Eigenheimbesitzer müssen mit weit höheren Wertverlusten bei ihren Immobilien rechnen als bisherige Prognosen über die Folgen der schrumpfenden Bevölkerung vermuten ließen. Das ist das Ergebnis einer neuen Studie der NordLB-Tochter Deutsche Hypo. "Eigenheime werden in den kommenden Jahrzehnten deutliche Wertverluste erleiden, weil die für die Nachfrage relevante Bevölkerungsgruppe der 30- bis 45-Jährigen deutlich zurückgeht", sagt Günter Vornholz, Leiter Immobilienresearch der Deutsche Hypo. Nach der jüngsten Bevölkerungsprognose des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der Angehörigen dieser Altersgruppe, die traditionell den Großteil der Eigenheimkäufer stellt, von derzeit 16,6 Millionen Menschen auf voraussichtlich nur noch 13,2 in 2040 und lediglich 12,4 Millionen in 2050 zurückgehen.
"Die Zahl potenzieller Käufer wird danach in den nächsten 30 Jahren um 20,5 Prozent, in 40 Jahren gar um 25,3 Prozent schrumpfen", rechnet Vornholz vor. "Das wird erhebliche Folgen für die Immobilienpreise haben." Ein 35-Jähriger, der heute ein Haus erwirbt, müsse damit rechnen, das Objekt nur mit deutlichem Verlust veräußern zu können, wenn er es im Alter von 65 oder 70 Jahren verkaufen will.
Bereits seit Jahren stehen die Eigenheimpreise unter Druck. Nach dem Index der Hypoport AG, über deren Transaktionsplattform Europace rund zehn Prozent aller Hypothekendarlehen in Deutschland abgewickelt werden, sind die Durchschnittspreise für Eigenheime im Bestand seit Januar 2005 von 204.856 Euro auf nur noch 168.375 Euro Ende März dieses Jahres gefallen. Das entspricht einem Preisrückgang von 17,81 Prozent. "Die Zahlen zeigen, dass bereits heute ein deutlicher Angebotsüberhang existiert", sagt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilieninvestmentgesellschaft Degi.
Insgesamt soll die Zahl der Einwohner in Deutschland nach der Prognose der Bundesstatistiker von derzeit 82,1 Millionen Menschen bis 2050 wahrscheinlich auf rund 71 Millionen Menschen zurückgehen, im schlimmsten Fall sogar auf nur 66,9 Millionen Menschen fallen. Gleichzeitig soll sich die Landflucht weiter verstärken, weil immer mehr junge Menschen auf der Suche nach Arbeit aus ländlichen Räumen in die Städte wechseln. Zusätzlicher Preisdruck dürfte an den Eigenheimmärkten entstehen, wenn die heutigen Eigentümer im Alter ihre Objekte verkaufen wollen.
Die Zahl der in den Umlandregionen der Großstädte lebenden 55- bis 70-Jährigen soll bundesweit bis zum Jahr 2020 um 1,5 Millionen Menschen steigen, sagt Analyst Vornholz. "Etliche von ihnen werden ihr Eigenheim im Grünen mit der mühsamen Gartenarbeit aufgeben und in eine Wohnung in der Stadt ziehen, wo das kulturelle Angebot größer und die medizinische Versorgung besser ist."
In diesen Landkreisen wird die Bevölkerung bis 2025 besonders stark schrumpfen
Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, erwartet, dass sich der deutsche Eigenheimmarkt in Zukunft immer weiter teilen wird: "In Fortzugsregionen könnten Immobilien fast wertlos werden, während die Preise in Städten und Kreisen mit wachsender Einwohnerzahl stagnieren oder sogar leicht steigen dürften." Dieser Ansicht ist auch Deutsche-Hypo-Researcher Vornholz: "Es wird drastische Unterschiede in der Wertentwicklung geben." Allerdings lässt sich nicht leicht erkennen, wie "demografiefest" eine Region ist. Nach der Wiedervereinigung waren allein die neuen Länder von der Abwanderung betroffen.
Inzwischen kämpfen auch immer mehr Kreise im Westen mit schrumpfenden Einwohnerzahlen, während einzelne Regionen im Osten Zuwächse verzeichnen. Das Statistische Bundesamt prognostiziert bis 2025 nicht nur im bayerischen Erding einen Einwohnerzuwachs von 35,4 Prozent, sondern auch dem prosperierenden Kreis Potsdam-Mittelmark ein Plus von 29,9 Prozent. Hingegen soll nicht nur das ostdeutsche Hoyerswerda im selben Zeitraum 27,4 Prozent seiner Einwohner verlieren, sondern auch die Bevölkerung im westdeutschen Bremerhaven um 16 Prozent schrumpfen. Vornholz: "Das Bild von Ostdeutschland als Fortzugsregion und Westdeutschland als Zuzugsregion in längst nicht mehr eindeutig."
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