So kriegen Sie den besten Immobilienkredit

Der harte Wettbewerb zwischen den Banken hat zu individuelleren und flexibleren Angeboten für die Immobilienfinanzierung geführt. Kunden müssen nicht unbedingt brav ihr Darlehen bis zum Ende durchzahlen, sie können häufig die Tilgung frei wählen und sogar verschiedene Modelle kombinieren.

Kombi-Darlehen: In Zeiten niedriger Zinsen erscheint ein variables Darlehen besonders attraktiv. Der Zins bei diesen Darlehen richtet sich nach dem Drei-Monats-Euribor (European Interbank Offered Rate, zurzeit bei 1,25 Prozent). Zu diesem Zinssatz leihen sich Banken untereinander kurzfristig Geld. Diesen Zins gibt die Bank für jeweils drei Monate an die Kunden weiter. Marktbeobachtern zufolge könnte der variable Darlehenssatz bald unter zwei Prozent fallen. Zehnjährige Standarddarlehen kosten mindestens das Doppelte. Die Gefahr liegt allerdings auf der Hand: Steigt der Leitzins wieder, folgt auch der Euribor, und der Kredit wird drei Monate später plötzlich teurer. Diese Variante ist also nur etwas für Hauskäufer mit Finanzpolster und guten Nerven.

Beim Kombidarlehen wird das variable mit einem Standarddarlehen kombiniert. Kreditvermittler wie Interhyp bieten fertige Konstruktionen mit beispielsweise 15 Jahren Laufzeit, bei denen sich der Kredit halbe-halbe auf feste und variable Zinsen verteilt. Zurzeit liegt der Mischzinssatz bei 3,44 Prozent. Das liegt immerhin ein Prozentpunkt unter guten Festzinsangeboten. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und 15 Jahren Laufzeit macht das 3000 Euro weniger Zinszahlung pro Jahr aus. Sollte der Leitzins schnell wieder ansteigen und den Kredit verteuern, können die Kunden den variablen Anteil in einen festen umwandeln. Später, bei sinkenden Zinsen, können sie allerdings nicht wieder zurück.

Standarddarlehen: Wer sich für ein normales Darlehen mit festen Zinsen entscheidet (oder bereits entschieden hat), fügt sich meistens in sein "Schicksal" und geht davon aus, das Geld zu stets gleichen Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung zahlen zu müssen. Niedrigzinsphasen ziehen an dieser Kundschaft wirkungslos vorüber. In einer Umfrage stellte der Baugeldvermittler HypothekenDiscount fest: 56,7 Prozent der Befragten glauben, dass man nicht frühzeitig aus einem Kredit aussteigen kann und die lange Zinsbindung deshalb teuer werden kann. 51,8 Prozent glauben, eine Vorfälligkeitsentschädigung sei zwingend – also die teilweise Erstattung entgangener Zinszahlungen an die Bank, wenn man in ein günstigeres Darlehen umschichtet.

Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount, betont jedoch: "Ausstiegsoptionen können heute für einen minimalen Konditionsaufschlag von rund 0,2 Prozentpunkten erworben werden." Mit einigen Kreditanbietern könne man über eine Ausstiegsklausel verhandeln, andere haben diese schon standardmäßig im Angebot. Bevor man sich für eine solche Ausstiegsoption entscheidet, sollte man sich alles in Euro und Cent vorrechnen lassen. Denn schon 0,5 Prozent Ausstiegszulage machen bei 300.000 Euro bis zu 2000 Euro im Jahr aus – da ist die theoretisch eingesparte Vorfälligkeitsentschädigung schnell verspielt.

Zu den vielen Tausend Euro, die ein Immobilienkäufer durch kluge Finanzierung sparen kann, kommt für Selbstnutzer staatliche Förderung über das Riester-Modell, für Vermieter dagegen gibt es Steuererstattungen bei den Kosten.

Gebäudeabschreibung: Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, um zu vermieten, kann fortan jedes Jahr zwei Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Dies gilt für Käufer seit 2006, zuvor gab es eine degressive Abschreibung. "Bei der Abzugsfähigkeit der Herstellungs- und Anschaffungskosten müssen Käufer beachten: Nur der Wert des Hauses, nicht der des Grundstücks kann als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung beim Finanzamt geltend gemacht werden", betont Stefan Walter, Geschäftsführer des Eigentümer-Verbands Haus & Grund.

Außerdem darf man kurz nach dem Kauf nicht zu viel sanieren: "Wenn mehr als drei die Gebäudesubstanz verbessernde Maßnahmen durchgeführt werden – beispielsweise die Erneuerung von Heizung, Fenstern und Sanitäranlagen –, dann zählt das aus Sicht des Fiskus häufig als Verbesserung des gesamten Hauswertes. Damit aber können die Kosten nur noch als nachträgliche Herstellungskosten auf die Folgejahre verteilt im Rahmen der herkömmlichen Abschreibung geltend gemacht werden", sagt Walter. Besser ist also eine gestaffelte Sanierung. Allerdings sollten auch weitere "Anschaffungsnahe Aufwendungen" innerhalb der ersten drei Jahre nicht höher liegen als 15 Prozent des Haus-Nettowertes, sonst wird die Abschreibung ebenfalls gestreckt.

Laufende Kosten: Vermieter können eine Vielzahl laufender Kosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören vor allem die Zinskosten für das Darlehen, Versicherungen, Verwaltung, Grundsteuer, Instandhaltungsaufwand. Erst nach Abzug dieser Kosten kommt der persönliche Steuersatz bei den Mieteinnahmen zur Anwendung.