Teuerung

Wo die Mieten in Berlin am stärksten ansteigen

Der neue Berliner Mietspiegel des Senats kommt erst im Juni. Doch eine postleitzahlengenaue Analyse der Mietsteigerungen gibt es jetzt schon. Es wird deutlich: Die Mietpreise in Berlin klaffen weit auseinander, teilweise bis zu 100 Prozent.

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Beherrschten die grünen Villenviertel von Dahlem, Frohnau, Niederschönhausen und Grünau jahrelang die Bestenlisten der bei Käufern und Mietern gleichermaßen beliebten Wohnortlagen, hat sich das zwei Jahrzehnte nach dem Fall der Mauer gründlich geändert. Wohnungssuchende, so zeigt eine aktuelle Wohn-Index-Analyse des Beratungsunternehmens F+B aus Hamburg, bevorzugen heute die Innenstadtlagen von Alt-Mitte, Kreuzberg und Prenzlauer Berg.

Der Trend zum hippen City-Loft hat Auswirkungen nicht nur auf die Mieten, die Wohnungssuchenden mittlerweile abverlangt werden. Wie die Postleitzahlen-genaue Auswertung von Bestandsmieten in den vergangenen drei Jahren zeigt, mussten meist auch die langjährigen Mieter von Wohnungen in diesen Kiezen überdurchschnittliche Mietsteigerungen hinnehmen. Und die Dynamik, mit der sich begehrte und unpopuläre, teure und günstige Stadtquartiere dabei auseinanderentwickeln, nimmt zu.

Absoluter Spitzenreiter sowohl bei den Neu-, als auch bei den Bestandsmieten ist dabei der Postleitzahlbezirk 10117 in Alt-Mitte. Es ist das Quartier um den Gendarmenmarkt und die Museumsinsel und reicht bis an die Plattenbauten an der stark befahrenen Leipziger Straße. Für eine Bleibe im Quartier müssen Wohnungssuchende durchschnittlich zehn Euro (Kaltmiete pro Quadratmeter und Monat) bezahlen – 18 Prozent mehr als noch vor drei Jahren. Auch den langjährigen Mietern in diesem Quartier wurde die Miete mit rund 5,8 Prozent überdurchschnittlich erhöht: Sie zahlen mittlerweile 7,70 Euro und damit 5,8 Prozent mehr als noch vor drei Jahren.

In der angrenzenden Spandauer Vorstadt rund um Ackerstraße und Große Hamburger Straße ist das Preisniveau zwar noch nicht ganz hoch – die Mieten steigen dafür umso stärker. Neumieter zahlen 8,20 Euro und damit 22,1 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Auch die Bestandsmieter müssen mit 6,10 Euro rund 6,2 Prozent mehr zahlen als noch vor drei Jahren. Auffällig ist dabei, dass in den einstmals so begehrten Villenvororten die Mietpreise längst nicht so dynamisch steigen: So müssen Wohnungsinteressenten im feinen Grunewald zwar 8,40 Euro bezahlen – mit 11,9 Prozent ist die Steigerung hier jedoch deutlich geringer ausgefallen. Langzeitmieter zahlen mit 6,90 Euro zudem nur 4,4 Prozent mehr als noch vor drei Jahren.

Differenz bis zu 100 Prozent

Wer dagegen ein Quartier in Hellersdorf (Postleitzahl 12619) beziehen will, muss nicht einmal halb soviel Miete zahlen, wie in der begehrtesten City-Lage: mit Bestandsmieten von 3,80 Euro (plus 4,7 Prozent) und Neumieten von 4,50 Euro (plus 5,2 Prozent) haben sich die Mieten hier unterdurchschnittlich entwickelt. In der gesamtberliner Betrachtung weisen die Neumieten in Berlin mit 6,10 Euro einen zwölf Prozent höheren Wert aus als noch vor zehn Jahren. Die Bestandsmieter mussten in diesem Zeitraum Preissteigerungen von insgesamt 5,5 Prozent hinnehmen. Aktuell liegt dieser Wert bei 4,90 Euro und damit nur um sieben Cent über dem im Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Durchschnittswert von 4,83 Euro. Gemessen an Hamburg (Neu: 8,80 Euro; Bestand: 7,20 Euro) oder München (Neu: 11,60 Euro; Bestand: 9,90 Euro) sind das immer noch recht moderate Werte.

"Eine Trendwende hin zu einer einheitlicheren Entwicklung der Mieten in den Stadtquartieren ist dabei nicht in Sicht", schätzt Bernd Leutner. Sein Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH in Hamburg ist im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung derzeit dabei, die gesammelten Daten für den aktuellen Mietspiegel auszuwerten, der im Frühsommer erscheinen soll. Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung, die je nach Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr noch einmal extra ausgewiesen wird. Der Mietspiegel soll Vermietern und Mietern als Orientierungshilfe für anstehende Mietanpassungen dienen. Da das Ergebnis noch zwischen der Senatsverwaltung, den Mieter- und Vermieterverbänden beraten wird, ist das detaillierte Datenwerk bis dahin noch unter Verschluss.

Die in der nebenstehenden Tabelle veröffentlichten Daten sind deshalb auch nur ein kleiner Ausschnitt aus dem Mietspiegel: Sie betrachten die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen, wobei die Quadratmeterzahl um die 75 Quadratmeter liegt und eine normale Ausstattung zugrunde gelegt wurde. Für die sanierten Altbauten aus der Gründerzeit sowie für den in der Single-Hauptstadt-Berlin sehr nachgefragten Wohnungstyp mit einer Größe bis zu 50 Quadratmetern ist deshalb von noch weit höheren Mietpreisen auszugehen. Doch die jetzt von F+B zur Verfügung gestellten Daten geben schon einmal einen deutlichen Hinweis, dass die Mieten innerhalb der Stadt sich so unterschiedlich entwickeln, dass der berühmte Berliner Durchschnittswert kaum noch Aussagekraft besitzt.

Reinickendorf verliert

Denn während die Mieten in Berlin generell steigen, gibt es sogar zwei Quartiere, in denen sie sinken. Dazu gehört der Spandauer Postleitzahlbezirk 13593 (um Heerstraße und Wilhelmstraße) und der Reinickendorfer Postleitzahlbezirk 13469 (um den Zabel-Krüger-Damm). Während im Spandauer Kiez die Neumieten um minus 2,4 Prozent (aktuell 4,80 Euro) nach unten korrigiert werden mussten, sind es in der Reinickendorfer Ortslage minus 4,2 Prozent (5,10 Euro). Die Bestandsmieten sind in beiden Kiezen nur unterdurchschnittlich gestiegen: In Spandau um 3,5 Prozent auf 4,40 und in Reinickendorf um vier Prozent auf 4,60 Euro.

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