Wenn Omas Häuschen die Rente aufbessert

In Großbritannien und den USA gibt es diese Möglichkeit schon, die Immobilie doppelt zu konsumieren: erstens als Behausung und zweitens als Einkommensquelle. Jetzt wollen deutsche Förderbanken diese umgekehrte Hypothek, englisch Reverse Mortgage, ab dem nächsten Jahr anbieten.

Starten mit dem neuen Produkt wird voraussichtlich im ersten Quartal die Investitionsbank Schleswig-Holstein. Interesse besteht auch bei den Förderbanken in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Die Investitionsbank Berlin will sich nicht beteiligen. Bei den privaten Banken ist ein solches Grundsatzprodukt derzeit nicht vorgesehen. Entwickelt hat die neue Eigenheimrente der Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB). Die bundeseigene KfW Bank wird die Refinanzierung übernehmen, also die Mittel vorschießen.

"Wir wollen älteren Menschen angesichts sinkender Rentenbeträge ein Zusatzeinkommen ermöglichen", sagt Beate Siewert, beim VÖB als Abteilungsdirektorin zuständig für das Fördergeschäft, Morgenpost Online. Die Senioren könnten so auch an Mittel für Instandhaltungsarbeiten kommen oder andere Familienmitglieder unterstützen.

Das neue Produkt funktioniert folgendermaßen: Der Kunde, der mindestens 60 Jahre alt sein soll, bleibt Eigentümer des Wohnhauses oder der Eigentumswohnung, belastet das Eigentum allerdings mit einer Grundschuld zugunsten der Bank. Diese ermittelt selbst oder über einen Gutachter den Wert der Immobilie. Auf 60 bis 80 Prozent des Immobilienwertes wird dann eine lebenslange gleichbleibende Monatsrente gezahlt.

Um die Risiken abzudecken, bekommt der Kunde nicht die gesamte Summe auf die Laufzeit aufgeteilt ausgezahlt. Die Bank hält einen bestimmen Betrag monatlich als Garantieentgelt ein, um ihre Risiken bei dem Geschäft abzudecken. Das Kreditinstitut erhält sein Geld zurück, wenn die Senioren in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müssen oder bei deren Ableben. Der Kunde oder gegebenenfalls seine Erben verkaufen dann die Immobilie zum Vertragsende.

Umgekehrte Hypothek, nennen das die Fachleute. Bei einer normalen Hypothek bekommt der Bauherr eine bestimmte Geldsumme vorab für die Errichtung eines Hauses und zahlt diese über die Jahre mit Zinsen zurück. Bei dem neuen Produkt schießt die Bank Kapital auf eine schon bestehende Immobilie vor. Die Zinsen werden auf einem fiktiven Konto angesammelt – gestundet – und beim späteren Verkauf der Immobilie bezahlt.

VÖB-Expertin Siewert rechnet vor, dass ein 70-Jähriger für ein Eigenheim im Wert von 200.000 Euro bei einem Darlehenszins von 6,5 Prozent monatlich eine Zusatzrente von 279 Euro bekommen könnte. 147 Euro erhält die Bank monatlich als Garantieentgelt. "Da jede Immobilie hinsichtlich Ausstattung und Lage unterschiedlich ist und auch das Lebensalter des Eigentümers eine wichtige Rolle spielt, muss jeder Vertrag individuell erarbeitet werden", sagt Siewert.

Der Hauseigentümer könnte die Immobilie natürlich auch verkaufen und sich über eine übliche Bank- oder eine Leibrente ein Zugeld sichern, doch dann muss er auch gegebenenfalls ausziehen. Bei dem neuen Modell bleibt die Immobilie im Besitz der Senioren.

Die Verbandsexpertin räumt ein, dass dieses Nischenprodukt für die Institute sehr beratungsintensiv ist und eigentlich für die Bank auch etliche Risiken in sich birgt. "So ist nur schwer einzuschätzen, wie viel die Immobilie beim Auszug – etwa in ein Pflegeheim – oder beim Ableben des Kreditnehmers in etwa 30 Jahren wert ist." Das Geschäft lohnt sich zudem nur in Gebieten mit intakten Immobilienmärkten weniger aber auf dem flachen Land, wo die Bank auf der Immobilie sitzen bleiben könnte.

Problematisch könnte für das Geldhaus außerdem das steigende Lebensalter der Kunden sein. Der Verband rechnet mit einer Inanspruchnahme der Förderrente von ungefähr 20 bis 30 Jahren. Garantiert wird die Zahlung bis zum 110. Lebensjahr. Ein weiteres Risiko ist die langfristige Einschätzung der Zinsentwicklung über 30 bis 40 Jahre.

Nach der letzten Einkommens- und Vermögensstatistik des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2003 verfügten in der Altersgruppe der 55- bis 69-Jährigen mehr als eine Million Haushalte in Deutschland über ein Netto-Immobilienvermögen von mehr als 100.000 Euro. Das Potenzial für das neue Produkt ist also vorhanden.

Doch da der Beratungsbedarf relativ hoch ist, Risiken abzusichern sind und die Finanzierungskonditionen aufwendig zu ermitteln sind, dürfte die Förder-Immobilienrente eher eine sehr individuelle Zusatzsicherung im Alter sein und kein Massenprodukt werden. Die potenziellen Erben dürften sich auch nicht darüber freuen, wenn Eltern und Großeltern die Immobilie noch zu Lebzeiten "verzehren". Wollen sie die Immobilien übernehmen, müssen sie das Darlehen tilgen.