Lieber Wohnungen als Bürogebäude, lieber Berlin als Hamburg, Frankfurt oder Düsseldorf. Auf diese kurze Formel lässt sich das Ergebnis des Trendbarometers 2012 zum deutschen Immobilienmarkt des Beratungsunternehmens Ernst & Young bringen. Drei Viertel der befragten Investoren rechnen deshalb bei Wohnimmobilien in sehr guten Lagen auch in den kommenden zwölf Monaten mit steigenden Preisen. Dank der guten Nachfrage gewinnen auch Objekte an weniger exponierten Orten an Attraktivität. Knapp 70 Prozent gehen zumindest davon aus, dass dort die Preise stabil bleiben.
"Der Optimismus für Deutschland und den deutschen Immobilienmarkt ist bei fast allen Befragten deutlicher ausgeprägt als für das übrige Europa", sagte Hartmut Fründ, Partner bei Ernst & Young Real Estate, bei der Vorstellung der Studie. Das Land mit seiner unverändert stabilen Wirtschaft profitiere von der steigenden Unsicherheit in anderen Euro-Ländern. 99 Prozent der befragten Experten halten Deutschland für einen attraktiven oder sogar sehr attraktiven Immobilienstandort. Dies übertrifft noch einmal die Werte der aus den Studien der Vorjahre. 2011 äußerten sich 86 Prozent in diese Richtung, 2010 waren es 78 Prozent. An der Umfrage nahmen Vertreter von 80 Immobilienfonds, Wohnungsbaugesellschaften, Banken und Versicherungen teil.
Unterschiedliche Favoriten
Während Büroimmobilien nur noch für 14 Prozent der Befragten interessant sind, im Vorjahr waren es immerhin noch 20 Prozent, legen 51 Prozent in diesem Jahr den Fokus auf Einzelhandelsobjekte (Vorjahr 36) und sogar 69 Prozent auf Wohnungen – nach 44 Prozent 2011. Allerdings sind nicht alle Standorte als Ziel für Wohn- und Einzelhandelsimmobilien beliebt. "Berlin ist 2012 für Wohninvestoren die Nummer eins", sagte Fründ. Mit klarem Abstand: Für 42 Prozent ist die Hauptstadt der Favorit. Die in der Vergangenheit oft genannten Städte Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Köln stehen höchstens noch für ein knappes Viertel der Befragten ganz oben. Anders sieht es im Einzelhandel aus: Hier liegen 2012 Gebäude in Köln und Düsseldorf vorn. Wer sein Geld in Bürogebäude investieren will, schaut sich am ehesten in Frankfurt und München um. "Beide Städte können sich der insgesamt gedämpften Stimmung auf den Büromärkten offensichtlich etwas entziehen", so Fründ. Der Experte sieht in den unterschiedlichen Favoriten je nach Marktsegment einen wichtigen Vorteil für den deutschen Immobilienmarkt. Während sich in Frankreich die Immobilienkäufer auf Paris konzentrieren oder in Großbritannien auf London, sei hierzulande für die großen Investoren eine Risikostreuung über mehrere Städte hinweg möglich.
Als Käufer und damit Treiber der Preise, gerade im Wohnungsbausegment, werden neben Versicherungen vor allem vermögende Privatkunden erwartet. Wichtigster Grund sei die Sorge vor steigenden Inflationsraten. 88 Prozent der Befragten sehen dies laut Studie als Hauptmotiv.
Auch ausländische Fonds könnten auf der Suche nach Rendite verstärkt als Käufer auftreten. Wobei Ernst & Young bei außereuropäischen Anlegern durchaus noch eine Zurückhaltung wegen der Eurokrise ausmacht. Dort werde zwischen den einzelnen Euro-Staaten, beispielsweise Deutschland und Spanien, nicht besonders unterschieden. Das dürfte sich aber ändern: "Bei einer generellen Stabilisierung der Lage werden wir aber gerade aus dem arabischen Raum mehr Geld in deutschen Immobilien sehen", erklärt Mitautor Christian Schulz-Wulkow.
Insgesamt gehen die Immobilienfachleute für Deutschland von regen, wenn auch nicht ungewöhnlich hohen Kauf- und Verkaufsaktivitäten aus. "Das Transaktionsvolumen für Gewerbe- und Wohninvestments wird hierzulande etwa dem Vorjahresniveau entsprechen", sagte Schulz-Wulkow. Das wären rund 28 Milliarden Euro – fünf Milliarden entfielen 2011 auf Wohn-, 23 Milliarden Euro auf Gewerbeinvestments.
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