Prestigeträchtiges Grundstück

Leipziger Platz – eine unendliche Geschichte

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Isabell Jürgens und Dirk Westphal

Seit 20 Jahren soll der Leipziger Platz vollendet werden. Die Chronik der angekündigten Bauprojekte an diesem zentralen Ort in Mitte dokumentiert das Scheitern von Investoren. Jetzt wird zumindest das Wertheim-Grundstück bebaut.

Der Anspruch konnte größer kaum sein. Chic und schön wie die Pariser Place Vendome sollte der Leipziger Platz nach seinem Wiederaufbau werden, mit edlen Geschäften, mondänen Wohnungen und stilprägenden Fassaden, so Ex-Bausenator Jürgen Klemann (CDU) Ende der 90er-Jahre. Sein Amtsnachfolger Peter Strieder (SPD) gab sich ähnlich ambitioniert. Er werde darauf achten, dass am Leipziger Platz nur herausragende Architektur entstehe. Und: Anfang der 2000er-Jahre solle der Platz fertig sein, er ist es bis heute nicht.

Am Donnerstag hingen mit Gurten gesicherte Gebäudekletterer vor einem Gerüst am Leipziger Platz. Sie waren jedoch nicht angerückt, um Platz zu schaffen für Bauarbeiter, sondern um ein neues Werbebanner vor dem Gerüst zu montieren. In regelmäßigen Abständen werden an der Nordseite des Platzes, auf den eingerüsteten Grundstücken des Deutschen Reisebüros (DER) und des Automobilklubs AvD, neue Werbebanner montiert. Auf dem frei bleibenden Platz neben den Werbeplanen wird die Architektur gezeigt, die dort einmal entstehen soll. Zwar gibt es für die Parzellen des AvD und des DER Baurecht, aber ein Termin für den Baustart steht bis heute nicht fest. Klar ist nur, dass die Gebäudeattrappen dort noch etwas länger stehen werden. Potemkinsche Kulissen in 1A-Lage. An einem Platz, der wohl in jeder europäischen Stadt längst bebaut worden wäre. Nur nicht in Berlin.

Viele Pläne, kein Geld

Geplant, geplatzt und neu entworfen. Die Chronik der angekündigten Bauprojekte am Leipziger Platz in Mitte dokumentiert das Scheitern von Investoren. Ausgerechnet für das prestigeträchtige Grundstück in der Nordostecke des Platzes, auf dem mit Alfred Messels Wertheim Deutschlands schönstes und größtes Kaufhaus stand, werden seit 20 Jahren immer wieder neue Pläne für eine Bebauung verkündet. Wenig später verschwinden die Papiere meist sang- und klanglos in der Schublade, und die Namen der Investoren geraten regelmäßig in Vergessenheit. Die Treuhand versuchte sich dort, Karstadt spekulierte auf eine Rückübertragung der Immobilie, und immer neue Investoren bekundeten Interesse an einer Bebauung.

Als 1996 der Bundesrat beschloss, in das ehemalige Preußische Herrenhaus an der Leipziger Straße zu ziehen, schwärmte der damalige Bundesbauminister Klaus Töpfer den Länderchefs noch von dem "einzigartigen Panorama" vor, das sie beim Blick aus dem Fenster würden beobachten können. Was Klaus Töpfer in den 90er-Jahren so begeisterte, war der vom Münchner Investoren-Ehepaar Isolde und Peter Kottmair geplante, von eleganten Stadthäusern und einer Einkaufsmeile umsäumte Kuppelbau des italienischen Stararchitekten Aldo Rossi. Unter der Kuppel (siehe Foto im Kasten) wollte Rossi Platz für eine ständige Spielstätte des kanadischen Cirque du Soleil schaffen. So groß wie die Planungen nahmen sich auch die Zahlen aus. 1,2 Milliarden Mark waren für das mehrere Fußballfelder große Bauvorhaben veranschlagt. Was folgte, war jedoch nicht der Bau der von Kottmairs angekündigten "einzigartigen Zirkusarena", sondern der schrittweise und von zahlreichen Rechtsstreitigkeiten begleitete Rückzug der Eheleute. Sie hatten sich mit dem Projekt übernommen.

