26.01.13

Wohnungsknappheit

"Von einer Mietexplosion kann keine Rede sein"

Der Immobilien-Konzern Deutsche Wohnen, die derzeit größte börsennotierte Wohnungsgesellschaft, profitiert von der Knappheit in der Region.

Von Norbert Schwaldt

Die Deutsche Wohnen AG (Deuwo) ist die derzeit größte börsennotierte Wohnungsgesellschaft der Bundesrepublik – wenn man von der Börsenkapitalisierung ausgeht. Allein im vergangenen Jahr hat Vorstandschef Michael Zahn den Bestand unter anderem durch den Kauf des Immobilienkonzerns BauBeCon gleich um 35.000 Einheiten aufgestockt. Nach der Milliardenübernahme im Mai 2012 verwaltet die Deutsche Wohnen mittlerweile mehr als 80.000 Wohnungen. Rückenwind kommt vom Immobilienboom, steigenden Mieten sowie dem Wohnungsmangel in Ballungszentren. Zahn denkt über zwei Neubauvorhaben in Potsdam und Berlin nachdenkt. Norbert Schwaldt hat mit Michael Zahn gesprochen.

Berliner Morgenpost: Es gibt nur noch Horrormeldungen vom Wohnungsmarkt. Die Mieten in Großstädten ziehen dramatisch an. Wird Wohnen in Metropolen bald unbezahlbar?

Michael Zahn: Ich glaube nicht, dass sich die Mietkurve in den Ballungszentren weiter stark nach oben bewegt. Wir rechnen mit einem Wachstum von jährlich 2,5 Prozent in Berlin. Man muss aber auch sehen, dass die Entwicklung der Löhne und Gehälter deutlich über der Steigerung der Verbraucherpreise liegt. Wenn sehr gut ausgebildete und gut verdienende Zuwanderer in die Metropolen ziehen, steigt eben die qualifizierte Nachfrage. Wir rechnen für unsere Gesellschaft im neuen Jahr ebenfalls mit einem Mietanstieg von 2,5 Prozent im Schnitt – inklusive Neuvermietungen. Von einer Mietexplosion kann da keine Rede sein.

Bei neuen Verträgen steigt die Miete aber weitaus stärker.

Die Neubürger der Metropolen mit solidem Einkommen haben höhere Ansprüche. Deshalb investieren wir bei einem Mieterwechsel hohe Summen, um die Wohnungen zu modernisieren. Bei einer Neuvermietung verlangen wir in unseren nicht preisgebundenen Altbeständen 6,80 Euro für den Quadratmeter. Wir geben bis zu 300 bis 400 Euro je Quadratmeter aus, um unsere Wohnungen wieder auf den neuesten Stand zu bringen.

Und zahlen sich die Investitionen auch aus?

Wir haben kaum Leerstand und eine sehr gute Nachfrage, auch weil wir die richtigen Wohnungsgrößen haben. Denn bei einem hohen Mietniveau wird weniger Fläche nachgefragt. Wir organisieren die Neuvermietung selbst über das Internet und unsere Service Points. Interessenten müssen also keine Maklercourtage oder sonstige Vermittlungsgebühren bezahlen.

Da können Sie in Ihren Kernregionen Berlin und Rhein-Main ja aus dem Vollen schöpfen, denn dort herrscht bald Wohnungsmangel.

Ja, bei uns melden sich viele Interessenten, weil diese Zwei- bis Dreizimmerwohnungen gefragt sind. Bei der Vermietung achten wir darauf, dass Mieter nicht überfordert werden. Die Mietbelastung für Haushalte sollte inklusive der Nebenkosten nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des gemeinsamen Einkommens betragen.

Ist der Wohnungsmarkt in den Ballungszentren aus den Fugen geraten?

Wir haben nach wie vor einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Mit dem Auslaufen der sozialen Wohnungsbauförderung vor Jahren entwickelte sich langsam, aber sicher ein Wohnungsmangel für bestimmte Gruppen von Menschen. So entstand durch die Vernachlässigung des Wohnungsthemas durch Bund und Länder ein soziales Problem. Die drohende Wohnungsnot in den Großstädten wird der Markt allein nicht lösen können. Baurecht und Bauordnungen müssen entschlackt, städtische Grundstücke für den Neubau ausgewiesen werden.

Die Wohnungsgesellschaften könnten ja auch selbst bauen.

Genau das ziehen wir jetzt ernsthaft in Erwägung. Anders als unsere Wettbewerber prüfen wir in Potsdam und in Berlin zwei konkrete Neubauvorhaben. Private Unternehmen können da mehr als städtische tun, wenn nur die staatliche Gängelung durch überholte Bauvorschriften nicht wäre. Die spätere Miete bei unseren Neubauten wird voraussichtlich bei 8,50 bis 9,00 Euro für den Quadratmeter Wohnraum liegen. Bei Wohnungsgrößen von 70 bis 75 Quadratmetern finden sich auch genügend Interessenten.

Und wie ist 2012 für das Unternehmen gelaufen?

Das war ein Superjahr. Das zu wiederholen wird uns schwerfallen. Wir haben für unseren Expansionskurs bei den Investoren 600 Millionen Euro eingeworben und 1,8 Milliarden Euro investiert.

Und die Ergebnisse?

Wir haben unsere Prognose für das Vermietungsgeschäft im November schon auf mindestens 65 Millionen Euro angehoben. Mit Wohnungsverkäufen könnten es 85 Millionen Euro sein. Weil wir nach wie vor 50 Prozent des entsprechenden Vermietungsergebnisses ausschütten, ist für 2012 auch eine höhere Dividende denkbar.

Was sind Ihre Pläne für den Jahrgang 2013?

Wir werden beim Umsatz und Ergebnis auch ohne weitere Zukäufe zweistellig wachsen. So viel ist schon sicher.

Das liegt aber auch an der Übernahme der BauBeCon-Gruppe mit insgesamt gleich 23.500 Wohnungen. Geht es nun mit der Einkaufstour der Deuwo weiter?

Wir haben die Möglichkeit, bis zu 73 Millionen neue Aktien auszugeben. Damit können wir weiter wachsen, wenn sich die richtige Gelegenheit ergibt. Doch strategische Preise wird die Deutsche Wohnen AG nicht zahlen. Ich mache keine Wetten auf die Zukunft.

Aber Sie könnten mit einem geeigneten Partner fusionieren.

Da die börsennotierten Gesellschaften in Deutschland oft die gleichen Investoren haben, wäre das theoretisch schon denkbar. Der deutsche Wohnungsmarkt hat genügend Potenzial für größere Strukturen. Obwohl es dazu schon Gespräche gab, ist das derzeit kein Thema. Aber ich schließe nicht aus, dass die Ideen – wenn die Rahmenbedingungen passen – wieder aufgegriffen werden.