Serie Berlin 2021

Berlin braucht hohe Steuern auf Spekulation mit Grundstücken

Wie soll Berlin 2021 aussehen? Der Stadtsoziologe Andrej Holm fordert eine dauerhafte Mietpreisbindungen für Sozialwohnungen.

Umstrittene Brache: Das Freudenberg Areal in Friedrichshain (Archivbild)

Umstrittene Brache: Das Freudenberg Areal in Friedrichshain (Archivbild)

Foto: Sergej Glanze / Glanze

Berlin 2021 - die Serie. Es geht um die Zukunft der Stadt. Was sind die Lösungen für die drängendsten Probleme? Die Morgenpost hat Experten um ihre Meinung gebeten. Lesen Sie dazu in den nächsten Tagen unter anderem Beiträge von der Energieexpertin Claudia Kemfert, dem Finanzfachmann Karl Brenke, dem Chemieprofessor Matthias Driess und dem Theologen Leo Penta.

Berlin galt im Vergleich zu anderen Metropolen lange Zeit als Stadt, die preiswert ist und in der billiges Wohnen möglich ist, auch in den attraktiven Innenstadtlagen. Das hat sich in den letzten sechs, sieben Jahren vollständig verändert. Wir haben jetzt einen Wohnungsmangel, vor allem an preiswerten und leistbaren Wohnungen. Anders als in den vergangenen Jahren haben nicht nur Geringverdiener inzwischen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden, sondern auch Menschen mit mittleren und sogar überdurchschnittlichen Einkommen.

Wir beobachten zudem, dass es extreme Mietsteigerungen in fast allen Innenstadtgebieten gibt. Hier herrscht eine hohe Veränderungsdynamik. Das gilt auch für ehemalige Problemlagen, wie Wedding, Teile Neuköllns und Moabit. Hier herrscht Verdrängung, das heißt, wir haben eine arme, abgehängte Bevölkerung, die dem hohen Verwertungsdruck der Immobilienwirtschaft ausgesetzt ist. Diese Dynamik führt mittelfristig zur Verdrängung an den Stadtrand, wie wir es aus anderen Städten kennen.

Dabei gibt es unterschiedliche Muster. Wenn man sich Prenzlauer Berg oder Friedrichshain ansieht, die die Sanierungs­kulisse der 90er-Jahre darstellten, dann sind das Gebiete, in denen durch eine umfangreiche Sanierung tatsächlich ein Bevölkerungstausch stattgefunden hat. In einzelnen Quartieren wohnen nur zehn bis 15 Prozent der Bevölkerung, die schon vor der Sanierungswelle dort gewohnt haben.

Interaktiv-Karte: Wo Sie sich Berlin noch leisten können

Zurzeit beobachten wir dagegen in Kreuzberg, Neukölln und Wedding eine Mikropolarisierung, die sich sehr kleinräumig abspielt. Wohlhabende ziehen in diese Viertel, der Anteil an Hartz-IV-Empfängern oder prekär Beschäftigten nimmt aber nicht in gleichem Maß drastisch ab. Das Geheimnis dahinter besteht darin, dass Haushalte mit geringen Einkommen versuchen, den steigenden Kostendruck durch Überbelegung zu kompensieren. Man zieht in kleinere Wohnungen oder vermietet Zimmer unter. Die befürchtete Verdrängung findet also erst einmal nicht statt, stattdessen registrieren wir eine Verdrängung aus dem Lebensstandard.

Viele Investitionen in Schulprogramme oder andere soziale Förderungen haben da erst einmal keine Wirkung, weil immer mehr Kinder wieder zu zweit oder dritt in einem Zimmer leben und nicht über einen eigenen Schreibtisch verfügen. Die Mietsteigerung führt also zu einer weiteren Verarmung, weil der Anteil des Einkommens, der für Miete aufgewandt wird, steigt und weniger Geld für anderes da ist: Manche verzichten auf Urlaub, andere auf Schulbücher und wieder andere verzichten aufs Essen.

Berliner können sich nur noch kleinere Wohnungen leisten

Das wissen wir von der Berliner Tafel und anderen Einrichtungen, die berichten, dass gegen Ende des Monats die Schlangen vor ihren Türen regelmäßig länger werden. Dieser Trend lässt sich aufhalten. Stadtentwicklung ist ja keine Naturkata­strophe, sondern unterliegt gesellschaftlichen Bedingungen. Eine soziale Wohnungsversorgung müsste jedoch gegen private Verwertungsinteressen durchgesetzt werden.

Dafür wären neue Mietpreisbindungen notwendig, die auch in der Innenstadt preiswertes Wohnen ermöglichen. Leider gab es in den vergangenen Jahren von politischer Seite kein Interesse, sich mit Eigentümern, Investoren und Spekulanten anzulegen. Im Glauben an die angeblichen Segnungen des Wachstums war die Angst davor, Investoren abzuschrecken, größer als die Bereitschaft, die Spekulation auf steigende Mieten und Umwandlungsgewinne einzuschränken.

