Baufinanzierung 20. März 2012, Finanztest 4/2012
3 Prozent auf Dauer
Immobilienkredite gibts jetzt für 3 Prozent Zinsen – selbst über 20 Jahre.
(ftd) Die Immobilienpreise sind gestiegen – und trotzdem müssen Bauherren und Wohnungskäufer heute viel weniger Geld für die eigenen vier Wände ausgeben als noch vor fünf oder zehn Jahren. Die Zeitschrift Finanztest hat die Angebote von 92 Kreditinstituten und Vermittlern untersucht und die günstigsten Kredite für sechs Modellfälle ermittelt. Der Test zeigt: Nie waren die Zinsen so niedrig, nie war das Kreditangebot so vielfältig wie heute. Erste Wahl sind häufig Darlehen mit Riester-Förderung.
Für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung zahlen die Kunden jetzt rund 3 Prozent Zinsen im Jahr, nur halb so viel wie noch im Frühjahr 2002. Auf ihre Finanzierung hat der Zinsrutsch denselben Effekt, als wären die Immobilienpreise um 20 bis 30 Prozent gesunken. Das wiegt selbst die zuletzt stark gestiegenen Preise in Großstädten wie Hamburg, München und Berlin mehr als auf. Selbst für zwanzig Jahre und mehr gibt es Kredite zu 3 Prozent.
Ob Neufinanzierung oder Anschlusskredit: Die Zinsunterschiede zwischen billigstem und teuerstem Anbieter sind enorm. Sie summieren sich im Test zum Beispiel für einen 150 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung auf fast 40 000 Euro.
Günstige Angebote mit sensationell niedrigen Zinsen gab es aber in jedem der untersuchten Modellfälle. Das zeigen einige Beispiele:
Langläufer: Die Landesbausparkasse West vergab Anfang Februar einen 150 000-Euro-Kredit zum Effektivzins von 2,99 Prozent. Der Clou: Zinsen und Raten stehen während der vollen Laufzeit von 22 Jahren fest. Kunden nehmen bei diesem Angebot zudem noch hohe Zulagen und Steuervorteile aus der Riester-Förderung mit.
Anschlusskredit: Hauseigentümer, die ihren Anschlusskredit innerhalb von zehn Jahren komplett tilgen, werden von Banken derzeit besonders hofiert: So ein Volltilgerdarlehen bot die Volksbank Düsseldorf Neuss zum Effektivzins von 2,42 Prozent an. Die Deutsche Bank war mit 2,52 Prozent nur wenig teurer.
Wenig Eigenkapital: Immobilienkäufer mit geringem Eigenkapital zahlen oft happige Zinsaufschläge. Doch auch für sie gibt es erstklassige Angebote. Ein flexibles Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung in Höhe von knapp 90 Prozent des Kaufpreises gab es bei günstigen Vermittlern schon zum Effektivzins von 3,39 Prozent.
Niedrige Zinsen lange festschreiben
Ein Schwerpunkt der Finanztest-Untersuchung liegt auf Krediten, bei denen die Zinsen mindestens für 20 Jahre oder für die gesamten Laufzeit festgeschrieben sind. Sie bieten Schutz vor Zinserhöhungen – und sind bei den Topanbietern im Test nicht viel teurer als ein klassisches Zehnjahresdarlehen.
Zwei Varianten stehen zur Auswahl:
– ein gewöhnliches Annuitätendarlehen mit konstant hohen Raten aus Zins und Tilgung;
– ein Kombikredit einer Bausparkasse, dessen Rate etwas schwanken kann. Statt den Kredit gleich zu tilgen, spart der Kunde zuerst einen Bausparvertrag an. Wird dieser nach beispielsweise zehn Jahren zugeteilt, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme, dem Guthaben und einem Bauspardarlehen ab. Zinssätze und Raten stehen für die volle Laufzeit fest.
Beide Modelle gibt es auch als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung. Kunden bekommen dann für die Tilgung oder die Bausparbeiträge staatliche Zulagen und oft auch Steuervorteile.
Bausparkassen liegen vorn
Finanztest hat beide Kreditvarianten am Beispiel eines Ehepaares verglichen, das ein Haus für 210 000 Euro kauft und 150 000 Euro Kredit benötigt. Ergebnis: Am besten waren die Kombikredite von Schwäbisch Hall, LBS West, LBS Rheinland-Pfalz, LBS Bayern und LBS Ost. Sie verlangten für Angebote mit Riester-Förderung über eine Laufzeit von 18 bis 30 Jahren nur Effektivzinsen von 3,0 bis 3,6 Prozent. Darin ist die Riester-Förderung noch nicht eingerechnet.
Mit diesen Angeboten waren die Bausparkassen nicht nur klar besser als alle herkömmlichen Annuitätendarlehen mit Riester-Förderung. Sie schlugen teilweise auch die Topangebote von Banken und Vermittlern für ungeförderte Darlehen.
Die Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die günstigsten Bausparkassen vergeben sie höchstens bis zu 72 oder 80 Prozent des Kaufpreises. Bis zu 28 Prozent des Kaufpreises muss der Kreditnehmer aus eigener Tasche zahlen. Dazu kommen 5 bis 15 Prozent Nebenkosten. Um einen Kombikredit zu Topkonditionen zu bekommen, muss der Käufer ein Eigenkapital von 25 bis über 40 Prozent des Kaufpreises haben. Wer nicht so viel hat, muss auf teurere Anbieter ausweichen.
Riester-Darlehen sind erste Wahl
Ob als Kombikredit oder als Annuitätendarlehen: Für die Eigenheimfinanzierung sind Kredite mit Riester-Förderung erste Wahl. Sie unterscheiden sich kaum von herkömmlichen Darlehen, bringen Hauseigentümern aber viele tausend Euro an Zulagen und Steuervorteilen. Obwohl sie die geförderten Tilgungsleistungen im Rentenalter versteuern müssen, bleibt unterm Strich ein dickes Plus. Das gilt meist auch dann, wenn der Riester-Kredit ein wenig teurer ist als ein ungefördertes Darlehen.
Finanztest-Tipps:
Spitzenangebote. Sichern Sie sich die niedrigen Zinsen von heute langfristig für Ihre Baufinanzierung – vielleicht sogar für die ganze Laufzeit Ihres Kredits. Die besten Angebote im Test stammen von der Bausparkasse Schwäbisch Hall und einigen Landesbausparkassen. Ihre Darlehen mit Riester-Förderung bringen Zinssicherheit, Zulagen und Steuervorteile.
Vergleich. Holen Sie immer mehrere Angebote ein. Dabei sein sollten mindestens zwei günstige Bausparkassen, Ihre Hausbank, zwei Regionalbanken und zwei Vermittlungsgesellschaften. Vorteil der Vermittler: Sie vergleichen für Sie bereits die Kreditangebote von einigen Dutzend Banken.
