11.12.2012, 13:36

Wohnungeigentümer 11. Dezember 2012, Finanztest 1/2013 Wir können Kredit

Auch Eigentümergemeinschaften erhalten jetzt Modernisierungskredite.

Schon ab einem Zinssatz von 1 Prozent finanziert die staatliche KfW-Bank die energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen. Doch Eigentümermeinschaften haben es bislang schwer, an die günstigen Kredite zu kommen. In ihrer aktuellen Ausgabe informiert die Zeitschrift Finanztest, bei welchen Banken Wohnungseigentümer Darlehen der KfW für Modernisierungen bekommen können.

Die Förderkredite gibt es nicht direkt bei der KfW, sondern nur über andere Banken. Diese blocken oft ab, wenn es um die Sanierung von Eigentumswohnanlagen geht. Die bunte Schar der Eigentümer gilt als schwierige Kundschaft, dauert es doch mitunter Jahre, bis sie sich über Bauvorhaben und Finanzierung einig ist. Auch fehlt den Banken eine Sicherheit. Die gemeinsame Immobilie können die Eigentümer nicht ins Grundbuch eintragen lassen. Das geht immer nur für einzelne Wohnungen, und die sind häufig schon mit einem Darlehen belastet.

Investitionsbank vergibt Kredite

Inzwischen springen einige öffentliche Förderbanken ein, damit der riesige Bestand an Immobilien nicht unsaniert bleibt. Die Investitionsbank Schleswig-Holstein beispielsweise vergibt schon seit 2007 KfW-Kredite an Eigentümergemeinschaften. Seitdem hat sie schon über 110 Gemeinschaften finanziert. Die Bank steht als Ansprechpartner für die Gemeinschaft zur Verfügung. Die KfW-Kredite vergibt sie dann an die einzelnen Miteigentümer, die damit ihren Anteil an den Sanierungskosten finanzieren wollen.

Die Hürden sind niedrig. Die Banker aus Kiel begnügen sich mit einem Schufa-Auszug und der Garantie des Hausverwalters, dass der Eigentümer in den vergangenen drei Jahren das Hausgeld bezahlt hat. Das Einkommen der Eigentümer prüfen sie nicht, auch auf einen Eintrag im Grundbuch verzichtet das Institut.

In Berlin, Hamburg und Bremen hat das Modell aus Schleswig-Holstein bereits Schule gemacht. Auch die Förderbanken in Hessen und Sachsen-Anhalt erwägen, Darlehen an Eigentümergemeinschaften zu vergeben.

Verbandsdarlehen als eine Alternative

Die L-Bank in Baden-Württemberg und die Saarländische Investitionskreditbank (SIKB) gehen einen anderen Weg: Sie vergeben Verbandsdarlehen an die gesamte Gemeinschaft. Statt mit vielen Bewohnern haben sie es nur mit der Hausverwaltung zu tun, die per Vollmacht die Eigentümer vertritt.

Die Hausbank München und die DKB vergeben Verbandsdarlehen sogar bundesweit. Die Institute bieten Konten für Immobilienverwalter und sind daher mit Eigentümergemeinschaften vertraut. Vereinzelt zahlen auch gewöhnliche Banken und Sparkassen Verbandsdarlehen aus. Eigentümergemeinschaften können also auch ohne die Förderbanken der Länder einen Kredit bekommen.

Umstrittener Zwang zum Kredit

Ein Verbandsdarlehen ist für die Bank die einfachste Variante, doch sie ist umstritten. Bisher ist unklar, ob eine Mehrheit die übrigen Eigentümer verdonnern darf, die Zinsen mitzubezahlen und für ihren Anteil an der Kreditsumme gegenüber der Bank oder einem Bürgen zu haften. Falls einzelne Eigentümer ihren Anteil partout nicht finanzieren können, muss der Rest der Gemeinschaft für die Lücke aufkommen.

