Immobilienmakler am Puls der Zeit

Black Label Immobilien mit Sitz im Berliner Westend ist seit über 30 Jahren eine feste Größe der Branche weit über die Hauptstadt hinaus. Das Unternehmen berät und begleitet seine nationalen sowie internationalen Kunden bei Kauf, Verkauf oder Vermietung privater wie gewerblicher Objekte und erstellt fundierte Wertgutachten.

Zudem sind die Immobilienexperten stets auf dem neuesten Stand, was aktuelle Themen der Branche betrifft. Kaum ein Thema wird in Berlin so heftig diskutiert wie der Mietendeckel. Am 23. Februar 2022 wird der Berliner Mietendeckel zwei Jahre alt. Yiannis Tzakris, Geschäftsführer Black Label Property Management GmbH, blickt zurück, gibt Ratschläge und klärt auf.

Herr Tzakris, der Mietendeckel ist gekippt. Was bedeutet das genau?

Für uns in der Wohnungsverwaltung bedeutet dies im Moment jede Menge Arbeit. Aufregen kann ich mich darüber nicht mehr, denn der Aufstieg und Fall des Mietendeckels wurde von vielen Experten prognostiziert – ebenso wie die Konsequenzen. Doch umso mehr wundert mich die Reaktion mancher Mieter, die jetzt vollkommen überrascht erscheinen, als wären die Gefahren des Mietendeckels geheimes Insider-Wissen gewesen.

Relativ neu sind jetzt Startups, die geringere Mieten versprechen. Auch die stellen uns mittlerweile vor einige Herausforderungen. Nach dem Aus für den Mietendeckel glühen nicht nur bei uns in der Wohnungsverwaltung die Tasten und Telefone. Elvira K. zum Beispiel hat während des Mietendeckels eine Wohnung im Prenzlauer Berg bezogen, die sie sich zur regulären Miete nicht hätte leisten können. Sie ist das Risiko eingegangen, weil sie darauf gehofft hatte, dass die günstige Miete bestehen bleibt. Jetzt muss sie nachzahlen und die Wohnung wird weit teurer. Sie steht nun vor der Wahl: Einen Mitbewohner finden, mit dem sie die Miete teilen kann, oder in eine günstigere Wohnung am Stadtrand oder im Umland umziehen.

Welche Auswirkungen haben die Versprechungen dieser Startups?

Etwa 70 Prozent der von uns verwalteten Mieter hatten sich während des Mietendeckels für eine Fortzahlung der vollen Miete entschieden. Bei den restlichen 30 Prozent werden jetzt die Nachzahlungen fällig, und wir hatten auch schon Anfragen, ob eine Ratenzahlung möglich sei. Was uns im Moment aber die meiste Arbeit bereitet, sind die Mieter, die sich nun ganz genau mit dem Thema beschäftigen und auf Legaltech-Startups stoßen, die versprechen, die Miete zu senken. Stichwort Mietpreisbremse.

Briefe von solchen Startups treffen nun bei uns vermehrt ein. Das bedeutet: Diskussionen mit dem Vermieter, Beauftragung eines Anwalts, manchmal kann die Situation auch nur von einem Gericht gelöst werden. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Eine Methode dieser Startups ist es zum Beispiel, die umfassende Sanierung einer Immobilie anzuzweifeln, welche erheblichen Einfluss auf die Gestaltung des Mietvertrags hat. Kostet die Sanierung ein Drittel der Kosten eines Neubaus, so ist der Altbau vertraglich als Neubau anzusehen. Kann der Vermieter dies nicht zweifelsfrei belegen, stehen die Chancen der Antragsteller gut. Für uns werden solche Fälle zur Detektivarbeit. Oft müssen wir die viele Jahre zurückliegenden Sanierungsarbeiten bis ins Detail zurückverfolgen und belegen. Die Versprechen der Startups sind auf den ersten Blick natürlich verlockend, werden aber auf lange Sicht auch nach hinten losgehen. Denn den Mehraufwand, den solche Anträge bedeuten, werden die Vermieter irgendwann auf die Miete umlegen.

Können Sie Bilanz ziehen?

Für uns bedeutete der Mietendeckel grundsätzliche Unsicherheit, Schulungen, Kosten und mehr Arbeitsstunden – aber auch Mieter, Wohnungssuchende und Vermieter sind mindestens genervt, im Zweifel hat er wirtschaftlichen Schaden nach sich gezogen. Und während sich Politiker die Köpfe heißreden und die Medien die Finger wundschreiben, während sie mehr Neubau fordern und die Blockierung derselben seitens der Behörden kritisieren, während Kaufpreise, Wohnungspreise, Teilungsverbot und Enteignungsforderungen die Diskussion bestimmen, ist ein kleines Wunder geschehen: die Steigerung der Preise bei Neuvermietungen ist stark abgebremst. Ganz von allein.

Wie ist das möglich?

Die Gesetze der Marktwirtschaft haben gegriffen. Immer höhere Mieten werden vom Markt gar nicht erst angenommen, Vermieter können nicht jeden Preis verlangen. Während die Mieten in den letzten Jahren um etwa fünf bis zehn Prozent im Jahr stiegen, sind wir wieder bei ein bis zwei Prozent angekommen. Weitere Entspannung könnten die Verdichtung der Stadt und mehr Neubau bringen.

Herzlichen Dank für diesen interessanten Einblick!

Über Black Label Immobilien

Black Label Immobilien ist ein Makler- und Beratungsunternehmen mit Sitz in Berlin-Charlottenburg. Mit über 30 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche ist Black Label darauf spezialisiert, deutsche und internationale Kunden bei der Suche nach der richtigen Investition in Berlin, Leipzig, Magdeburg und Dresden zu unterstützen. Zudem bietet das Unternehmen Support bei der Vermietung und Verwaltung von Immobilien sowie bei der Suche nach einer Finanzierung und einer Rechts -und Steuerberatung. Black Label beschäftigt aktuell knapp 30 Mitarbeiter:innen und veräußert jährlich Immobilien mit einem Volumen von etwa 50 Millionen Euro.

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