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Mietrecht

Erfahren, engagiert und erfolgreich

Die Rechtsanwälte Daryai & Kuo erklären, warum die außergerichtliche Einigung meistens die beste Lösung ist – und in welchen Fällen nicht.

Nima Daryai ist seit 2005 niedergelassener Rechtsanwalt – 2011 stieß Simon Kuo dazu. In der gemeinsamen Kanzlei der beiden gebürtigen Berliner arbeiten mittlerweile

drei Rechtsanwälte, eine Vollzeit- und drei Teilzeitkräfte und bald eine Auszubildende. Herr Daryai ist seit 2010 Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Herr Kuo steht unmittelbar vor dem Erreichen dieses Titels. Die beiden Anwälte sind jede Woche ein- bis zweimal bei Gericht – wenn man ausrechnet, wie viele Male das seit 2005 sind, wird klar, was für einen bemerkenswerten Erfahrungsschatz sie angesammelt haben und das ist bedeutend für ihre Arbeit. Dass sie immer auf dem aktuellen Stand sind zeigt auch die umfassende Urteilsdatenbank auf ihrer Homepage.

Mieter und Vermieter als Mandanten

Die Anwälte gehen bei der Auswahl ihrer Mandanten "nicht ideologisch" vor, so Nima Daryai, sondern vertreten Mieter und Vermieter gleichermaßen. Und das ist ein großes Plus: Beide Anwälte versuchen meistens, außergerichtliche und somit schnellstmögliche, gütliche Einigungen zu erzielen, da das allen Beteiligten Zeit und Geld spart. Dafür ist es natürlich von Vorteil, Erfahrungen mit beiden Seiten zu haben, da man sich dann besser einfühlen kann und so eine Einigung leichter zu erzielen ist. Für die Fälle, in der eine außergerichtliche Verständigung nicht möglich ist, ist die Kenntnis der jeweils gegnerischen Seite auch sehr hilfreich: Man weiß, welche Druckmittel beim anderen besonders wirksam sind.

Soweit möglich: Außergerichtliche Einigung

Aber die außergerichtliche Einigung ist in der Regel das angestrebte Ziel. Hierzu klären die Anwälte mit dem Mandaten beim ersten Termin ein paar entscheidende Punkte: Gibt es eine Rechtsschutzversicherung? Wenn nicht, wird berechnet, was der Rechtsstreit bis zum Ende der zweiten Instanz kostet. Dann kann man abwägen, ob der Weg vor Gericht lohnend erscheint. Es ist gut zu wissen, dass Richter oft schon in der ersten Instanz versuchen, die Parteien zu einem Vergleich zu bewegen. Aber so einen Vergleich – eine Einigung – kann man eben auch ohne das Gericht aushandeln und dann kostet es keine Gerichtskosten, die Kosten des Anwalts sind geringer und es vergeht deutlich weniger Zeit. Denn man muß immer auch die langen Laufzeiten bis zu einem rechtskräftigen Urteil bedenken: Mit ein bis zwei Jahren sollte man rechnen. Meistens wollen die Mandanten die Verfahren schneller hinter sich bringen.

Mängelbeseitigung

Eines der häufigsten Themen, mit dem Daryai & Kuo konfrontiert werden, ist die Beseitigung von Mängeln. Im Gespräch fällt sofort die Erfahrung der Anwälte auf: Oft denken die Vermieter, so Daryai, der Mangel sei vorgeschoben und die Mieter wollten nur die Miete mindern. Aber das stimmt in den allermeisten Fällen nicht. Die Mieter wollen schlicht und einfach, dass der Schaden schnellstmöglich behoben wird. Wenn Schimmel in der Wohnung ist, sagt Kuo, komme von den Vermietern "so sicher wie das Amen in der Kirche", der Hinweis auf das möglicherweise ungünstige Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters.

Der Faktor Zeit

Bei der Mängelbeseitigung spielt der Faktor Zeit eine besondere Rolle und ist dabei differenziert zu betrachten: Häufig versuchen Vermieter die Mängelbeseitigung auszusitzen. Hier wirkt dann die Ausnahme von der Regel, es möglichst außergerichtlich zu versuchen: In solchen Fällen kann eine Klageerhebung nämlich sehr schnell dafür sorgen, dass die notwendigen Reparaturen vorgenommen werden. Dann kann man immer noch einen Vergleich schließen. Oft, beispielsweise bei Schimmel in der Wohnung, ist der Mieter an einer schnellen Lösung interessiert. Manchmal aber, wenn der Mieter umziehen will und die Zeit, während der er geminderte Miete zahlt, zur Wohnungssuche nutzen möchte, ist es ihm durchaus angenehm, wenn es länger dauert.

