16.01.13

Preisvergleich

So teuer darf eine Wohnung in den Metropolen sein

Weil die Nachfrage nach Neubauwohnungen stark anzieht, versuchen Projektentwickler derzeit höhere Preise durchzusetzen. Doch ob ihre Rechnung am Ende aufgeht, ist in vielen Fällen völlig unklar.

Von Susanne Osadnik

Teure Grundstücke, energetische Auflagen, steigende Materialkosten – die Baubranche muss sich stetig neuen Herausforderungen stellen.

Gleichzeitig soll mehr gebaut und saniert werden, der Wohnraum aber auch bezahlbar bleiben. Kein leichtes Unterfangen für Bauträger und Projektentwickler.

So mancher klagt über den Spagat, den er vollführen muss, stets bemüht, nicht zu laut zu jammern, denn mit Bauunternehmen hat die Öffentlichkeit traditionell wenig Mitleid.

So blieb das jüngste Problem, das die Branche umtreibt, auch noch weitgehend unbemerkt: Den Bauprofis fällt es immer schwerer, den richtigen Endpreis für die einzelnen Objekte festzulegen.

Der Grund: Die Preise für Wohneigentum sind in den vergangenen Jahren zum Teil extrem in die Höhe geschossen, Kaufinteressenten standen mangels alternativer Anlageformen Schlange bei den Projektierern.

München und Hamburg sind für Wohnungskäufer besonders teuer

Das blieb nicht ohne Folgen. Der Immobiliendienstleister Bulwien Gesa machte zwischen 2009 und 2011 vor allem in München, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin und Hamburg sprunghafte Preisanstiege aus.

Allein von 2010 auf 2011 zogen die Neubaupreise in den Metropolen um fast elf Prozent an, im vergangenen Jahr nochmals um 8,8 Prozent. Bis 2016 soll der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Neubau-Eigentumswohnung in München bei 4640 Euro liegen, in Hamburg bei 3980 Euro und in Düsseldorf bei 3860 Euro, so die Bulwien-Gesa-Prognose.

"Ob es dann tatsächlich so kommt, weiß aber niemand", erklärt ein Kölner Projektierer das Dilemma. "Uns fehlt heute das richtige Maß und die Orientierung für künftiges Planen." In den vergangenen Jahren hätten alle enorm gute Geschäfte gemacht, weil sie mit viel geringeren Verkaufspreisen kalkuliert hätten.

Aus jetziger Sicht wisse aber niemand, ob man mit weiteren Preissteigerungen rechnen könne.

Planungszeit dauert bis zu sechs Jahre

Immerhin dauert heute ein Neubauprojekt häufig bis zu sechs Jahre, von der Planung bis zur Entwicklung, die Bauzeit noch nicht mitgerechnet. Der Bauunternehmer Stefan Wulff hat für sein jüngstes Wohnprojekt in Hamburg-Winterhude allein vier Jahre auf die Baugenehmigung gewartet und viele Gespräche mit den Anwohnern geführt.

Auf ehemaligem Gewerbegrund sollen bis 2014/15 neben 84 Eigentums- auch 14 Mietwohnungen entstehen. "Wir haben dafür schon viele Voranmeldungen von Interessenten", sagt Wulff.

Und das, obwohl gerade erst mit dem Bau begonnen wurde und der Abverkaufspreis noch gar nicht genau feststeht: Vermutlich liegt er irgendwo zwischen 4500 und 5000 Euro je Quadratmeter.

"Das sogenannte Pricing ist inzwischen eine der größten Herausforderungen beim Neubau", sagt Matthias Voss, vier Jahre lang für die Immobiliensparte des Emissionshauses HCI zuständig und seit Kurzem Geschäftsführer des neu gegründeten Unternehmens Assetando Capital, das sich auf Private Placements konzentriert.

"Die Kunst besteht darin, schon heute die Marktentwicklung einzupreisen." Und zu hoffen, dass man richtig gelegen hat.

