20.08.12

Nebenkosten

Die "zweite Miete" sollte man sich genau anschauen

Die Zahl ist gewaltig: Schätzungsweise 30 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden in Deutschland jährlich verschickt. Viele schauen die Briefe nicht genau an. Doch das kann ein Fehler sein.

Müllabfuhr, Grundsteuer, Hausreinigung – für diese Posten zahlen Mieter jeden Monat Geld. Sie gehören zu den Nebenkosten, die zu der vereinbarten Nettomiete hinzukommen. "Grob gesagt gehört alles zu den Nebenkosten, was der Vermieter für den Unterhalt seines Gebäudes aufwenden muss", erklärt Mietrechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe. Allerdings müssen Mieter nicht für alles zahlen. Deshalb kann es sich lohnen, die Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn mitunter finden sich Fehler.

"Eine Betriebskostenabrechnung muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen", erklärt Hannemann. Dazu gehöre, dass sie maximal zwölf Monate umfassen dürfe und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes gestellt sein müsse. Außerdem muss sie eindeutig und nachvollziehbar sein. Das heißt: Der Vermieter muss alle Positionen einzeln abrechnen. Neben der Gesamtsumme müssen in der Abrechnung auch die Individualkosten ersichtlich sein. "Dabei ist er dazu verpflichtet, den Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen", betont Claus Deese vom Mieterschutzbund.

Bei krummen Summen passieren oft Fehler

Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam. Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das geachtet werden muss. "Es ist zum Beispiel ratsam zu kontrollieren, ob alles korrekt berechnet ist. Gerade bei krummen Summen passieren oft Fehler", erläutert Deese. Außerdem sollten Mieter sichergehen, dass nichts in Rechnung gestellt wird, was nicht erbracht wurde - etwa Gartenpflege bei einem betonierten Hof -, und dass die angeführten Positionen auch wirklich umlagefähig sind.

"Das ist prinzipiell nur der Fall, wenn sie in Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung gelistet sind", erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Neben den warmen Posten Heizung und Warmwasser, die bei jeder Immobilie anfielen, enthalte sie 14 kalte Posten. 13 davon sind direkt beim Namen genannt – darunter Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Wasserversorgung. Einer ist etwas schwammig mit "Sonstige Betriebskosten" überschrieben.

Verwaltungskosten sind keine Nebenkosten

"Unter diesem Punkt können je nach Gebäude andere Positionen auftauchen, so etwa die Wartung von Brandmeldeanlagen oder die Dachrinnenreinigung", erläutert Deese. Entscheidend sei, dass sie durch die Nutzung des Hauses laufend entstehen und im Mietvertrag explizit auf sie verwiesen wird. "Sonst dürfen sie nicht berechnet werden."

Immer der Fall ist das bei einer ganzen Reihe anderer Nebenkosten, die dem Vermieter durch seine Immobilie entstehen. "Er darf beispielsweise nicht auf seine Mieter umlegen, was er für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen ausgibt", erklärt Ropertz. Ebenfalls nicht umlagefähig seien Verwaltungskosten, Kontoführungsgebühren für das Mietenkonto oder Aufwendungen für die Rechtsschutzversicherung. Findet sich eine dieser Positionen auf der Abrechnung, haben Mieter das Recht, entsprechende Nachforderungen nicht zu begleichen.

Stimmt der Verteilerschlüssel?

Prüfen sollten Mieter auch, ob der Verteilerschlüssel stimmt. "Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest geht nach Wohnfläche", erklärt Ropertz. Was die übrigen Nebenkosten angeht, ist die Umlage entweder pro Kopf oder nach Fläche möglich. Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, wird meist nach Fläche abgerechnet. Es gibt allerdings Ausnahmen: So müssen Wasser und Abwasser etwa nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn es in allen Wohneinheiten Zähler gibt.

Sind im Mietshaus auch Gewerbeeinheiten, sollte dem Rechnung getragen werden. "Es ist nun mal so, dass Gewerbeeinheiten teils höhere Betriebskosten verursachen. Rechtlich gesehen muss der Vermieter das berücksichtigen und die Mehrbelastung herausrechnen", erläutert Hannemann. Tut er das nicht, kann der Mieter es von ihm fordern.

Grundsteuer gerecht aufteilen

Mieter solcher gemischt genutzten Häuser sollten daher genau hinschauen. Achten sollten sie dabei unter anderem auf die Grundsteuer. Der Grund: Vermieter können Gewerberäume laut Mieterbund teurer vermieten als Wohnräume. Das wiederum hat Auswirkungen auf den Einheitswert und damit auf die Höhe der Grundsteuer. Daher kann es in solchen Wohnanlagen notwendig sein, dass die Grundsteuer aufgeteilt und nur der Teil auf die Wohnungsmieter umgelegt wird, der tatsächlich auf die Wohnräume entfällt.

Je nach Gewerbe können aber auch noch andere Positionen eine Rolle spielen. So hat etwa ein Fitnessstudio in der Regel einen erhöhten Wasserbedarf, und in Gaststätten fallen zumeist größere Abfallmengen an. Generell gilt: "Wenn jemand auf eine Zahl stößt, die ihm extrem erscheint, kann er vom Vermieter verlangen, die Originalbelege einzusehen", erklärt Deese. Bei berechtigten Einwänden kann der Mieter dann die Zahlung verweigern.