Die juristische Landschaft Berlins

Bei der Mängelbeseitigung wie in allen andern Bereichen ist die Erfahrung von Daryai & Kuo mit den Berliner Gerichten in ihren unterschiedlichen Instanzen von großer Bedeutung. Die Gerichte und Kammern unterscheiden sich nämlich sehr – sowohl in der Zeit, die sie für Bearbeitungen brauchen, als auch in ihrer tendenziellen Neigung, eher zugunsten von Vermietern oder zugunsten von Mietern zu entscheiden. Daryai & Kuo kennen diese Landschaft wie ihre Westentasche und können dementsprechend fundiert beraten. Sie können einschätzen, wie welches Amtsgericht oder welche Kammer des Landgerichts die jeweilige Sachlage beurteilen wird und ob der Gang vor Gericht also empfehlenswert ist oder nicht. Und auch ob der Weg in die zweite Instanz sinnvoll ist oder ob ein günstiger Vergleich in der ersten Instanz "mitgenommen" werden sollte.

Zahlungsverzugskündigungen

Ein weiteres wichtiges Thema in der Kanzlei ist der Zahlungsverzug. Herr Daryai hat einen Artikel mit klaren Hinweisen geschrieben, wie man mit einer Zahlungsverzugskündigung klug umgeht. Um nur zwei Punkte hervorzuheben: Die außerordentliche fristlose Kündigung kann man einfach umgehen, in dem man bis zu zwei Monaten nach der Zustellung der Räumungsklage den Rückstand ausgleicht. Und schon bevor die Räumungsklage zugestellt wird, geht ja jede Menge Zeit ins Land, so dass man sich auf die Situation lange vorher einstellen kann. Es gibt also keinen Grund, in Panik auszubrechen. Zweiter Punkt: Auch die ordentliche Kündigung, die meist gemeinsam mit der außerordentlichen ausgesprochen wird, kann man erfolgreich angreifen. Hier ist es bedeutsam, dass die Anwälte die Rechtssprechung gut kennen. Für Vermieter ist in dieser Situation übrigens spannend: Wenn der Mieter so viele Möglichkeiten hat, lohnt es sich dann überhaupt, vor Gericht zu gehen? Oder wäre einer außergerichtliche Einigung sinnvoller?

Eigenbedarf

Grundsätzlich ist Eigenbedarf ein Recht des Vermieters. Hier, so die Anwälte, glauben die Mieter oft zu Unrecht, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben. In der Regel ist er echt. Es gibt aber sinnvolle Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren. Sorgfältige Prüfung ist von großer Bedeutung. Aus Sicht des Vermieters ist zu bedenken, dass es zwei bis drei Jahre bis zur Räumung dauern kann. Oft ist eine gütliche Einigung mit dem Mieter, verbunden mit einer Zahlung des Vermieters an den Mieter, viel schneller und auch günstiger. Und da der Mieter so zu Geld kommt, ist es auch in seinem Interesse.

Mietpreisbremse

Auch in Fragen zur Mietpreisbremse ist man bei Daryai & Kuo richtig. Eine Klage des Mieters setzt hier voraus, dass der Mieter bereit ist, sich gleich zu Beginn des Mietverhältnisses mit seinem Vermieter anzulegen, was in den oft auf Jahrzehnte angelegten Beziehungen nicht immer klug ist. Deshalb sind auch hier meistens außergerichtliche, friedliche und einverständliche Einigungen sehr sinnvoll.

Der Anwalt kommt selbst!

Noch ein Wort zum Engagement: Gerade bei Mängelbeseitigungen sind die beiden Anwälte der Ansicht, dass es oft besser ist, sich selbst ein Bild des Mangels zu machen und kommen dann in die Wohnung ihres Mandanten. "Am Ende des Tages müssen wir vor Gericht den Mangel lebensnah beschreiben und da ist nichts so gut, wie der eigene Augenschein." Und das eigene Foto: Um die Mängel aussagekräftig vor Gericht dokumentieren zu können, machen die Anwälte die Fotos der Mängel selbst. Vereinbaren Sie einen Termin.

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Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR

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Tel: 030 460 64 794

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