27.02.13

Immobilienanleihen

US-Banken spielen in Europa wieder mit dem Feuer

Das kennt man aus der Zeit vor der Finanzkrise: US-Institute wagen sich in das Geschäft mit riskanten Anleihen für Gewerbeimmobilien in Europa. Die Margen sind dabei fünfmal höher als vor 2008.

Banken aus den USA wollen jetzt am europäischen Markt für Gewerbeimmobilien Geld verdienen. Der Mangel an Finanzierungen durch lokale Banken hat dazu geführt, dass die Margen fünfmal höher sind als vor der Finanzkrise von 2008.

Citigroup, Morgan Stanley, Bank of America und Wells Fargo folgen nun den Versicherungen und anderen Investoren, die Gelder in den europäischen Markt stecken. Nach Angaben des Immobilienmaklers DTZ steht Europa vor einer Lücke von 82 Milliarden Dollar zwischen dem Volumen der dieses Jahr fällig werdenden Immobilienanleihen und den für Refinanzierungen zur Verfügung stehenden Mitteln.

Bedingt durch die knappen Gelder können die Banken für die sichersten Tranchen kommerzieller Immobilienanleihen immerhin einen Aufschlag von 3,75 Prozentpunkten über den Benchmark-Zinssätzen verlangen. Der Aufschlag liegt nach Angaben der Beratungsgesellschaft Alvarez & Marsal fünfmal höher als der Spread im Jahr 2007.

Die Papiere waren Auslöser der Finanzkrise

Diese Margen werden die Banken locken, den Markt für mit Gewerbehypotheken unterlegte Anleihen (CMBS) wiederzubeleben, nachdem dieser seit dem Krisenjahr 2008 weitgehend ausgetrocknet ist. Diese Papiere waren ein wesentlicher Auslöser der weltweiten Finanzkrise.

Sie wurden oft von Investor zu Investor weiter gereicht, während der Wert der zugrunde liegenden Immobilien immer mehr dahinschmolz. In der Folge mussten namhafte Großbanken in den USA mit Milliarden-Geldern des Staates gerettet werden.

"Die Natur verabscheut ein Vakuum", sagt nun Robin Priest, Managing Director im Immobiliengeschäft bei Alvarez & Marsal in London. Das sei positiv für den Markt mit Anleihen für Gewerbehypotheken. Dem Vernehmen nach liegen die Margen in Europa für die US-Banken um einen Prozentpunkt höher als in ihrem Heimatmarkt.

Die Rezession in der Euro-Zone hatte dazu geführt, dass das Volumen neuer gewerblicher Immobilienkredite von 2007 bis 2011 um rund 77 Prozent zurückgegangen war, geht aus Schätzungen von Michael Haddock, Forschungsdirektor beim Maklerhaus CBRE in London, hervor.

Die Commerzbank schließt ihre Hypothekensparte Eurohypo, die niederländische SNS Reaal verkauft ihr gesamtes Immobilienkredit-Portfolio und in Irland wird die Irish Bank Resolution vom Staat liquidiert.

Weil viele europäische Banken ihr Immobilienkreditgeschäft einstellen oder reduzieren, um ihre Bilanzen zu verbessern, "gibt es keinen richtigen natürlichen Partner für die vorrangige Tranche einer strukturierten Anleihe," folgert Wesley Barnes, Leiter Europäische Gewerbeimmobilienfinanzierung bei der Citigroup in London.

Milliardenkredit für die hochverschuldete Gagfah

Im vergangenen Jahr hatte die Citigroup in Europa immerhin Gewerbehypotheken im Volumen von rund einer Milliarde Dollar vergeben. Nach Angaben von Insidern will die Bank das Volumen im Kreditgeschäft für Gewerbeimmobilien in Europa in diesem Jahr jetzt noch erhöhen. Zudem sollten auch CMBS-Papiere an den Markt gebracht werden.

Wells Fargo will das Geschäft in Großbritannien ausweiten, wie Chip Fedalen, Leiter institutionelle und Metro-Märkte im Bereich Gewerbeimmobilien, in einem Telefoninterview aus Irvine, Kalifornien, berichtet. Bislang habe die Bank bereits Finanzierungen für Büroimmobilien, Industriegebäude, Mehrfamilienhausprojekte und Hotels zur Verfügung gestellt.

Manager Fedaken zufolge erwägt Wells Fargo, seine europäischen Kredite in CMBS zu verbriefen.

Die Bank of America hat im Februar gerade einen Kredit im Volumen von 1,06 Milliarden Euro an die hoch verschuldete deutsche Immobiliengesellschaft Gagfah, die dem Finanzinvestor Fortress gehört, ausgereicht. Und zusammen mit Wells Fargo und der Royal Bank of Canada brachte die Bank of America im Dezember für die Londoner Maybourne-Hotel-Gruppe eine fünfjährige vorrangige Anleihe im Volumen von 400 Millionen Pfund an den Markt.

Investoren halten Ausschau nach höheren Renditen

Morgan Stanley wiederum will nach Angaben einer mit den Vorgängen vertrauten Person offiziell darüber reden, wieder mit der Finanzierung von Gewerbeimmobilien in Europa zu beginnen. Tom Walton, ein Sprecher der Investmentbank, wollte sich dazu allerdings nicht äußern.

Der Appetit der Bond-Anleger wird in diesem Jahr dazu beitragen, die Aktivitäten der US-Großbanken in Europa anzutreiben. Denn Investoren hielten Ausschau nach höheren Erträgen und wollten ihre Anlagen zugleich diversifizieren, erläutert Robin Priest von Alvarez & Marsal. Die Emission von CMBS-Papieren in Europa wird deshalb nach Schätzungen von Charles Roberts von der Londoner Sozietät Paul Hastings von zwei Milliarden Euro im Jahr 2012 auf mehr als 10 Milliarden Euro in diesem Jahr ansteigen.

In den USA wird 2013 laut Credit Suisse ein Anstieg um mehr als 50 Prozent auf bis zu 70 Milliarden Dollar erwartet.