Heizung muss nach Verbrauch abgerechnet werden

Vermieter müssen die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnen. Es sei nicht zulässig, dem Mieter einfach die Abschlagzahlungen in Rechnung zu stellen, die im Voraus an den Energieversorger geleistet werden, entschied der Bundesgerichtshof in einem am Mittwoch verkündeten Urteil. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen könne zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei, so die Karlsruher Richter (Az.: V III ZR 156/11).

"So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter dort wohnt, unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen – und umgekehrt", sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball bei der Urteilsverkündung.

Nach der Heizkostenverordnung dürften nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen würde diesem Prinzip nicht gerecht. "Damit würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Regelung verfehlt", sagte Ball. Die Heizkostenverordnung solle zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren.

Mit dem Grundsatzurteil erklärte der Mietsenat des BGH die Heizkostenabrechnung eines Vermieters in Hessen für fehlerhaft. Der hatte von einem Gasunternehmen Energie für die zentrale Heizungsanlage bezogen. Dafür zahlte er monatliche Abschläge.

Aufgrund dieser Zahlungen erstellte er die Heizkostenabrechnungen für 2007 und 2008 nach dem sogenannten Abflussprinzip und verlangte Nachzahlungen. Die Mieterin aus Kelkheim hatte sich vor Gericht gegen diese Heizkosten-Nachzahlung von 3000 Euro gewehrt. Der BGH verwies den Fall zurück an das Landgericht Frankfurt am Main. Dort muss die Vermieterin eine korrekte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch vorlegen. Notfalls müsse der Verbrauch für den konkreten Zeitraum geschätzt werden, sagte der Vorsitzende Richter. "Die Energieunternehmen sind in der Lage, eine solche Abgrenzung vorzunehmen."

Auch eine pauschale Kürzung der Summe um 15 Prozent könne den Mangel bei der Abrechnung nicht beseitigen, entschied der BGH. Die Richter der Vorinstanz hatten noch versucht, die Abrechnung auf diesem Weg zu retten.

Der Deutsche Mieterbund sieht die Position der Mieter in Deutschland durch die Karlsruher Entscheidung gestärkt. Das Urteil "ist richtig und gerecht", sagte Verbandssprecher Ulrich Ropertz am Mittwoch in Berlin. "Der Mieter hat Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung", betonte Ropertz und fügte hinzu: "Das wiederum bedeutet, der Vermieter muss die Kosten abrechnen, die ihm tatsächlich während der Abrechnungsperiode entstehen. Und das sind die Kosten der tatsächlich ins Haus gelieferten Energie."

Bei den Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung ist eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen hingegen weiter rechtens. Dort gebe es keine spezielle Regelung entsprechend der Heizkostenverordnung, erklärte der Vorsitzende Richter.