Rechtliche Instrumente reichen nicht aus

Eine gute Wohnungspolitik, die auch soziale Zwecke erfüllen soll, ist teuer. Um Wohnungen zu kaufen oder Förderprogramme aufzulegen, braucht es Geld. Und wenn man dem Trend, wie bisher geschehen, mit rechtlichen Instrumenten beikommen will, dann benötigt man zusätzliches Personal. Dazu fehlten bislang der politische Wille und die Lücke im Haushalt, die man dafür freischaufeln müsste.

Mit der Mietpreisbremse, dem Zweckentfremdungsverbot und dem angekündigten Wohnungsneubau hat die Politik zwar gegengesteuert, alle diese Maßnahmen reichen aber nicht aus, um tatsächlich zu wirken. Die Neubauaktivität ist gestiegen, liegt aber angesichts der steigenden Bevölkerungszahl immer noch deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Noch weniger Erfolge gibt es dabei, preiswertes Wohnen zu sichern. Im gleichen Zeitraum, in dem jetzt der Bedarf an Wohnungen steigt, sind Zehntausende Wohnungen aus der sozialen Bindung gefallen, ohne dass sie durch irgendetwas ersetzt wurden.

Der neue Senat muss ein kohärentes Gesamtkonzept für die Wohnungspolitik vorlegen und sich bewusst machen, dass es vor allem ein soziales Versorgungsproblem gibt. Das muss gelöst werden. Dazu wäre es sinnvoll, Stadtentwicklungskonzepte für die Quartiere zu entwickeln, die jetzt noch nicht so attraktiv sind. Das zentrale Ziel muss aber sein, mehr bezahlbare Wohnungen mit Belegungsbindungen zu besitzen. Dazu gehört die Erweiterung des landeseigenen Wohnungsangebotes mit klaren Zielvorgaben für die Wohnungsgesellschaften, auch bezahlbares Wohnen anzubieten.

Rekordumsatz auf dem Immobilienmarkt in Berlin

Außerdem müsste ein Wohnungsbauprogramm auf der Tagesordnung des Senats ziemlich weit oben stehen. Darin enthalten sein müssten Programme zur Sicherung einer dauerhaften Belegungsbindung für die knapp 100.000 Sozialwohnungen, die in den nächsten Jahren aus der Förderung fallen. Ziel muss sein, diejenigen Wohnungen in der Stadt zu schützen, für die noch preiswerte Mieten gezahlt werden.

Wenn der Trend der letzten Jahre ungezügelt so weiterläuft – starkes Bevölkerungswachstum, starke Aktivität der Immobilienwirtschaft, zurückhaltende Regulierungspolitik –, dann werden wir Entwicklungen erleben wie in London oder Paris, vielleicht auf einem etwas niedrigeren Niveau. Im Moment haben wir noch eine Situation, in der es auch in der Innenstadt noch eine gemischte Bevölkerungsstruktur gibt.

Berlin sollte hier seine Besonderheiten verteidigen. Dazu wären Instrumente nötig, die spekulative Verkäufe von bebauten Grundstücken einschränken. Es gibt derzeit zu viele Investoren, die eine hohe Ertragserwartung an eine Immobilie haben. Um sie zu erfüllen, müssen die aktuellen Mieter verschwinden. Dieser spekulative Handel mit Grundstücken müsste so hoch besteuert werden, dass es dafür in Berlin keine Anreize gibt.

Aufgezeichnet von Jens Anker

Zur Person

Stadtforscher Andrej Holm (46) ist Sozialwissenschaftler an der Humboldt-Universität zu Berlin. Er forscht zu Themen der Stadterneuerung, Gentrifizierung und Wohnungspolitik im internationalen Vergleich. Engagement Holm engagiert sich neben seiner wissenschaftlichen Tätigkeit in verschiedenen stadtpolitischen Initiativen. So war er für viele Jahre Mitarbeiter der Redaktionen der Zeitschriften "Telegraph" und "MieterEcho" (Zeitschrift der Berliner Mietergemeinschaft). Lehre Von 1990 bis 1997 studierte er an der Humboldt-Universität Sozialwissenschaften. Es folgten Lehr- und Forschungstätigkeiten in Berlin und Frankfurt am Main. Von 2009 bis 2011 übernahm er die Vertretung der Lehraufgaben für den Bereich Stadtforschung am Institut für Sozialwissenschaften der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg. Soziologie Seit 2011 forscht und lehrt er wieder am Lehrbereich Stadt- und Regionalsoziologie der Humboldt-Universität.

