Die neue Heizkostenverordnung sorgt für Konflikte bei der Abrechnung für Millionen Wohnungen in Deutschland. "Die neuen Vorgaben könnten zu Auseinandersetzungen vor Gericht führen", urteilt Gerold Happ, Referent für Energierecht beim Eigentümerverband Haus & Grund. "Die Verordnung ist mit heißer Nadel gestrickt worden und müsste dringend reformiert werden", sekundiert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.
Dass die Interessensverbände von Mietern und Vermietern mit der seit dem 1. Januar geltenden Verordnung unzufrieden sind, liegt vor allem an dem neuen Verteilerschlüssel für Wohnungen, die vor 1994 errichtet wurden. Hier müssen nun 70 Prozent der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Nur 30 Prozent dürfen den von allen Mieter anteilig getragenen Grundkosten zugeschlagen werden.
Unter die neue Regelung fallen nach Schätzungen der Wohnungswirtschaft mehr als vier Millionen Wohnungen. Allein von den rund sechs Millionen der im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) zusammengeschlossenen Wohnungsgesellschaften sind mehr als eine Million vor 1994 errichtet worden. Hier wurden bislang die Heizkosten zu jeweils 50 Prozent auf die Grundkosten und den Individualverbrauch umgelegt.
Von der neuen Verordnung profitieren Mieter von innen liegenden Wohnungen in älteren Häusern. Für sie dürften sich die Heizkosten verringern, weil ihre Wohnungen von der Wärmeabstrahlung aus den äußeren und unteren Wohnungen mitbeheizt werden. Deren Mieter hingegen müssen sich darauf einstellen, künftig höhere Heizkosten zu tragen. Das Problem: In der Heizkostenverordnung heißt es nur vage, der Verteilerschlüssel 70:30 müsse dann angewendet werden, wenn ein Miethaus nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, zudem mit Öl oder Gas beheizt wird und freiliegende Heizungsleitungen überwiegend ungedämmt sind.
Zwar sei kein Problem, festzustellen, ob ein Gebäude mit Öl oder Gas beheizt wird, sagt Happ. "Schwieriger wird es aber bei der Frage, ob ein älteres Haus die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt." Auch bei der Beurteilung, ob eine Leitung gedämmt oder ungedämmt ist, könnte es zu Streitigkeiten kommen. Happ: "Der Verordnung ist nicht zu entnehmen, ob eine mit einem Sichtschutz verkleidete Heizungsleitung bereits als gedämmt oder noch ungedämmt einzuordnen ist." Vermieter können dem Konflikt nicht dadurch entgehen, indem sie bei älteren Gebäuden einfach prophylaktisch auf den Verteilerschlüssel 70:30 umstellen, sagt GdW-Referentin Ingrid Vogler. "Die Bundesregierung hat sich von neuen Studien leiten lassen, denen zufolge die Mieter in älteren, unsanierten Wohnungen durch ihr individuelles Heizverhalten tendenziell den Verbrauch in ihrer Wohnung stärker beeinflussen können als in modernen Miethäusern."
Der Deutsche Mieterbund zweifelt diese Studien an und fordert, dass bei älteren Gebäuden am 50:50-Verteilerschlüssel festgehalten wird. "Eine Abrechnung mit einem hohen individuellen Verbrauchskostenanteil der einzelnen Mieter ist nur in energetisch modernisierten Gebäuden sachgerecht", sagt Ropertz. Es sei eben ein Irrtum, anzunehmen, dass Mieter in "Häusern mit geringer Wärmedämmung, alten Fenstern und nicht mehr zeitgemäßen Heizungsanlagen den Gesamtverbrauch nennenswert senken könnten".
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