Asbest-Immobilie

Verkauf des Steglitzer Kreisel wird teuer

Laut einem vertraulichen Senatsbericht gibt es zwei Interessenten für das asbestverseuchte Steglitzer Hochhaus. Doch Geld wird Berlin nicht am Kreisel verdienen. Vielmehr muss das Land zuzahlen.

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Nach jahrelangem Stillstand kommt nun Bewegung in die Diskussion um den Steglitzer Kreisel. Offenbar gibt es zwei ernsthafte Interessenten für das asbestverseuchte Hochhaus an der Schloßstraße, in dem früher das Rathaus Steglitz untergebracht war. Wie aus einem vertraulichen Bericht von Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) hervorgeht, der Morgenpost Online vorliegt, wird der Steglitzer Kreisel aber kein Geld einbringen, sondern die öffentliche Hand noch viel Geld kosten – selbst bei einem vermeintlichen Verkauf.

Das Problem ist der Asbest. Die mineralische Faser war beim Bau des 25-stöckigen Hochhauses Ende der 60er-Jahre massenhaft genutzt worden. Seit Ende 2007 steht das Hochhaus leer. Nur im Sockelbereich sind noch Geschäfte und ein Hotel. Die Kosten für die Asbestsanierung, die als unabdingbar eingestuft wurde, schätzten Gutachter in mehreren unterschiedlichen Untersuchungen auf bis zu 31,26 Millionen Euro.

Wegen der aktuellen Haushaltsprobleme in Berlin aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise wurde die Asbestsanierung, die eigentlich für 2010/11 vorgesehen war, verschoben – um fünf Jahre. Im Moment steht das 119 Meter hohe Gebäude also weiterhin leer, kostet aber für den laufenden Unterhalt 1,19 Millionen Euro pro Jahr. Als der neue Finanzsenator Nußbaum vor gut einem Jahr auf Erkundungstour ging, fuhr er mit dem Fahrstuhl bis aufs Dach. Seit diesem Besuch und der Präsentation der hohen Kosten dringt der Senator auf eine Lösung. Jetzt gibt es konkrete Vorschläge.

Sie sind das Ergebnis einer Präsentation auf der Immobilienmesse Mipim in Cannes, wo der Liegenschaftsfonds das Hochhaus möglichen Investoren vorgestellt hatte. „Nach Mitteilung des Liegenschaftsfonds haben sich Kontakte zu sechs Interessenten ergeben, von denen aber nur zwei ein nachhaltiges Interesse haben dürften“, schreibt Nußbaum in seinem Bericht an die Mitglieder des Hauptausschusses.

Berlin soll Asbestsanierung zumindest mitbezahlen

Die potenziellen Käufer erwägen, das Hochhaus sowohl für Büroflächen, als auch als Wohnraum zu nutzen. „Welche konkreten Anforderungen sich daraus für die Sanierung ergeben, kann derzeit noch nicht eingeschätzt werden“, schreibt Nußbaum. Das ist insofern wichtig, als dass die Asbestsanierung wohl der entscheidende Punkt in den Verhandlungen sein wird.

„Einer der beiden näher in Betracht kommenden Kaufinteressenten geht davon aus, dass die Asbestsanierung durch den Käufer unter Kostenbeteiligung des Landes vorgenommen wird“, sagt der Finanzsenator. Das bedeutet, dass der Käufer eigentlich kein wirklicher Käufer ist, sondern ein neuer Eigentümer. Denn Berlin muss dem Interessenten noch Geld für die Asbestsanierung geben, damit er das Gebäude übernimmt. Die Sanierung und mögliche Risiken würde dann der neue Eigentümer übernehmen.

„Der andere Kaufinteressent ist ausschließlich am Erwerb des sanierten Objektes interessiert“, schreibt Nußbaum. In diesem Fall müsste Berlin also die Asbestsanierung beauftragen und bezahlen. Der Finanzsenator weist bei dieser Variante darauf hin, dass dann ein „tatsächlicher“ Kaufpreis entsteht. Möglicherweise könnte ein sanierter Hochhausturm auch weitere Interessenten anlocken. Nußbaum spekuliert über eine neue „Wettbewerbssituation“.

Da bisher keine Entscheidung über die beiden möglichen Verkaufsvarianten gefallen ist, geht der Liegenschaftsfonds zweigleisig vor. Zum einen wird die Asbestsanierung weiter vorbereitet, ohne dass bisher größere Kosten entstehen. Zum anderen sollen die Verhandlungen mit den Interessenten fortgeführt werden, die sich einen Optionszeitraum für ihre Entscheidung von mindestens sechs Monaten erbeten haben.

Land ist nicht Allein-Eigentümer

Die Verhandlungen für den Liegenschaftsfonds sind auch deshalb schwierig, weil das Land Berlin nicht der einzige Besitzer des damals 323 Millionen Euro teuren Steglitzer Hochhauses ist. Zur Hälfte gehört das Gebäude der Becker & Kries Grundstücks GmbH, wobei der Sockelbau des Hochhauses zum größten Teil Eigentum der Privaten ist.

Damit die Verkaufsverhandlungen nicht, wie in der Vergangenheit von unterschiedlichen Interessen der Eigentümer geprägt werden, solle nun Becker & Kries frühzeitig mit eingebunden werden, schreibt der Finanzsenator.

Der Haushaltsexperte der Berliner FDP, der Abgeordnete Sebastian Czaja warnte vor einer Verzögerung beim Verkauf des Objekts. „Angesichts eines jährlichen Defizits von mehr als einer Million Euro für ‚Leerstandsbewirtschaftung’ besteht dringender Handlungsbedarf.“ Er sprach sich für die erste Variante aus. „Wir fordern den Verkauf des Objektes und die anschließende Asbestsanierung / Entwicklung durch den Käufer unter Kostenbeteilung des Landes Berlin, dem so genannten negativen Kaufpreis.“ Czaja begründete dieses Vorgehen, bei dem der neue Eigentümer die unsanierte Immobilie und Geld vom Land erhält, mit den großen Kostenrisiken, die bei der Entfernung des Asbests entstehen können. Seine Befürchtungen kommen nicht von ungefähr. Bevor die Gutachter zu einem Sanierungspreis von mehr als 30 Millionen Euro kamen, hatte es lange Zeit geheißen, das Gebäude sei bei einer Sanierung mit Kosten von 16 Millionen Euro wieder beziehbar.

Die Sanierung asbestverseuchter Bauten ist häufig teurer als geplant. Auch beim Abriss des Palastes der Republik war Asbest gefunden worden und hatte die Arbeiten nicht nur verzögert, sondern auch um 9,9 Millionen Euro verteuert. Nach Jahren des Stillstands müsse eine Lösung gefunden werden, mahnte Czaja: „Die Finanzielle Zeitbombe für das Land Berlin muss endlich entschärft werden.“