15.01.13

Immobilien

Mieten werden 2013 ungebremst steigen

Euro-Krise und niedrige Leitzinsen haben die Wohnkosten zuletzt dramatisch anziehen lassen. Nun sind sich Experten sicher: Das war erst der Anfang – vor allem in den Metropolen wird es noch teurer.

Von Karsten Seibel

Wer in großen Städten wohnt, muss mit noch höheren Wohnkosten rechnen. "In den Metropolregionen werden die Mieten weiter steigen", sagte Christian Schulz-Wulkow von der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young bei der Präsentation des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2013.

Der Umfrage bei Banken, Fonds- und Wohnungsgesellschaften zufolge haben Investoren auch in diesem Jahr vor allem Berlin im Blick. Für 44 Prozent liegt dort in den nächsten Monaten der Schwerpunkt ihrer Suche nach Wohnimmobilien.

Der Hauptstadt werde ein besonders hohes Mietentwicklungspotenzial zugetraut, so Schulz-Wulkow. Dies liege unter anderem an den vielen Zuzügen.

In Berlin sei die Einwohnerzahl innerhalb eines Jahres um rund 40.000 gestiegen. Mit dieser hohen Nachfrage könne das Angebot an freien Mietwohnungen nicht Schritt halten.

Hamburg setzt sich vor Frankfurt am Main

Dies gelte allerdings auch für Städte wie Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München, wo die Wohnkosten ebenfalls weiter stiegen. Diese Kernregionen haben zwischen 20 und 24 Prozent der befragten Käufergruppen in diesem Jahr bei der Suche nach geeigneten Objekten besonders im Blick.

Bei den bevorzugten Standorten für Büroimmobilien ist Hamburg der neue Favorit. 32 Prozent der potenziellen Investoren nannten die Stadt mit ihren 1,8 Millionen Einwohnern als erste – im Vorjahr waren es erst 22 Prozent. München folgt mit 29 Prozent auf Platz zwei. Erst an dritter Stelle rangiert mit 27 Prozent Frankfurt.

Die hessische Metropole nahm 2012 noch den Spitzenplatz ein. Die Experten von Ernst & Young begründeten den rasanten Aufstieg Hamburgs mit der breiteren wirtschaftlichen Aufstellung der Stadt. "Die Renditeentwicklungen dort sind nicht so abhängig von der Verfassung eines Sektors", sagte Schulz-Wulkow und verwies auf die dominante Finanzbranche in Frankfurt.

Deutschland ist ein attraktiver Immobilienmarkt

Vor allem ausländische Käufer drängen nach Deutschland, so Ernst & Young-Partner Hartmut Fründ. Der heimische Markt habe eine "große internationale Anziehungskraft", er gelte angesichts der wirtschaftlichen Stärke des Landes weiter als sicherer Hafen. Laut der Umfrage schätzen 99 Prozent Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarn als einen attraktiven oder sehr attraktiven Markt ein.

Dabei seien die Käufer angesichts der niedrigen Zinsen und der Furcht vor Inflation bereit, wieder höhere Risiken einzugehen. "Doch es geht noch längst nicht alles", so Fründ. Dies liege an den Banken und den strengeren Eigenkapitalvorschriften.

"Viele Institute sind restriktiver und selektiver bei der Vergabe von Immobilienkrediten geworden." Beim Transaktionsvolumen geht Ernst & Young deshalb davon aus, dass es 2013 wie im Vorjahr bei 36 Milliarden Euro liegen wird.

Keine Immobilienblase in Sicht

Anzeichen für eine Preisblase sehen die Experten bislang nur vereinzelt. In den Bereichen Büro, Einzelhandel, aber auch Hotel und Logistik werde für 2013 mit weitgehend stabilen Preisen gerechnet. Die steigenden Preise bei Wohnimmobilien ließen sich in den meisten Fällen nach wie vor durch die jeweiligen Mieten erklären, sagte Schulz-Wulkow.

Eine Entkopplung von Preis- und Mietentwicklung, die ein Warnsignal wäre, sei bislang nur vereinzelt zu beobachten. Investoren wichen längst auf andere Standorte aus. Dies führe dazu, dass selbst in ländlichen Regionen, wie im Osten oder in Niedersachsen, zumindest kein Wertverlust des Wohnraums erwartet werde.

65 Prozent der Befragten gehen in der Peripherie für dieses Jahr von stabilen Preisen aus, 15 Prozent sogar von steigenden. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten 75 Prozent und 66 Prozent, dass sie 2013 mehr zahlen müssen als 2012.

Risikofaktor Politik

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken sieht bisher keine Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Wohnungsmarkt, auch wenn sich der seit fünf Jahren bestehende Aufwärtstrend bei den Preisen zuletzt noch einmal beschleunigt habe.

"Eine Eigendynamik des Preisverlaufs mit möglichen negativen Auswirkungen auf die Wohnungs- und auch die Finanzierungsmärkte kann zwar nicht ausgeschlossen werden, die entsprechende Gefahr ist aus heutiger Sicht aber gering", sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Als Risikofaktor für Investoren sieht Ernst & Young die Politik. Noch gebe es keine Regulierung der Miet- und Wohnungspreise, aber die Diskussion könne durchaus an Dynamik gewinnen, wie die jüngsten Vorschläge der SPD für den Fall eines Regierungswechsels im Herbst zeigten.

"Wenn ein Investor aus größeren Wohnungsbeständen heraus will, sollte er sich überlegen, ob er dies nicht jetzt macht", sagte Fründ. Das Problem sei allerdings für viele Anleger, dass sie angesichts der niedrigen Zinsen an den Kapitalmärkten nicht wüssten, was sie mit dem Geld anderes machen sollten.

Bundesweit sind die Mieten gesunken

Dass die Politik als mögliche Bremse für Preise und Mieten gesehen wird, zeigt auch die jüngste Reaktion der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Die Mieten seien 2012 nach Abzug der Inflationsrate bundesweit im Durchschnitt um 0,8 Prozent gesunken, teilten die Interessenvertreter mit Verweis auf das Statistische Bundesamt mit.

Daher seien aktuelle Vorschläge verschiedener politischer Parteien für weitere gesetzliche Mietbegrenzungen überflüssig. Präsident Rolf Kornemann. "Lokale Wohnungsknappheit muss lokal angegangen werden."