Zählt ein Dachgarten als Wohnfläche?

Laut BGH-Urteil kann der Vermieter bei Mietverträgen, die vor 2004 geschlossen wurden, die Grundfläche einer Dachterrasse oder eines Balkons grundsätzlich "bis zur Hälfte" anrechnen, wenn es keine anderweitigen Absprachen mit dem Mieter gibt. Sieht jedoch der jeweilige Mietspiegel der Kommune nur eine Anrechnung zu einem Viertel vor, dann gelte diese "ortsübliche Sitte".

Zu Mietverträgen ab 2004 hat der BGH zwar keine Festlegung getroffen, weil das Gericht über einen Fall mit einem älteren Mietvertrag geurteilt hat. Mieter mit jüngeren Verträgen haben aber laut Wohnflächenverordnung in der Regel den Anspruch, dass Balkone und Terrassen nur mit einem Viertel in die Wohnflächenberechnung eingehen.

Ein Fall für Mietminderung

In dem entschiedenen Fall hatte eine Frau in Köln die Miete für ihre Maisonette-Wohnung gekürzt, weil zwei Dachterrassen zur Hälfte in die Flächenberechnung einbezogen waren. Sie war der Auffassung, dass maximal ein Viertel eingerechnet werden dürfe und kürzte ihre Miete. Die Wohnungsgröße wurde im Mietvertrag mit "circa 120 Quadratmetern" angegeben. Die drei Terrassen haben eine Größe von 25 und zweimal 20 qm.

Während Amts- und Landgericht Köln das Minderungsrecht der Mieterin bejahten, hob der BGH das Urteil auf und verwies den Fall wieder zurück in die Vorinstanzen. Die sollen jetzt klären, ob die Anrechnung der Terrassen zu einem Viertel ortsüblich ist.

Ein Mieter hat nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 44/03, VIII ZR 192/03) generell ein Minderungsrecht, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist. Dann nämlich wird von einem Mangel gesprochen. Nach früheren Angaben des Deutschen Mieterbundes soll bei 80 Prozent der Wohnungen die im Mietvertrag angegebene Größe nicht stimmen.

Im Fall der Kölner Maisonette-Wohnung ergab sich diese Abweichung nur, wenn man die Balkone mit 25 Prozent ihrer Fläche in die Wohnfläche einrechnet.

Der Mieterbund zeigte sich enttäuscht. "Der BGH hat die alte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offengelassen", erklärt Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern über Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen, Wohnungsmängel und Mietminderungen bestehe damit nach wie vor keine Rechtssicherheit: "Wichtig ist das Urteil insbesondere für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmaß eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent, können Mieter die Miete kürzen und früher zu viel Gezahltes zurückfordern", sagt Siebenkotten.

Offene alte Streitfragen

Vertreter der Hauseigentümer halten dagegen: Der Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) nannte das Urteil praxisgerecht. Hätte der BGH die Anrechnung nur zu 25 Prozent zugelassen, wäre es bei einer Vielzahl von Mietverträgen zum Streit über Mietminderung gekommen, sagt GdW-Chef Lutz Freitag. Christian Bruch vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen empfiehlt, "die Anrechnungsquote ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln, um Unsicherheiten auszuschließen". "Mietvertragsparteien können folglich frei über den Umfang der Flächenanrechnung entscheiden", ist das Fazit des Haus-&-Grund-Rechtsexperten Kai Warnecke.