Die Mieten in Berlin sind im Jahr 2013 erneut gestiegen. Im Mittel wurden Mietwohnungen für 8,02 Euro pro Quadratmeter (kalt) angeboten. Damit waren sie 52 Cent beziehungsweise knapp sieben Prozent teurer als im Vorjahr. Das geht aus dem Wohnmarkt-Report Berlin hervor, den das Immobilienunternehmen GSW und das Beratungsunternehmen CBRE am Mittwoch vorgelegt haben. Da die Wohnungsnachfrage deutlich schneller wächst als das Angebot, gehen die Analysten der Unternehmen davon aus, dass dieser Trend sich 2014 fortsetzen wird.
Konkret geht es dabei um die sogenannten Angebotsmieten, also jene Mieten, zu denen aktuell Wohnungen angeboten werden. Besonders auffällig: Erstmals hat sich Friedrichshain-Kreuzberg als Spitzenreiter bei den Mieten vor dem Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf platziert. Wer 2013 einen Mietvertrag im Szenebezirk abgeschlossen hat, musste dafür rund einen Euro pro Quadratmeter mehr zahlen als noch im Vorjahr. Die Angebotsmieten stiegen um knapp zwölf Prozent auf genau zehn Euro. Es folgen Charlottenburg-Wilmersdorf mit 9,45 Euro und Mitte mit 9,09 Euro. Am wenigsten kosten neu zu vermietende Wohnungen nach wie vor am Stadtrand in Marzahn-Hellersdorf (5,46 Euro pro Quadratmeter), in Spandau (6,29 Euro) und in Reinickendorf (6,61 Euro).
„Die Mieten steigen zwar weiter, aber nicht mehr ganz so dynamisch wie im Jahr 2012“, sagte Jörg Schwagenscheidt, GSW-Vorstandsmitglied. 2012 waren die Angebotsmieten um rund 14 Prozent gestiegen. „In den letzten Jahren zeigte sich in Berlin eine enorme Aufholjagd. Nun wird die Miete von Angebot und Nachfrage bestimmt.“ Die Ursache für das kontinuierliche Mietenwachstum liegt nach Ansicht der Studien-Verfasser am schrumpfenden Angebot. So gab es im vergangenen Jahr lediglich knapp 50.000 angebotene Wohnungen auf dem Berliner Markt – rund 15.000 weniger als 2012. Die zunehmende Verknappung sei vor allem auf die stark wachsende Bevölkerung zurückzuführen, so Michael Schlatterer von CBRE. Von Juni 2012 bis Juni 2013 wuchs die Berliner Bevölkerung um fast 50.000 Einwohner. Mehr als 20.000 neue Haushalte sind entstanden. „Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erhöhte sich zwar, lag mit zuletzt rund 5400 im Jahr jedoch weit unter der Nachfrage“, so Schlatterer. Immerhin: 2013 wurde der Bau von 7600 Wohnungen genehmigt, davon 5718 in Mehrfamilienhäusern. Erfahrungsgemäß, so Schlatterer, würden davon jedoch nur 60 Prozent auch innerhalb des kommenden Jahres realisiert. „Und selbst wenn wirklich alle genehmigten Wohnungen auch gebaut würden, würde die Zahl der Haushalte immer noch etwa viermal schneller wachsen.“
Auch in den kommenden Jahren werde die Zahl der projektierten Bauvorhaben nicht reichen, um das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot auszugleichen, schätzt der Experte. In der Studie sind berlinweit 250 Projekte erfasst worden, in denen bis 2016 rund 18.000 Wohnungen entstehen sollen – jedoch nach wie vor hauptsächlich im Eigentumsbereich.
Schwerpunkt beim Neubau in der Innenstadt
„Neubauprojekte gibt es inzwischen in allen zwölf Bezirken“, sagt Schlatterer. Der Schwerpunkt des Geschehens liege weiterhin in der Innenstadt: Mit mehr als 4600 Einheiten seien die meisten Wohnungen in Mitte vorgesehen. Es folge der außerhalb des S-Bahn-Rings liegende Bezirk Lichtenberg. Allerdings seien weit über die Hälfte der geplanten Wohnungen dort Einfamilienhäuser. Mit fast 1200 geplanten Geschosswohnungen würden hier aber auch mehr Wohneinheiten gebaut als in jedem anderen Bezirk außerhalb des S-Bahn-Rings. Jeweils mehr als 2000 Wohnungen werden darüber hinaus in Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow errichtet.
