Berliner Wohnungsmarkt

Was Sie zum neuen Mietspiegel wissen sollten

Mieter- und Vermieterverbände haben zusammen mit Stadtentwicklungssenatorin Junge-Reyer den neuen Mietspiegel für Berlin unterzeichnet. Danach sind die Mieten in den vergangenen zwei Jahren deutlich langsamer gestiegen als zuvor. Morgenpost Online beantwortet die wichtigsten Fragen.

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„Berlin bleibt eine Stadt mit bezahlbaren Wohnungen.“ Mit diesen Worten hat Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) den neuen Mietspiegel in Berlin vorgestellt. Erstmals seit dem Jahr 2000 hätten zudem auch die sechs Berliner Mieter- und Vermieterverbände den Mietspiegel durch ihre Unterschrift anerkannt und damit ein „Instrument der soliden rechtssicheren Mietenpolitik geschaffen“, so die Senatorin.

Der Quadratmeter ohne Betriebs- und Heizkosten ist heute rund 1,7 Prozent oder 8 Cent teurer als vor zwei Jahren. Nach Auskunft der Senatorin ist das der niedrigste Zuwachs seit 15 Jahren. Die Berliner Nettokaltmiete pro Quadratmeter beträgt laut Mietspiegel derzeit durchschnittlich 4,83 Euro (2007: 4,75 Euro). Je nach Wohnlage liegen die Mittelwerte insgesamt zwischen 4,57 und 5,34 Euro pro Quadratmeter.

Der neue Mietspiegel leiste einen „wichtigen Beitrag zum fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern“, sagte das Vorstandsmitglied des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), Ludwig Burkardt. Zugleich betonte er, dass die Furcht vor dramatischen Mietsteigerungen in Berlin unbegründet sei. Die Mieterhöhungen hätten „deutlich unter der Inflationsrate von 2,5 Prozent“ gelegen.

Bei der Spanne der berücksichtigten Mieten sei erstmals wieder ein Kompromiss gefunden worden, begrüßte auch Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins, das neue Zahlenwerk. Obwohl die Mieterverbände den neuen Mietspiegel anerkennen, kommt von ihrer Seite auch Kritik. „Wir sehen keinen Anlass für eine Entwarnung“, so Vetter. Denn in den Altbauquartieren, die in der Innenstadt dominieren, lägen die Preisanstiege mit durchschnittlich 3,9 Prozent deutlich höher. Zudem belasten hohe Nebenkosten die Haushalte. Und bei Neuvermietungen spiele der Mietspiegel kaum noch eine Rolle.

Welche Daten werden im Mietspiegel erfasst?

Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die Höhe der Mieten in Berlin. An ihm können sich Vermieter und Mieter orientieren. Die Miete (ohne Betriebs- und Heizkosten) wird aufgeschlüsselt nach Stadtteil, Lage und Ausstattung der Wohnung sowie nach dem Baujahr des Hauses. Die Daten wurden zum Stichtag 1. Oktober 2008 erfasst. Für die Erhebung wurden durch eine repräsentative Zufallsstichprobe die Miet- und Ausstattungsdaten von knapp 13000 Wohnungen durch persönliche Interviews bei Mietern und Vermietern ermittelt.

Wer hat die Daten geprüft?

An der Auswertung der durch Umfragen gesammelten Daten sind Verbände von Mietern und Vermietern sowie Sachverständige beteiligt. Erstmals seit dem Mietspiegel 2000 haben gestern in Berlin wieder alle sechs Mieter- und Vermietervereine den Mietspiegel offiziell unterschrieben und damit anerkannt. Wissenschaftlich abgeklärt wurden die Daten vom Forschungsinstitut Gewos (Hamburg) im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

Muss sich der Vermieter bei der nächsten Mieterhöhung daran orientieren?

Beim Streit zwischen Mieter und Vermieter über Mieterhöhungen kann der Mietspiegel vor Gericht eine wichtige Rolle spielen. Bei eventuellen Streitigkeiten, die sich nicht außergerichtlich beilegen lassen, gehen die Richter davon aus, dass der Mietspiegel die richtigen ortüblichen Vergleichsmieten wiedergibt. Sollte der Vermieter Forderungen stellen, die deutlich über dem Mietspiegel liegen, muss er dafür außergewöhnliche Wohnqualitäten nachweisen. Umgekehrt gilt das auch für Mieter, die weniger als die angegebenen Orientierungswerte zahlen wollen: Sie müssen dann außergewöhnlich schlechte Wohnqualitäten nachweisen können.

