Wohnungsmarkt

Ausländische Investoren kaufen sich in Berlin ein

Immobilieneinkäufer sind begeistert von Berlins im internationalen Vergleich günstigen Preisen selbst in begehrten Lagen. Das klassische Mietshaus gilt als Betongold. Ein norwegischer Immobilienvermarkter erklärt, was die Hauptstadt besonders macht.

Foto: Morgenpost Infografik

Berlin profitiert von der Schuldenkrise in Griechenland, Irland und Portugal. So jedenfalls sieht es Einar Skjerven, Geschäftsführer der Industrifinans Real Estate, eines großen Immobilenvermarkters aus Norwegen. „Nirgendwo sonst in Europa gibt es eine so stabile Mietenentwicklung und zugleich so günstige Kaufpreise“, nennt der Mittvierziger den Grund, warum derzeit auffällig häufig ganze Investorengruppen per Kleinbus durch die Innenstadt fahren. Als sichere Anlage gilt derzeit vor allem eins: das sogenannte Betongold in Form des klassischen Berliner Mietshauses. Doch nicht nur Großinvestoren sind auf der Suche nach inflationssicheren Anlagen, sondern auch zahlreiche Privatpersonen.

„Eigentumswohnungen erlebten von allen Segmenten des Berliner Wohnungsmarktes 2010 den stärksten Boom“, urteilen die Analysten von GSW/CBRE im aktuellen Wohnmarktreport Berlin. So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr durchschnittlich um 7,9 Prozent auf 1739 Euro pro Quadratmeter. In einigen Bezirken ist die Entwicklung noch weit dynamischer: Der stadtweite Rekordanstieg um 21 Prozent (2599 Euro/m2) ist im Bezirk Mitte zu verzeichnen. Mit einem gewissen Erstaunen registrieren die Immobilienexperten, dass sich Berlin nach langen Jahren der Stagnation nunmehr in der Phase der „beschleunigten Preissteigerung“ befindet.

Mietsteigerungen sind einkalkuliert

Das gesteigerte Interesse am Berliner Wohnungsmarkt vor allem in Skandinavien, bei Österreichern, Italienern und auch Israelis gilt allerdings nicht der einzelnen Wohnung, sondern dem ganzen Haus. Denn das ist noch immer vergleichsweise günstig zu haben. So stiegen nach dem Wohnmarktreport die Preise für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2010 durchschnittlich um 4,1 Prozent. In einigen Bezirken fiel die Wertsteigerung jedoch noch wesentlich deutlicher aus: So mussten für Mietshäuser in Charlottenburg-Wilmersdorf 27 Prozent mehr (1676 Euro(m2) gezahlt werden als noch im Vorjahr 2009. Spitzenreiter bei Kaufpreissteigerungen ist jedoch Spandau (plus 38,2 Prozent auf 1323 Euro/m2). Nach Ansicht der Experten liegt der enorme Zuwachs in Spandau jedoch vor allem an der höheren Qualität der 2010 angebotenen Wohnungen. Dass der Immobilienmarkt kräftig in Bewegung geraten ist, zeigen auch aktuelle Zahlen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). In den ersten acht Monaten des Jahres 2010 wurden in Berlin Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von rund 1,4 Milliarden Euro verkauft – eine Steigerungsrate im Vergleich zum gleichen Vorjahreszeitraum in Höhe von 37 Prozent.

Für Einar Skjerven ist die damit verbundene Preissteigerung kein Grund, jetzt auszusteigen. Nachdem sein erster Berliner Immobilienfonds mit dem Titel „Selektion 01“, für den er von seinen norwegischen Anlegern 145 Millionen Euro in 43 Mietshäusern investiert hat, mittlerweile abgeschlossen ist, kauft er sich gerade die „Selektion 02“ zusammen. Seine Favoriten sind wie schon beim ersten Fonds sanierte Gründerzeithäuser in Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Steglitz-Zehlendorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte. „Unsere Anleger wollen Sicherheit, deshalb meiden wir Plattenbauten, unsanierte Häuser und Bezirke, in denen die Mietenentwicklung sich schwer prognostizieren lässt“, so der Norweger. Einar Skjerven weiß, dass er in einer Mieterstadt wie Berlin, wo nur 16 Prozent der Menschen Wohneigentum besitzen, vielen als „Heuschrecke“ gilt.

„Natürlich setzen wir wie alle anderen Investoren auch auf steigende Mieten“, sagt Skjerven. Ein schlechtes Gewissen habe er aber nicht: „Wir vertreiben keine Mieter, und bei den Mieterhöhungen halten wir uns an die ortsübliche Vergleichsmiete.“ Doch wer seine Anlegerinformationen aufmerksam liest, stößt dort auf Mietpreiserwartungen, die mit der im geltenden Mietspiegel ausgewiesenen Durchschnittsmiete von 4,83 Euro (kalt) nichts zu tun haben. Dort ist eine „Zielmiete“ von bis acht Euro angegeben. „Das ist richtig, diese Mieten verlangen wir aber nicht von den Altmietern, sondern bei Abschluss eines Neuvertrages“, sagt Skjerven. Ihm komme dabei eine Eigenart der Berliner sehr entgegen: „Die Mieter ziehen etwa alle acht Jahre einmal um.“ Wenn ein Mieter ausziehe, der bislang vier Euro je Quadratmeter bezahlt habe, könne die Wohnung mit ein paar Schönheitsreparaturen für sechs bis acht Euro je Quadratmeter neu vermietet werden. „Zumindest funktioniert das so in den Bezirken, in denen wir vor allem kaufen.“

Anders als noch zu Beginn der 2000er-Jahre stehen hinter den Menschen, die heute in Berlin investieren, nicht mehr die großen internationalen Investmentbanken, deren Manager im Hubschrauber die Stadt überflogen und anschließend ganze Wohnungsbaugesellschaften mit Tausenden Wohnungen erwarben. Heute stünden andere Erwerber im Hintergrund. Wie bei anderen Anlagefirmen zählten bei Industrifinans vermögende Personen wie Rechtsanwälte, Steuerberater oder Firmenbesitzer zu den wichtigsten Anlegern. Im Gegensatz zu den kurzfristig denkenden Finanzinvestoren, die noch vor fünf Jahren große Bestände erwarben, seien die heutigen Käufer an langfristigen Kapitaleinsätzen interessiert. „Wir wollen die Häuser mindestens zehn Jahre im Bestand halten.“

Günstige Quadratmeterpreise

In Großstädten wie London, Paris oder Oslo seien zwar deutlich höhere Mieten zu erzielen – eine vergleichbare Wohnung koste dort mitunter mal das Vierfache. Zudem gibt es neben den Erwartungen an die steigende Miete noch ein weiteres Merkmal, das Berlin für Anleger attraktiv macht: Während Skjerven für einen Quadratmeter im sanierten Gründerzeithaus etwa an der Graefestraße in Kreuzberg knapp 1000 Euro pro Quadratmeter gezahlt hat, ist in den begehrten Innenstadtlagen ein Neubau nicht für unter 3000 Euro zu realisieren.