Der Preisverfall bei Wohneigentum verschärft sich. Eigenheime haben sich seit Anfang 2005 im bundesweiten Durchschnitt um fast ein Fünftel verbilligt. Und seit Jahresbeginn sind die Preise noch stärker unter Druck. Anderseits investieren vermögende Anleger zunehmend in Wohneigentum. In Großstädten übersteigt die Nachfrage die Zahl der Verkaufsangebote.
Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Hypoport sind die Preise der bundesweit verkauften Eigenheime im ersten Quartal im Durchschnitt um neun Prozent von 185.000 Euro auf 168.375 Euro gesunken. Die Preise von Eigentumswohnungen fielen im gleichen Zeitraum um 4,3 Prozent von durchschnittlich 136.000 Euro auf 130.202 Euro. Über die Europace-Plattform von Hypoport werden rund zehn Prozent aller Hypothekendarlehen in Deutschland abgewickelt. Der Index spiegelt somit die Entwicklung der tatsächlichen Verkaufspreise im gesamten Bundesgebiet wieder.
Jürgen Kelber, geschäftsführender Direktor des in Deutschland, Österreich und Osteuropa tätigen Wohnimmobilienentwicklers Conwert SE, erwartet in den kommenden Jahren sogar eine regelrechte Verkaufswelle von Einfamilienhäusern: "Das wird mancherorts zu einem dramatischen Preisverfall führen." Die meisten Eigenheimbesitzer seien alt, viele von ihnen wollten sich der mühsamen Gartenarbeit entledigen und in eine Eigentumswohnung in der Stadt ziehen. "Die späteren Erben haben meist kein Interesse an den häufig abgewohnten Häusern, weil sie selbst bereits in den Ballungszentren wohnen", sagt Kelber. "Gleichzeitig gibt es aber in Klein- und Mittelstädten kaum Käufer, weil von dort immer mehr jüngere Familien wegen des größeren Angebots an Arbeitsplätzen in die Metropolregionen umziehen."
Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerhauses Aengevelt Immobilien, weist aber auch auf einen anderen Trend hin: "Vermögende Privatanleger suchen Objekte im Hochpreissegment, die stabil und konjunkturresistent sind." Deshalb hätten in diesem Teilmarkt mit der steigenden Nachfrage auch die Preise merklich angezogen. Hingegen seien im unteren und mittleren Marktsegment die Nachfrage und damit die Preise weiter zurückgegangen. "Die Rezession und die Angst vor der Arbeitslosigkeit hält mittelstarke Haushalte derzeit davon ab, Wohneigentum zu erwerben", sagt Aengevelt. Da die Hypoport-Statistik den Gesamtmarkt in Deutschland abbilde, spiegele sie die unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Marktsegmenten nicht wider.
Jürgen-Michael Schick, Vizepräsident der Maklerorganisation Immobilienverband Deutschland (IVD), spricht von einem zweigeteilten Markt: "Wir erleben derzeit einen deutlichen Nachfrageüberhang bei hochwertigen Eigentumswohnungen und insbesondere sanierten Altbauwohnungen in guter und bester Lage in den Metropolregionen." Hingegen übersteige bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Kleinstädten und ländlichen Regionen das Angebot deutlich den Bedarf. Gerade in diesen Märkten gebe es trotz der aufkommenden Inflationsangst Selbstnutzer, die ihre Objekte veräußern wollten oder müssten, sagt Schick. "Veränderungen in den Lebensumständen führen immer wieder dazu, dass sich Menschen von ihren Immobilien trennen." Nicht nur Scheidungen oder der Verlust des Arbeitsplatzes würden Veräußerungen erzwingen. "Wenn die Kinder aus dem Haus ziehen, wollen viele Paare ihr großes Haus gegen ein kleineres Objekt tauschen – und umgekehrt suchen Familien nach einer größeren Immobilie, wenn weiterer Nachwuchs hinzukommt", sagt Schick.
Die vermögenden Privatanleger setzen dagegen in der allgemeinen Inflationsangst auf hochwertige Immobilien gerade in den bevorzugten Lagen in den Großstädten. Die Konjunkturpakete werden Deutschland nach dem Frühjahrsgutachten der Wirtschaftsinstitute dieses Jahr immerhin ein Defizit von 89 Milliarden Euro bescheren. 2010 soll die Neuverschuldung 132 Milliarden Euro betragen. Wegen der riesigen Schulden fürchten vermögende Anleger, die Regierung würde sich ihrer Verbindlichkeiten durch massive Geldentwertung entledigen. "Die Angst vor der Inflation treibt massiv die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien", beobachtet Christian Wittke, Immobilienexperte der Berenberg Bank.
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