Berlins Wohnungsmarkt erlebt den stärksten Miet- und Kaufpreisanstieg seit mehr als 20 Jahren. Innerhalb eines Jahres verteuerten sich die Angebotsmieten, die Wohnungssuchenden in der Hauptstadt abverlangt werden, im Durchschnitt um 13,8 Prozent auf 7,50 Euro pro Quadratmeter (kalt).
Das geht aus dem Wohnmarkt-Report hervor, den das Wohnungsunternehmen GSW zusammen mit dem Immobiliendienstleister CBRE am Mittwoch vorgestellt hat. Demnach hatte die durchschnittlich angebotene Miete 2011 noch bei 6,59 Euro gelegen.
Die Mieten stiegen nach Angaben der Studie in allen Bezirken. Nur in ganz wenigen Ortsteilen blieben die Preise stabil. Während für die zehn Prozent der günstigsten Wohnungen mit durchschnittlich 4,89 Euro pro Quadratmeter 8,7 Prozent mehr verlangt wurde als 2011, sind die Angebotsmieten bei den zehn Prozent der teuersten Wohnungen um 15,9 Prozent auf durchschnittlich 13,95 Euro angestiegen.
Für die Analyse des Berliner Wohnungsmarkts wurden 65.078 Mietangebote aus dem ersten bis dritten Quartal 2012 in den 189 Berliner Postleitzahlgebieten erfasst. Demnach sind die Mieten mit mehr als zehn Prozent am stärksten in den Innenstadtlagen Mitte, Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg angestiegen.
Die höchsten Durchschnittsmieten werden mit 8,94 und 8,93 Euro in Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt. Besonders auffällig: Bei den zehn Prozent der teuersten Wohnungen wiesen Neukölln mit 13,33 Euro pro Quadratmeter (plus 46,8 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg mit 15 Euro pro Quadratmeter (plus 26,5 Prozent) die stärksten Preissteigerungen aus.
Die vier Bezirke mit dem niedrigsten Mietanstieg befinden sich allesamt außerhalb des Zentrums: Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick. "Damit differenziert sich das Mietniveau innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings weiter aus", so GSW-Vorstandsmitglied Jörg Schwangenscheidt. Die angebotenen Durchschnittsmieten in Marzahn-Hellersdorf und Spandau liegen unter sechs Euro. Mit 6,36 Euro, 6,50 Euro und 6,51 Euro sind auch die Mieten in Reinickendorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick relativ stabil geblieben.
Begrenzter Markt
Trotz der rasanten Marktentwicklung warnte Henrik Baumunk vom Maklerhaus CBRE vor der "Überdramatisierung" der Ergebnisse. "Wir haben nicht die Bestandsmieten analysiert, sondern nur die Mieten, die im vergangenen Jahr bei Neuvermietungen von frei finanzierten Wohnungen verlangt wurden", so Baumunk weiter. Erfasst seien somit lediglich rund sechs Prozent der Mieten insgesamt – auch wenn rein statistisch im Jahr etwa zehn Prozent der Berliner umziehen.
"Viele frei werdende Wohnungen werden auf dem Markt aber gar nicht angeboten, weil schon gleich ein Nachmieter parat steht", so Baumunk. Der amtliche Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2011 weist als Berliner Durchschnittsmiete 5,21 Euro pro Quadratmeter aus. Im Mai dieses Jahres werden die neuen Vergleichsmieten, die dann wiederum für zwei Jahre Mietern und Vermietern als Orientierung dienen sollen, veröffentlicht. Es sei davon auszugehen, dass die durchschnittliche Kaltmiete dann zwischen 5,50 und 5,60 Euro pro Quadratmeter liegen werde.
Als Ursache für den enormen Mietenanstieg im vergangenen Jahr nennt Baumunk in erster Linie das Bevölkerungswachstum. In den vergangenen fünf Jahren verzeichnete Berlin einen Zuwachs von 112.047 Einwohnern, gleichzeitig entstanden jedoch kaum neue Wohnungen. Inzwischen habe der Neubau zwar zugelegt.
Nur zehn Prozent ziehen um
So seien 2012 rund 12.000 Wohnungen im Bau gewesen. Angesichts der 1,8 Millionen Haushalte in Berlin sei das jedoch "lächerlich gering". Zudem würden zu 90 Prozent Eigentumswohnungen gebaut. In aller Regel koste der Quadratmeter in der Innenstadt dabei mehr als 3000 Euro. "Diese Wohnungen kommen dem Mietenmarkt also nicht zugute", so der Experte.
Inzwischen stünden innerhalb des S-Bahn-Rings weniger als zwei Prozent der Wohnungen leer, Umzüge würden künftig also deutlich erschwert. Die "Fluktuationsrate" (Umzugsrate) habe in den vergangenen Jahren in Berlin bei rund zehn Prozent gelegen. Aufgrund der Angebotsknappheit prognostiziert Baumunk künftig "Hamburger Verhältnisse". In der Hansestadt ziehen lediglich fünf Prozent der Einwohner im Jahr um.
Weil die Knappheit am Mietenmarkt sich kurzfristig nicht beheben lasse, würden die Mietpreise auch im Jahr 2013 weiter steigen. "Die Frage ist nur, ob der Anstieg etwas moderater ausfällt als im Jahr 2012", so der Branchenkenner.
Die steigenden Mieten werden in Großstädten wie Berlin für viele Menschen mit geringem Einkommen immer mehr zum Problem. Am kommenden Freitag wird der Bundesrat deshalb darüber abstimmen, ob Neuvertragsmieten zumindest in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf – dazu gehört in Berlin faktisch das gesamte Gebiet innerhalb des S-Bahn-Rings – auf zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden soll.
Bestandsmieten auf niedrigem Niveau
GSW-Vorstand Jörg Schwangenscheidt warnte vor einem solchen Schritt, weil damit Investitionen in den Bau von Mietwohnungen unattraktiv würden. Zudem seien die Bestandsmieten in Berlin noch auf vergleichsweise niedrigem Niveau.
Das bestreitet auch der Berliner Mieterverein (BMV) nicht. Jedoch: "In Erwartung deutlich höherer Mieten bei neuen Verträgen wächst der Druck auf alle Mieter", so der Geschäftsführer des BMV, Reiner Wild.
Vor allem durch Modernisierungsankündigungen mit drastischen Mietsteigerungen werde Wohnraum "frei gemacht", damit anschließend teuer weiter vermietet werden könne. Gegen diese Entwicklung helfe nur eine Veränderung des Mietrechts. Doch die rot-schwarze Berliner Landesregierung wolle sich aufgrund einer Intervention der CDU enthalten, kritisiert Wild: "Nach der erneuten Verschiebung des Verbots der Zweckentfremdung und dieser Stimmenthaltung zeichnet sich ab, dass großstädtische Mieterinteressen beim schwarz-roten Senat nicht wirksam vertreten werden."
Eigentum 20 Prozent teurer
Parallel zu den Mieten sind auch die Kaufpreise für Wohnungen im vergangenen Jahr stark gestiegen. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin mussten Investoren rund 200 Euro pro Quadratmeter mehr zahlen als noch im Jahr 2011.
Im Durchschnitt wurden 1349 Euro pro Quadratmeter gezahlt (plus 17,4 Prozent). Die Preise für eine einzelne Etagenwohnung haben noch deutlicher zugelegt. Eine Eigentumswohnung kostete 2012 durchschnittlich 2258 Euro pro Quadratmeter – 375 Euro oder 19,9 Prozent mehr als im Vorjahr.