Schon der Verkauf des Grundstücks, das wertvollste im Berliner Regierungsviertel, war nicht zustande gekommen. Die Kottmairs verweigerten die Zahlung der Kaufsumme in Höhe von 310 Millionen Mark an die bundeseigene Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft (TLG). Angeblich, weil der unter dem Grundstück verlaufende Tunnel der Linie U 2 nur mit erheblich höherem Aufwand als geplant zu überbauen sei.

Für Immobilienexperten war zu diesem Zeitpunkt klar, dass bereits die Planungskosten, die sich auf 30 Millionen Mark belaufen haben sollen, die Kottmairs überfordert hatten. Sie suchten nach einem Grund, sich aus dem Projekt zu verabschieden, und das taten sie dann auch. Die spektakulären Zirkuspläne aus der Feder Aldo Rossis gerieten ebenso schnell in Vergessenheit wie das illustre Unternehmerpaar aus München. Es fand sich Ersatz. Die Treuhand suchte 2001 mit einem eigenen Bauvorhaben den Ausweg aus dem kostspieligen Dilemma. Mit den Partnern ECE und Bauwert sollte nun eine mit 800 Millionen Mark (409 Millionen Euro) Gesamtkosten deutlich günstigere und kleinteiliger angelegte Bebauung die Brache wieder beleben. Doch auch aus den Plänen von Treuhand und ECE wurde nichts, und wieder machten einzig die Anwälte ein gutes Geschäft. Denn mittlerweile hatten sowohl der Karstadt-Konzern als auch die von den Nazis enteigneten Wertheim-Erben ihren Anspruch auf das 22 000 Quadratmeter große Areal angemeldet.

Der Bund, der sich lange im Eigentum der Immobilie wähnte, war bereits 2003 von seinem Anspruch auf die Immobilie zurückgetreten. Doch der Karstadt-Konzern, zu dem damals Wertheim gehörte, stritt mit den Erben der Wertheim-Familie über die Eigentumsfrage. Die Entwicklung des Grundstücks war blockiert. Der Essener Kaufhauskonzern unterlag schließlich vor Gericht, die Immobilie wurde den Wertheim-Erben zugesprochen. Sie verkauften das Grundstück 2006 für 75 Millionen Euro an die französische Orco-Gruppe. Deren Deutschland-Chef Rainer Bormann verwarf die Bebauungspläne der Treuhand als "unsexy". Ein neuer Architekturwettbewerb wurde ausgeschrieben. Ergebnis war der dritte Entwurf für eine Wiederbebauung des Grundstücks, diesmal aus der Feder des Berliner Architekten Jan Kleihues.

Der Baubeginn für das 450-Millionen-Euro-Projekt von Orco wurde für das Frühjahr 2009 angekündigt. Und wieder dachten Planer und Eigentümer größer als groß. Wo einst das größte Warenhaus Kontinentaleuropas stand, sollten nun eine überdachte Shoppingmall mit "herausragendem Sortiment", Wohnungen "mit höchstem Ausstattungskomfort" und eine malerische "Stadtwald"-Dachbegrünung entstehen. Die Fertigstellung war für 2012 avisiert.

Doch auch diesmal kam etwas dazwischen: die Finanzkrise. Die Firma Orco, deren Chef Rainer Bormann zur Berlinale noch mit viel Schampus das Portfolio seiner Gruppe gefeiert hatte, geriet in finanzielle Probleme - und das Projekt am Leipziger Platz ebenso. Die Zinsen zur Tilgung des immensen Grundstückspreises mussten bedient werden, doch an anderer Stelle des Unternehmens kam zu wenig Geld herein. Und so verkaufte Orco nach und nach einige seiner Häuser und Projekte. Zum Beispiel auch die "Fehrbelliner Höfe" in Mitte, wo Orco-Deutschland-Chef Rainer Bormann zur Berlinale groß gefeiert hatte.