Gilt der Mietspiegel auch als Richtwert bei Neuvermietungen?

Leider nicht. Er kann nur bei Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Mietverträge und nicht bei Neuvermietungen als Grundlage dienen. „Der Vermieter kann grundsätzlich die Miete verlangen, die der Markt hergibt“, sagt Thomas Brand, Referatsleiter Wohnungs- und Mietenpolitik bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Der Berliner Mieterverein (BMV) kritisiert diese Praxis und fordert ein Eingreifen der Politik. Derzeit könnten Vermieter überzogene Preise verlangen, weil der Senat von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt in Berlin ausgehe. Es sei aber davon auszugehen, dass ein großer Teil der nach Senatsangaben etwa 108.000 leer stehenden Wohnungen (5,7 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes) gar nicht vermietbar ist und es damit einen Mangel auf dem Wohnungsmarkt gibt, argumentiert der BMV.

Welche Wohnungen wurden erfasst?

Der Berliner Mietspiegel erfasst nur die rund 1,2 Millionen nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen. Er gilt auch für Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen. Lediglich Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus sind ausgenommen, weil für diese die Mietpreise festgelegt sind.

Welche Wohnungen sind teurer geworden und welche billiger?

Die Mieten in Berlin sind im Vergleich zum Mietspiegel 2007 in den vergangenen zwei Jahren um 1,7 Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt derzeit 4,83 Euro pro Quadratmeter. 2007 lag die Nettokaltmiete noch bei 4,75 Euro pro Quadratmeter. Überproportional teurer geworden sind kleine Wohnungen der Baujahre 1919 bis 1949 mit einer Größe unter 40 Quadratmeter, die heute durchschnittlich 6,22 Euro pro Quadratmeter kosten. 2007 mussten pro Quadratmeter 1,24 Euro oder 5,3 Prozent weniger gezahlt werden. „Mietwohnungen für Einpersonenhaushalte mit kleinem Geldbeutel sind kaum noch zu finden“, kritisiert deshalb Gerhard Eichmann von der Berliner Mieter Gemeinschaft den Trend. Angesichts dieser Entwicklung könne er die Aussage der Senatorin, dass die Mieten insgesamt kaum gestiegen seien, nicht nachvollziehen.

Deutlich billiger geworden sind dagegen Wohnungen der Baujahre 1984 bis 1990 im ehemaligen West-Teil der Stadt mit einer Größe zwischen 60 bis 90 Quadratmetern. Diese kosten durchschnittlich 6,62 Euro. 2007 waren sie 1,20 Euro teuer.

Ab wann und wie lange gilt der neue Mietspiegel?

Der qualifizierte Mietspiegel wird im Regelfall alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien aufgestellt und veröffentlicht. Der neue Mietspiegel löst nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt, die nach Auskunft der Senatsverwaltung voraussichtlich am 24. Juni erfolgt, den Mietspiegel 2007 ab.

Was müssen Mieter in anderen deutschen Metropolen zahlen?

Während in Berlin für eine nicht preisgebundene Wohnung durchschnittlich 4,83 Euro je Quadratmeter gezahlt werden müssen, müssen Hamburger und Münchener Mieter deutlich tiefer in die Tasche greifen. Die Nettokaltmiete in der Hansestadt beträgt durchschnittlich 6,53 Euro, in der bayerischen Landeshauptstadt müssen sogar 9,90 Euro pro Monat und Quadratmeter gezahlt werden.

Wo bekomme ich den Mietspiegel?

Das Zahlenwerk steht seit Mittwoch auch auf der Internetseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel und kann samt Straßenverzeichnis auch unter www.berliner-mieterverein.de herunterzuladen werden. Ausführliche Informationsblätter, wie der Mietspiegel richtig anzuwenden ist, liegen zudem in allen Beratungszentren des Berliner Mietervereins aus. Nach den Sommerferien Ende August soll der Mietspiegel auch wieder als Beilage der Berliner Tageszeitungen erscheinen.