung mit sehr gemischten Gefühlen. „Hier musste etwas passieren. Das Haus ist über Jahre hinaus vergammelt, weil der alte Eigentümer keine grundlegende Sanierung durchführen konnte“, sagt die Kiezkennerin, die seit 1981 im Quartier zwischen Lehrter- und Stromstraße wohnt. Was die 58-Jährige aber beunruhigt ist das, was danach kommt: „Es ist klar, dass sich die Sanierung nur rechnet, wenn Wohnungen anschließend verkauft werden“, sagt Torka. Ein Vorgang der sich nicht nur im Moabiter Osten, sondern aktuell in vielen innerstädtischen Quartieren wiederholt – und dazu führt, dass der Bestand preiswerter Mietwohnungen immer weiter schrumpft.

Wie aus einer Studie der Investitionsbank Berlin (IBB) hervorgeht, ist der frei verfügbare Wohnraum in Berlin deutlich knapper als bislang angenommen. Wie berichtet, stehen zwar rund 140.000 Wohnungen leer. Doch nur etwa 50.000 stehen dem Wohnungsmarkt auch tatsächlich zur Verfügung. Besonders auffällig: Ausgerechnet in den begehrten Gründerzeithäusern stehen überdurchschnittlich viele Wohnungen leer. So hat die Studie der Investitionsbank ergeben, dass von den knapp 2000 Wohnungen dieser Bauzeit, die für die Analyse ausgewertet wurden, mehr als 230 und damit zwölf Prozent unvermietet sind.

Lukratives Geschäft nach der Sanierung

Der Kiez rund um die Stephanstraße in Moabit ist eines der typischen West-Berliner Altbauquartiere, um die nach dem Mauerfall nicht nur Investoren, sondern auch viele Mietinteressenten einen großen Bogen machten. Nach dem Bau des Hauptbahnhofs hat sich das geändert: Immer öfter sind Immobilienaufkäufer auf der Suche nach lukrativen Mehrfamilienhäusern im Kiez unterwegs. Denn nach der Sanierung, wissen die Immobilenexperten, lassen sich Altbauwohnungen bestens vermieten – für Mietpreise ab sieben Euro pro Quadratmeter und Monat.

Für Susanne Torka, seit 1989 Mitglied im Betroffenenrat Lehrter Straße, war deshalb spätestens im vergangenen Jahr klar, dass etwas geschehen muss. Im Herbst startete die Initiative „Wem gehört Moabit?“ Dazu wurden alle Anwohner aufgerufen, per E-Mail mitzuteilen, wem die Häuser, in denen sie leben, gehört – und seit wann. Die Antworten dieser Befragung werden gerade ausgewertet und sollen am 17.Mai auf einer Bürgerversammlung präsentiert werden. Doch schon nach der ersten Durchsicht der eingegangenen 300 Zuschriften sei ein eindeutiger Trend erkennbar. „Die meisten Häuser gehören inzwischen Fondsgesellschaften und Großeigentümern.“

Stabile Mietenentwicklung in Berlin

So wie in Moabit sammelt aktuell auch eine Kreuzberger Initiative unter der Internetadresse „www.wemgehoertkreuzberg.de“ Daten über den rasanten Eigentümerwechsel und die damit verbundenen Folgen für die Mieter. „Wir wollen unsere Zahlen Ende Mai präsentieren“, sagt Martin Breger von der Mieten AG im Graefekiez. „Bei uns gibt es ebenfalls Häuser, die für die anschließende Umwandlung freigezogen werden“, weiß er. So sei etwa in der Müllenhoffstraße 14 nur noch eine Wohnung belegt, in der Dieffenbachstraße 57 versuchten die neuen Eigentümer gerade, ihre Mieter mit Hilfe hoher Prämien zum Auszug zu bewegen. Die Rede ist von 15.000 Euro pro Wohnung.

Dass das klassische Berliner Mietshaus angesichts der europäischen Schuldenkrise auch international als sichere Anlage gilt, daraus machen Fondsmanager keinen Hehl. „Nirgendwo sonst in Europa gibt es eine so stabile Mietenentwicklung und zugleich so günstige Kaufpreise wie in Berlin“, schwärmt etwa der Norweger Einar Skjerven, der für seine Anleger in der Innenstadt auf Haussuche ist.

Dass der Immobilienmarkt kräftig in Bewegung geraten ist, zeigen auch aktuelle Zahlen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). In den ersten acht Monaten des Jahres 2010 wurden in Berlin Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von rund 1,4 Milliarden Euro verkauft – eine 37-prozentige Steigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Während in den Altbauquartieren der Innenstadt vor allem die Umwandlung in Eigentumswohnungen dafür sorgt, dass Wohnungen vom Mietermarkt verschwinden, haben auch Eigentümer anderer Bauklassen längst entdeckt, wie sie ihr Wohnungen in zentraler Lage lukrativ verwerten können.

Wohnungen als Ferienappartement

„3 Zimmer FeWo, Brandenburger Tor nah, bis sechs Personen, ab 79 Euro pro Nacht, inklusive Bettwäsche und Handtücher.“ Wer sich im Internet auf die Suche nach Ferienwohnungen in Berlins Mitte macht, stößt unweigerlich auf die Plattenbauten an der Wilhelmstraße, die zu DDR-Zeiten für die Politprominenz errichtet wurden. Kein Einzelfall: Nach Schätzungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt es mittlerweile rund 10000 Ferienwohnungen in der Stadt, die meisten in der City. Um den Trend zu stoppen, hat die Verwaltung vor einem Jahr eine Verordnung erlassen, die den Hauseigentümer zu teuren Umbaumaßnahmen zwingt, wenn im Haus mehr als zwölf Betten an Touristen vermietet werden. „Gebracht hat das bislang nichts“, klagt Daniel Dagan von der Mieterinitiative Wilhelmstraße. Nach Zählung der Initiative werden rund 240 Wohnungen der rund 900 Wohnungen an Touristen vermietet. Christian Hanke, SPD-Bezirksbürgermeister von Mitte räumt ein, dass bislang kaum etwas erreicht wurde. „Wir haben den Eigentümer angeschrieben und um eine Liste der als Ferienwohnungen genutzten Einheiten gebeten“, so Hanke. Zudem habe das Amt die baurechtlichen Unterlagen sämtlicher Gebäude angefordert. „Der Vermieter hat dagegen Widerspruch eingelegt, es läuft auf eine gerichtliche Konfrontation hinaus.“ Hanke räumte ein, dass es noch „sehr lange dauern“ könne, bis der Vermieter reagieren müsse.

Angesichts dieser Entwicklungen fordert der Berliner Mieterverein vom Senat rasche Eingriffe, um den weiteren Verlust von preiswertem Wohnraum zu stoppen. Deren Chef Reiner Wild sagt: „Die jahrelange Untätigkeit des Senats hat dazu geführt dass die Situation auf dem Wohnungsmarkt sich deutlich verschlechtert hat.“ Umwandlung und Zweckentfremdung von Wohnraum hätten zugenommen und die Mieten seien drastisch gestiegen.