Warum Eigenheime in Zukunft an Wert verlieren

Foto: IMAGO

Eigenheimbesitzer müssen mit weit höheren Wertverlusten bei ihren Immobilien rechnen als bisherige Prognosen über die Folgen der schrumpfenden Bevölkerung vermuten ließen. Das ist das Ergebnis einer neuen Studie der NordLB-Tochter Deutsche Hypo. „Eigenheime werden in den kommenden Jahrzehnten deutliche Wertverluste erleiden, weil die für die Nachfrage relevante Bevölkerungsgruppe der 30- bis 45-Jährigen deutlich zurückgeht“, sagt Günter Vornholz, Leiter Immobilienresearch der Deutsche Hypo. Nach der jüngsten Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der Angehörigen dieser Altersgruppe, die traditionell den Großteil der Eigenheimkäufer stellt, von derzeit 16,6 Millionen Menschen auf voraussichtlich nur noch 13,2 in 2040 und lediglich 12,4 Millionen in 2050 zurückgehen.

Bereits seit Jahren stehen die Eigenheimpreise unter Druck. Nach dem Index der Hypoport AG, über deren Transaktionsplattform Europace rund zehn Prozent aller Hypothekendarlehen in Deutschland abgewickelt werden, sind die Durchschnittspreise für Eigenheime im Bestand seit Januar 2005 von 204.856 Euro auf nur noch 168.375 Euro Ende März dieses Jahres gefallen. Das entspricht einem Preisrückgang von 17,81 Prozent. „Die Zahlen zeigen, dass bereits heute ein deutlicher Angebotsüberhang existiert“, sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilieninvestmentgesellschaft Degi.

Insgesamt soll die Zahl der Einwohner in Deutschland nach der Prognose der Bundesstatistiker von derzeit 82,1 Millionen Menschen bis 2050 wahrscheinlich auf rund 71 Millionen Menschen zurückgehen, im schlimmsten Fall sogar auf nur 66,9 Millionen Menschen fallen. Gleichzeitig soll sich die Landflucht weiter verstärken, weil immer mehr junge Menschen auf der Suche nach Arbeit aus ländlichen Räumen in die Städte wechseln. Zusätzlicher Preisdruck dürfte an den Eigenheimmärkten entstehen, wenn die heutigen Eigentümer im Alter ihre Objekte verkaufen wollen.

In diesen Landkreisen wird die Bevölkerung bis 2025 besonders stark schrumpfen

Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, erwartet, dass sich der deutsche Eigenheimmarkt in Zukunft immer weiter teilen wird: „In Fortzugsregionen könnten Immobilien fast wertlos werden, während die Preise in Städten und Kreisen mit wachsender Einwohnerzahl stagnieren oder sogar leicht steigen dürften.“ Dieser Ansicht ist auch Deutsche-Hypo-Researcher Vornholz: „Es wird drastische Unterschiede in der Wertentwicklung geben.“ Allerdings lässt sich nicht leicht erkennen, wie „demografiefest“ eine Region ist. Nach der Wiedervereinigung waren allein die neuen Länder von der Abwanderung betroffen.

Erschienen am 29.04.2009