"Ist man vier Wochen nach Vertriebsstart komplett ausverkauft, waren die Wohnungen vielleicht zu billig"

Gräf kennt das Dilemma der Branche. "Ist man vier Wochen nach Vertriebsstart komplett ausverkauft, waren die Wohnungen vielleicht zu billig", so der Geschäftsführer von Hochtief Solutions FormArt, der auf hochwertige Wohnimmobilien spezialisierten Sparte des Baukonzerns Hochtief.

"Sind die Objekte nach acht Monaten noch immer nicht verkauft, geht man davon aus, dass die Angebote zu teuer waren."

Für den Immobilienspezialisten ist das Einpreisen künftiger Entwicklungen allerdings ein ganz normaler Vorgang. "Wir beobachten zwar auch seit geraumer Zeit, dass sich die Umschlaggeschwindigkeit beim Abverkauf erhöht hat", so Gräf.

"Allerdings passiert das nicht in dem Maße, dass es unsere Preisbildungsprozesse beeinflusst hätte."

Banken verlangen für Kredite Vorverkauf der Wohnungen

Die Preise für den Verkauf stünden schon sehr früh fest, etwa im aktuellen Bauprojekt in Düsseldorf Unterbilk, wo neue Wohnungen zum Preis zwischen 3300 und 7000 Euro je Quadratmeter entstehen sollen. Der Vertrieb läuft, wie bei der Konkurrenz, auch bei Hochtief allerdings auch aus einem anderen Grund schon auf Hochtouren.

Denn ohne Vorabverkauf gibt es kein Geld von den Banken. "Häufig verlangen die Finanzierer Vorverkaufsquoten von 20 bis zu 40 Prozent der Objekte", weiß Gräf aus langjähriger Erfahrung.

Zwischen 1300 und 1400 Wohnungen verkauft Hochtief im Jahr, davon 400 bis 500 an institutionelle Investoren. Business as usual. Aber der Wettbewerb ist härter geworden. Es tummeln sich immer mehr Projektierer und Bauträger im Wohnimmobilienbereich, die noch vor Kurzem niemand kannte.

Das lukrative Geschäft mit Beton und Glas weckt viele Begehrlichkeiten. Ein weiteres Problem: die unkalkulierbaren Grundstückspreise.

Hohe Grundstückspreise verteuern die Neubauten

Heutzutage werden Grundstückspreise aufgerufen, die nur schwer erahnen lassen, wie teuer das Endprodukt werden kann", sagt Peter Jorzick, Geschäftsführer von Hamburg Team, einem Unternehmen, das Bauprojekte steuert. "Häufig wird nur noch in Dimensionen von unter oder über 1000 Euro je Quadratmeter gedacht."

Noch vor wenigen Jahren machte Baugrund auch in Großstädten knapp ein Zehntel des Gesamtpreises aus, heute bewege man sich in Richtung eines Drittels. "In steigenden Märkten, wie zurzeit, sollte man die Objekte daher möglichst spät anbieten", ist Jorzick überzeugt.

Oder zumindest nicht alle Wohnungen auf einmal auf den Markt werfen. Die Immobilienprofis bieten neue Objekte meist nur noch sukzessive an, um die zurzeit positiven Preisentwicklungen mitzunehmen.

"Vor sechs Jahren haben die Makler noch auf einer kompletten Preisliste bei der Vermarktung bestanden", so Jorzick. "Das macht heute keiner mehr." Wer 100 Wohnungen verkaufen will, bietet erst mal 20 an und wartet ab, wie sich das Geschäft entwickelt, so die Strategie.

Vor allem in neuen Wohngebieten, die gerade erst entstehen, etwa dem Quartier 21 in Hamburg, wird gestestet, wie das Angebot angenommen wird. Zum Start im Jahr 2009 wollte dort noch kaum jemand eine neue Wohnung kaufen – auch nicht zum aus heutiger Sicht günstigen Preis von etwas mehr als 3000 Euro je Quadratmeter.

Erst nachdem das erste Baufeld erschlossen war und institutionelle Anleger gekauft hatten, kamen die Privatanleger. Spitzenpreis heute: 3800 Euro.