Erstmals wurden im Wohnmarktreport, der in diesem Jahr zum 10.Mal präsentiert wurde, auch knapp 500.000 Umzüge nach, von und innerhalb Berlins ausgewertet. Denn die Berliner Bevölkerung wächst seit zehn Jahren kontinuierlich – hauptsächlich vom Zuzug getragen. Der Saldo aus Zu- und Fortzug betrug noch im Jahr 2003 nur 477 Menschen. 2012 gewann Berlin bereits mehr als 41.000 Neubürger hinzu. Vergleicht man den Juni 2012 mit dem Juni 2013 stellt man fest, dass die Zuwanderung erneut Fahrt aufgenommen hat: In diesem Zeitraum konnte Berlin bereits 50.000 Einwohner hinzu gewinnen.
Doch nicht nur die 164.577 Menschen, die 2012 neu in die Stadt kamen, und die 123.253 Menschen, die aus Berlin fortzogen, sorgten für Bewegung. Im selben Jahr wechselten auch 201.342 Berliner den Ortsteil. „Das Gros der Zuziehenden lässt sich bevorzugt in der Innenstadt nieder, während die Berliner bei einem Umzug eher etwas weiter an den Rand ziehen“, so GSW-Chef Jörg Schwagenscheidt. Am meisten werde in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg, am wenigsten in den östlichen Randbezirken Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf umgezogen.
Umzüge in die Nachbarschaft
So verzeichnete der Bezirk Mitte etwa 100.000Umzüge in nur einem Jahr. Statistisch gesehen ist dort also mehr als jeder vierte Einwohner zu-, fort- oder umgezogen. In Friedrichshain-Kreuzberg wurden 74.431 Umzüge verzeichnet, in Charlottenburg-Wilmersdorf immerhin noch 67.611. Umzüge quer durch die Stadt oder über größere Entfernungen seien dabei jedoch die Ausnahme. Die Mehrheit der Umziehenden bewege sich in direkt benachbarte Ortsteile, so Schwagenscheidt. So seien etwa die meisten Fortzüge aus dem Alt-Bezirk Mitte nordwärts in den angrenzenden Ortsteil Prenzlauer Berg und von Wedding nach Reinickendorf-Ost erfolgt.
Nach Einschätzung des Wohnungsmarktexperten Michael Schlatterer vom Beratungsunternehmen CBRE sei dies jedoch kein Beleg für die soziale Verdrängung. „Es ist einfach so, dass vor allem junge Menschen in die Stadt kommen, die noch keine Kinder haben“, so Schlatterer. Stelle sich Nachwuchs ein, würden viele Menschen nach wie vor gern in grünere Außenbezirke wechseln.
Dennoch belegt allein die Zahl der Zuwanderer, dass es innerhalb des S-Bahnringes immer enger wird. So zählte allein der Bezirk Mitte im Juni 2013 etwa 9000 Einwohner mehr als im Vorjahresmonat. Groß ist das Bevölkerungswachstum auch in Pankow. Dort siedelten sich im gleichen Zeitraum knapp 7000 Zuzügler an. Auf Platz drei folgt Neukölln mit einem Plus von 4767 Einwohnern. Am geringsten fiel der Zuwachs in Treptow-Köpenick aus (2489).
250 Wohnungsbauprojekte
„Wenn das Bevölkerungswachstum anhält, wird sich trotz des Neubaus die Anspannung am Mietenmarkt vergrößern,“ so das Fazit des Wohnungsmarktexperten. Neubau-Vorhaben gebe es inzwischen zwar in allen Bezirken. So sollen bis 2016 in 250 Projekten 18.000 Wohnungen entstehen. Mit 80 Prozent seien diese aber vor allem Eigentumswohnungen. Angesichts dessen haben viele Berliner sich für den Kauf einer Wohnung entschieden. Mit der steigenden Nachfrage sind die Kaufpreise auf dem Eigentumsmarkt noch schneller gestiegen als auf dem Mietenmarkt. Eigentumswohnungen wurden 2013 für durchschnittlich 2474 Euro pro Quadratmeter angeboten (plus 9,6 Prozent).
In Mitte bleiben die Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 3462 Euro pro Quadratmeter zwar mit Abstand die teuersten der Stadt. Der Preisanstieg schwächte sich im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von 2,9 Prozent allerdings deutlich ab. Ähnlich gebremst verlief die Preisentwicklung in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Dagegen erleben Bezirke, die unmittelbar an diese angrenzen, einen deutlichen Aufschwung – allen voran Lichtenberg mit mehr als 30 Prozent.