Der Honorarprofessor Wolf-Rüdiger Bub aus München hält Verbandsdarlehen für unzulässig. Jeder Eigentümer müsse selbst entscheiden, wie er seinen Beitrag an der Finanzierung aufbringen will, sagt der Experte im Wohnungseigentumsrecht. Der Kammerrichter Oliver Elzer aus Berlin hält dagegen, dass Eigentümer mit den Zinsen und den Risiken leben müssen, wenn die Vorteile der Finanzierung überwiegen.

Das letzte Wort hat im Zweifel ein Gericht. Dort können Eigentümer die Aufnahme eines Kredits bis zu einem Monat nach dem Finanzierungsbeschluss anfechten. Versäumen sie diese Frist, müssen sie in der Regel mit den Darlehen leben. Das hat der Bundesgerichtshof bekräftigt (Az. V ZR 251/11).

Gebühren im Blick

Ehe das Geld fließt, verlangen einige Banken eine Gebühr. Dabei ist umstritten, ob sie die Kreditbearbeitung extra berechnen dürfen. Die Investitionsbank Schleswig-Holstein stellt daher nur die Beratung in Rechnung – unabhängig davon, wie viele Eigentümer ein Darlehen aufnehmen. Das Institut verlangt eine Gebühr von 2,38 Prozent der Investitionssumme.

Weil aber KfW-geförderte Kredite so günstig sind, lohnt sich die Finanzierung auch mit der Gebühr – vorausgesetzt, dass genügend Eigentümer ein Darlehen brauchen. Können Eigentümer die Kosten jedoch ohne Kredit aufbringen, ist es günstiger, das Projekt durch einen Investitionszuschuss fördern zu lassen. Er kann anstelle eines Darlehens direkt bei der KfW beantragt werden.

Kredit ohne die Gemeinschaft

Die Eigentümer können ihren Anteil auch auf eigene Faust finanzieren – ohne die Gemeinschaft. An einen KfW-Kredit kommen sie dann aber nicht so leicht. Denn für die Sonderumlage benötigen sie meist nur eine kleine Kreditsumme, doch für kleine Beträge geben Banken selten ein Förderdarlehen.

Wenn ein Eigentümer schon einen Immobilienkredit abstottert, kann er auch die Kreditsumme erhöhen lassen – vorausgesetzt, die Bank ist einverstanden. Da die Wohnung bereits als Sicherheit im Grundbuch steht, sind die Zinsen günstig.

Finanztest-Tipps:

Finanzierung. Am besten ist es, wenn Sie das gemeinsame Vorhaben aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft finanzieren oder per Sonderumlage die Kosten aufteilen. Ein Kredit für Wohnungseigentümer ist nur sinnvoll, wenn die Reserven nicht ausreichen.

KfW-Förderung. Prüfen Sie, ob die staatliche KfW-Bank das Projekt mit einem billigen Darlehen oder einem Zuschuss zu den Baukosten fördert, etwa im Programm "Energieeffizient sanieren". Ob das Vorhaben gefördert werden kann, ermittelt ein Gutachter. Experten finden Sie unter www.energie-effizienz-berater.de.

Einzeldarlehen. Mit einem Kredit können Sie Ihren Anteil an dem Vorhaben finanzieren. KfW-Kredite gibt es in diesem Fall bei den Förderbanken in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein. Falls Sie ohne KfW-Förderung finanzieren, können Sie ein bestehendes Immobiliendarlehen erhöhen oder einen speziellen Modernisierungskredit wählen. Fragen Sie Ihre Bank danach und vergleichen Sie einige Angebote.

Verbandsdarlehen. Etwas einfacher, aber rechtlich umstritten sind Kredite an die gesamte Gemeinschaft. Wählen Sie diese Variante nur, wenn eine günstige Finanzierung über Einzeldarlehen nicht möglich ist. Warten Sie nach dem Beschluss einen Monat ab. Dann kann kein Eigentümer die Entscheidung mehr anfechten.

((ftd))
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