Viele Eigenheimbesitzer lassen die Grundschuldeintragung löschen, wenn sie den Kredit für ihre Immobilie abgezahlt haben. Experten halten das für einen Fehler: "Die Grundeigentümer verschenken damit unnötig Hunderte Euro", sagt Georg Tryba von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Weitaus sinnvoller sei es, die Grundschuld im Grundbuch lediglich stilllegen zu lassen, damit sie bei einer etwaigen späteren Aufnahme eines neuen Darlehens etwa für Reparaturen oder bei einem Verkauf der Immobilie reaktiviert werden kann.
Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs lässt sich die Bank im Grundbuch eine Grundschuld eintragen. Damit sichert sie sich den Zugriff auf Haus oder Wohnung, sollte der Schuldner den Kredit einmal nicht mehr bedienen. Nach der Tilgung des Hypotheken-Darlehens lassen viele Eigentümer die Grundschuld löschen, um die Immobilie dann auch lastenfrei zu besitzen. "Dahinter steckt entweder der Irrtum, dass für ein lastenfreies Haus bei einem Verkauf ein höherer Preis erzielt werden kann", sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte beim Baugeldvermittler Hypothekendiscount. "Oder die Angst, dass die Bank durch die Grundschuld auch nach Rückzahlung des Kredits noch Zugriff auf die Immobilie haben könnte."
Beides ist jedoch nicht der Fall. Nach dem Gesetz (§ 1193, Abs. 1 BGB) kann die Bank eine Immobilie nur zwangsversteigern, wenn sie nachweist, dass der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Zur Sicherheit sollten sich die Eigentümer jedoch von der Bank eine Verzichtserklärung samt Löschungsbewilligung ausstellen lassen, rät Experte Oppel. Damit bestätigt nämlich das Kreditinstitut, dass das Darlehen getilgt ist. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (Az.: XI ZR 244/90) darf die Bank dafür jedenfalls keine Gebühr erheben, betont Verbraucherschützer Tryba.
Auch bei einem Verkauf der Immobilie bringt die Löschung der Grundschuld keinen klaren Vorteil. Im Gegenteil: "Der Käufer muss dann nur höhere Gebühren zahlen", sagt der Verbraucherschützer. Bei einer Grundschuld über 150 000 Euro fallen für die Löschung Notar- und Grundbuchamtgebühren von rund 300 Euro an. "Bei einem Kredit in gleicher Höhe muss der Käufer jedoch für die Eintragung der neuen Grundschuld sogar insgesamt 600 Euro an Notar und Grundbuchamt zahlen", sagt Tryba.
Bleibt die Grundschuld hingegen eingetragen, entstehen dem Verkäufer überhaupt keine Kosten. Dies gilt auch für den neuen Eigentümer, wenn er später dieselbe Bank wieder als Finanzierungspartner nutzt. Nimmt er ein Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut auf, muss er lediglich eine Gebühr für die "Grundschuldabtretung" zahlen. Dabei wird im Grundbuch vermerkt, dass die Grundschuld an die finanzierende Bank des neuen Besitzers übergegangen ist. "Bei einem Grundschuldbetrag von 150.000 Euro werden dafür nur etwas mehr als 300 Euro fällig", sagt Verbraucherschützer Tryba.
Auch wer seine Immobilie nicht verkaufen will, sollte die Grundschuld nicht löschen, rät wiederum Finanzierungsexperte Oppel. "Wenn der Eigentümer später einmal für eine größere Modernisierung einen neuen Kredit aufnehmen muss, kann einfach die bereits eingetragene Grundschuld reaktiviert werden." Damit könnten unnötige Gebühren von bis zu 900 Euro für Löschung und Neueintragung gespart werden.
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