Für den Leipziger Platz meldete ein anderer Bauherr Interesse an. Der Berliner Kaufmann Harald Huth. Huth hatte zuvor Einkaufszentren wie die "Gropiuspassagen" in Neukölln oder "Das Schloss" an der Steglitzer Schloßstraße realisiert und wähnte nun gute Geschäfte in der 1A-Innenstadtlage zwischen Potsdamer Platz und Bundesrat. Huth schloss einen Kaufvertrag mit Orco und beauftragte die Architekten Manfred Pechtold, nps tchoban voss und PSP.

Auch ihr Plan sieht eine Mischung aus Einkaufen und Wohnen vor. Auf teuren Zierrat wie den Wald auf dem Dach verzichteten die Architekten jedoch. Als im April dieses Jahres dann auf dem Orco-Grundstück die Gerüste mit den Werbeplanen abgebaut wurden, die auch diese Brache jahrelang verhüllt hatten, glaubten viele an einen zeitnahen Baubeginn. Und hofften, dass die achteckige Platzanlage zwischen Wilhelmstraße und Potsdamer Platz bald ihr wichtigstes Gebäude-Ensemble zurückerhält.

Schließlich lagen erstmals alle erforderlichen Baugenehmigungen vor. Doch es kam anders als gedacht. Mitte dieses Monats überraschte Orco-Gründer Jean-François Ott bei einem Besuch in Berlin mit der Nachricht, dass er immer noch Eigentümer des Grundstücks sei. Von Huth, so der Franzose, habe Orco nämlich bislang kein Geld für den Grundstückserwerb bekommen, deshalb stehe Orco auch immer noch als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch. Überhaupt, gab sich Orco-Chef Ott euphorisch, habe sein Unternehmen die Finanzkrise überwunden. Deshalb werde man im kommenden Monat nun selbst die Bagger auf der ehemaligen Wertheim-Parzelle anrollen lassen. Schließlich habe man bereits 25 Millionen Euro in den Architektenwettbewerb und die Baufeldfreimachung investiert.

Harald Huth sah dennoch keine Veranlassung, von seinem Interesse zur Bebauung des Grundstücks zurückzutreten. Zwar sei richtig, dass er noch kein Geld überwiesen habe, aber nur "weil Orco noch nicht alle Vertragsbedingungen erfüllt" habe. So sei noch eine Klage von drei benachbarten Eigentümern anhängig, die sich durch die avisierten Bauarbeiten gestört fühlten. Die Klagen blockierten jedoch eine "lastenfreie Übergabe" des Grundstücks. Und außerdem, so Huth: "Ohne mich fängt im Dezember keiner zu bauen an." Orco gehöre zwar das Grundstück, ihm, Huth, jedoch sämtliche Baugenehmigungen und Mietvorverträge. Ein Patt. Zwei Tage nach dem öffentlich ausgetragenen Streit verkündeten die beiden Unternehmer schließlich in einer gemeinsamen Erklärung, man wolle das Wertheim-Areal nunmehr auch gemeinsam entwickeln. Baubeginn sei im Dezember.

Ob der Investorenstreit dauerhaft beigelegt ist, die Banken die erforderlichen 250 Millionen zum Bau bereitstellen, werden wohl nicht nur die Anrainer mit größter Aufmerksamkeit beobachten. Auf einigen Immobilienmessen wie der Mipim in Cannes schüttelten Investoren schon öfter darüber verwundert die Köpfe, dass einer der zentralsten Plätze der deutschen Hauptstadt so lange unbebaut geblieben ist. Nicht nur hat die "Kathedrale des Kommerzes", wie das Wertheim-Kaufhaus bei seiner Eröffnung 1896 wegen seiner atemberaubenden Architektur genannt wurde, noch immer keinen würdigen Nachfolgerbau gefunden. Man darf auch daran zweifeln, dass dort - wie es Strieder und Klemann ankündigten - am Ende wirklich große Architektur entsteht.