Studie

Wohnungsbau in Berlin zieht deutlich an

Die Baukräne in Berlin und Potsdam drehen sich wieder. Doch die großen Verlierer der Finanzkrise sind Gewerbe- und Büroimmobilien. Investoren setzen nun auf hochwertige Wohnhäuser. Und der Trend soll sich in den kommenden Jahren fortsetzen.

Während Einkaufszentren und Bürotürme langsam zu echten Ausnahmeerscheinungen werden, konzentrieren sich die Bauträger derzeit lieber auf den Bau von Wohnungen. Das geht aus einer Studie zu den „Immobilienmärkten in der Metropolenregion Berlin-Potsdam 2009“ hervor, die das Analysehaus Bulwien Gesa am Dienstag in der Hauptstadt vorgestellt hat.

Die Finanzkrise ist demnach auch an der Metropolenregion nicht spurlos vorüber gegangen. So ist das Gesamtentwicklungsvolumen 2009 im Vergleich zum Vorjahr um etwa acht Prozent gesunken und liegt aktuell bei rund fünf Millionen Quadratmetern. Die Projektentwickler investieren insgesamt 12,4 Milliarden Euro in der Region. Auf Berlin entfällt dabei der Löwenanteil mit 91 Prozent der Investitionen. Bei genauer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass einige Bereiche von der Krise sogar profitieren konnten.

Der Wohnungsbau, in den vergangenen zehn Jahren das ungeliebte Stiefkind der Investoren, hat dabei gerade im vergangenen Jahr enorm zugelegt. Das Fertigstellungsvolumen 2009 hat sich gegenüber dem Vorjahr nahezu verdoppelt (von 326 auf 639 Millionen Euro und von gut 220.000 auf 450.000 qm). Dieser Trend wird sich laut Studie auch in den kommenden zwei Jahren fortsetzen. Die Werte werden demnach jeweils über 400.000 Quadratmeter beziehungsweise 600 Millionen Euro liegen. Erfasst wurden dabei nur Neubau- und Sanierungsprojekte von Bauträgern, die über mindestens 1000 qm Wohn- beziehungsweise Nutzfläche verfügen. „Die privaten Häuslebauer sind in dieser Studie nicht erfasst“, betont Andreas Schulten, Vorstand von Bulwien Gesa.

Die gesteigerte Bautätigkeit der Projektentwickler spielt sich vor allem in dem Bereich ab, der hohe Verkaufspreise oder Mieten verspricht: „Drei Viertel des Investments entfallen auf Projekte im hochwertigen Segment“, sagt Schulten. Im Luxus-Bereich sehen die Investoren derzeit noch die größte Nachfrage.

Das zeigt sich auch an den erzielten Spitzenmieten, die in Potsdam in den vergangenen drei Jahren allein um elf Prozent gestiegen sind. 2009 müssen Mieter demnach rund 9,60 Euro pro Quadratmeter (nettokalt) in Brandenburgs Landeshauptstadt zahlen, wenn sie an den exklusiven Wasserlagen am Heiligensee oder Griebnitzsee und in der Berliner Vorstadt in einen sanierten Altbau oder einen Neubau ziehen wollen. „In Potsdam ist das Angebot an hochwertigen Wohnimmobilien begrenzt auf einige wenige Objekte“, so Schulten. Deshalb falle die Steigerung hier besonders hoch aus.

In Berlin dagegen sei das Angebot wesentlich breiter gestreut. In der Bundeshauptstadt liegen die Spitzenmieten 2009 bei 13,20 Euro/qm. Innerhalb der vergangen drei Jahre hat sich das Wohnen in gehobenen Lagen damit um 4,8 Prozent verteuert. Diese Mieten werden allerdings nur in den Villenlagen von Grunewald und Dahlem sowie in besonderen Lagen in Alt-Mitte und Charlottenburg gezahlt. „Hier gibt es Nachfrage, Kapitalanleger und Selbstnutzer, die diese Wohnungen kaufen“, sagt Schulten. Der zu Jahresbeginn befürchtete Zusammenbruch sei ausgeblieben.

„Wir glauben, dass die Projektentwickler, die sich derzeit auf hochpreisige Angebote spezialisieren, nur die Speerspitze der Entwicklung abbilden“, sagt Schulten. Langfristig würden sicher auch wieder mehr Entwickler in Projekte des konventionellen Wohnungsbaus und damit für Otto Normalverbraucher investieren. „Wir beobachten einen Strukturwandel in Berlin, der nicht nur in der Finanzkrise und der Suche nach sicheren Anlagewerten begründet ist“, sagt der Analyst. Ganz wesentlich tragen dazu die steigenden Haushaltszahlen in Berlin bei.

Weniger Neubau als in München

Im Vergleich mit den anderen deutschen Millionenstädten München und Hamburg zeigt sich zudem, dass der Wohnungsneubau im Vergleich zur Einwohnerzahl in Berlin trotz der aktuellen Zuwachsraten immer noch ein geringes Niveau hat. So sind in Berlin/Potsdam mit seinen insgesamt knapp vier Millionen Einwohnern im Zeitraum bis 2013 rund 1,80 Millionen Quadratmeter Wohnraum in der Planung. In Hamburg (1,75 Millionen Einwohner) sind mit 1,65 Millionen Quadratmetern nicht viel weniger Wohnbauten geplant. Und in München (1,35 Millionen Einwohner) sind mit 1,87 Millionen Quadratmetern sogar noch mehr Wohnungen geplant als in Berlin.