Wirtschaft

Der Schwarm saniert Häuser

Das Investment per Crowdfunding ist ein neuer Trend in der Immobilienbranche. In Berlin gibt es dazu bereits Bauprojekte in Friedrichshain und Wilmersdorf

Die Kapitalanleger hatten es eilig: Schon vor dem offiziellen Kampagnenstart zeichneten sie mehr als 100.000 Euro für die Sanierung des Torhauses am Strausberger Platz in Friedrichshain. Bis 1. Juli hatte sich die Summe auf knapp 280.000 Euro erhöht. Schwarmfinanzierung wird ein neuer Trend nun auch in der Immobilienbranche. Kaum am Start, legte die Internetplattform iFunded ein zweites Projekt nach: die Sanierung eines Komplexes mit 40 Wohnungen an der Caspar-Theyß-Straße in Wilmersdorf.

Der Begriff des Crowdfunding, wie die Schwarmfinanzierung gewöhnlich genannt wird, entstand nach der Jahrtausendwende. Soziale und kulturelle Projekte hatten das Internet als Raum entdeckt, in dem sich Spenden von interessierten Menschen sammeln ließen. Soziale Netzwerke machten diese Investments populär. 2008 entstand die Onlineplattform Indiegogo, 2009 das Portal Kickstarter. Sie machten das Einsammeln von Kapital zu ihrem Geschäftsmodell für Buchprojekte, Autorenfilme und Hilfsaktionen. Wenig später entdeckten auch Internetfirmen diese Finanzierungsquelle. In Deutschland entstanden Plattformen wie Seedmatch, Companisto, Bergfürst, Zinsbaustein und iFunded, die dem spendablen Internetschwarm ein Zuhause boten. Der Großteil der Plattformen fokussiert sich auf die Start-up-Finanzierung, ein kleinerer Teil neuerdings auch auf Immobilien.

Investments wie diese gelten als Nachrangdarlehen

Crowdfunding als Form der Kapitalanlage ist nicht ungefährlich, wenn Darlehensnehmer Probleme bekommen, ihre Schuld zurückzuzahlen und insolvent werden. Denn Crowdfunding-Investments sind in der Regel Nachrangdarlehen. Wie der Begriff sagt, sind die Ansprüche der Kreditgeber gegenüber anderen Anspruchstellern nachrangig. "Scheitert das Unternehmen oder Projekt, ist im schlimmsten Fall Ihr gesamtes eingezahltes Geld weg. Denn Ihre Investition ist nicht abgesichert", warnt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) potenzielle Anleger auf ihrer Webseite. Immerhin: Das Kleinanlegerschutzgesetz aus dem Jahr 2015 stärkt Interessen der Verbraucher ein wenig und schreibt Anlageschwellen von 10.000 Euro für Privatpersonen fest. Die in dem Gesetz erweiterte Prospektpflicht gilt nur für Darlehen mit einem Gesamtvolumen über 2,5 Millionen Euro. Prospekte dienen dazu, Kapitalanleger über Chancen und Risiken der Anlage zu informieren. Bei Aktiengesellschaften gilt dafür ein strenges Reglement.

Bei Immobilien ist das Risiko nicht ganz so kritisch wie bei der Finanzierung von Start-ups, von denen 80 bis 90 Prozent zum Scheitern verurteilt sind. "Immobilien sind eine andere Assetklasse als Start-ups", sagt Michael Stephan, einer der Gründer von iFunded. Immerhin gibt es am Ende eine Immobilie, die nicht so einfach verschwindet wie ein Gründer, der sich mit seinem Projekt verkalkuliert hat. "Das Darlehen wird aus Mieteinnahmen refinanziert", sagt Stephan.

Zudem kooperieren die Finanzdienstleister in der Regel mit Bauentwicklern, die über eine Reputation verfügen. Bei Zinsbaustein ist das die Sontowski Group aus Erlangen, die seit mehr als 30 Jahren in der Branche tätig ist. iFunded hat mit Einar Skjerven einen Mitgründer, der seit 2006 als Geschäftsführer der Skjerven Group Immobilien in Berlin entwickelt und Investments für die Norwegische Industrifinans Gruppe in Deutschland verantwortet. Das Unternehmen setzt zusätzlich einen Treuhänder ein, der die Interessen der Anleger wahren soll. Er wacht darüber, dass die Einlagen nur zweckgebunden verwendet werden und verwaltet die aus der Immobilie erwirtschafteten Gewinne.

Wie bei allen Anlagen bedeutet auch hier hohes Risiko hohe Renditen: Für das Sanierungsprojekt von iFunded am Strausberger Platz werden fünf Prozent bei einer Laufzeit von 18 Monaten in Aussicht gestellt. Die Werte für das Projekt an der Caspar-Theyß-Straße stehen noch nicht fest. Zinsbaustein wirbt mit 5,25 Prozent für – je nach Projekt – zehn bis 25 Monate. Bei Companisto gibt es vier Prozent.

"Einige Anleger testen uns zunächst mit der Mindesteinlage von 250 Euro und erhöhen dann nachträglich", sagt Michael Stephan. Der durchschnittliche Anleger investiere 2000 bis 3000 Euro. Ferner gebe es einige institutionelle Anleger, die Beträge von mehr als 10.000 Euro investieren können, weil für sie nicht die Begrenzungen des Kleinanlegerschutzgesetzes gelten.

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