Bezahlbare Wohnungen werden in Berlin knapp

Berlin wächst. Jedes Jahr ziehen 30.000 bis 50.000 Menschen neu in die Stadt. Schon jetzt ist der Wohnraum knapp, vor allem in begehrten Quartieren in der Innenstadt. Wohnen als zentrales Element der Daseinsvorsorge ist ein Dauerthema für die politisch Handelnden, vor allem für die neue Landesregierung.

Die Ausgangslage

Nirgendwo steigen die Mieten derart rasant an wie in Berlin, der Leerstand in den rund 1,9 Millionen Wohnungen ist auf 1,5 Prozent gesunken. Von der Attraktivität der Stadt in der ganzen Welt profitiert die Immobilienwirtschaft, die die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zu fast jedem Preis kaum befriedigen kann. Das geht allerdings zu Lasten der Bestandsmieter. Das Angebot an preiswerten Wohnungen ist im vergangenen Jahr erheblich geschrumpft. Nahezu flächendeckend werden in Berlin bei Neuvermietungen mehr als sieben Euro je Quadratmeter verlangt. Der Mittelwert der im Jahr 2015 angebotenen Kaltmieten in der Hauptstadt betrug 8,80 Euro.

Die Probleme

Die sogenannte Berliner Mischung ist in einigen Stadtteilen in Gefahr, die Verdrängung von Menschen aus ihren angestammten Wohnquartieren nimmt zu. Zwar hat der noch amtierende Senat schon vor fünf Jahren beschlossen, mehr landeseigene Wohnungen zu bauen, doch die geplante Neubauquote von 10.000 Wohnungen pro Jahr ist noch lange nicht erreicht. Mittelfristig soll die Zahl landeseigener Wohnungen von derzeit gut 300.000 auf 400.000 steigen. Der enorm gestiegene Bedarf an Wohnungen stellt die Stadtentwickler vor zusätzliche Herausforderungen. Es fehlen Schulen und Geschäfte, der Verkehr muss neu organisiert werden, um die neuen Verkehrsströme besser durch die Stadt zu leiten. Das alles kostet Geld. Die neue Landesregierung muss sich darüber verständigen, wie sie die vorhandenen Mittel möglichst effizient einsetzt.

Wer verhandelt

Die SPD schickt den Vorsitzenden ihrer Arbeitsgruppe soziale Stadt, Volker Härtig, in die Koalitionsverhandlungen. Die Grünen sind mit dem Stadtentwicklungsexperten und langjährigen Abgeordneten Andreas Otto vertreten. Für die Linkspartei verhandelt die frühere Sozialsenatorin Katrin Lompscher. Otto und Lompscher gelten als Kandidaten für ein Senatorenamt in einer rot-rot-grünen Regierung. ker

Was Praktiker fordern

Der Mietverein: "Das Land benötigt 500.000 landeseigene Wohnungen"

Wibke Werner, stellvertretende Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, sieht die neue Landesregierung vor allem in der Pflicht, den Anteil an landeseigenen Wohnungen zu erhöhen. "Der Bestand der städtischen Wohnungsunternehmen sollte mittelfristig auf 500.000 Wohnungen erweitert werden", sagt Werner. "Mindestens 50 Prozent der Wohnungen, die durch die städtischen Wohnungsunternehmen gebaut werden, sollten als Sozialwohnungen entstehen mit Mieten von unter sechs Euro je Quadratmeter nettokalt." Modernisierungsbedingte Mietsteigerungen sollten laut Mieterverein einkommensbezogen gekappt werden, sodass Mieter nach einer Modernisierung nicht mehr zum Auszug gezwungen sind. ker

Der Stadtforscher: "Landeseigenes Bauland nur noch in Erbpacht vergeben"

Aljoscha Hofmann vom Center for Metropolitan Studies (CMS) der TU Berlin arbeitet als stadtentwicklungspolitischer Berater. "Am Neubau führt angesichts des Bevölkerungswachstums kein Weg vorbei", sagt Hofmann. Der Senat sollte dabei den Ausverkauf des Bodens stoppen, Baugrund nur noch in Erbpacht vergeben werden.

So könnten auch private Bauträger bauen, während der Grund im Landesbesitz bleibt. Wichtig sei zudem, den bestehenden Wohnraum besser zu nutzen. Der Anstieg der Mieten und das Versagen der Mietpreisbremse führten dazu, dass "man nicht spart, wenn man in eine kleinere Wohnung umzieht". In der Folge lebten viele Mieter in zu großen Wohnungen. ij

Die Architektin: "Die Stadt braucht eine andere Bodenpolitik"

Berlin braucht eine andere Bodenpolitik, einen größeren Anteil von Mietwohnungen bei Neubauten und mehr Einsatz nachhaltiger Baumaterialien. Jana Richter von Praeger Richter Architekten, die für ihr Projekt, das Ausbauhaus Neukölln, den Architekturpreis Berlin 2016 erhielten, plädiert für einen Nutzungsmix. Flexible Einheiten für das Wohnen, soziale Einrichtungen und Gewerbe, die von Nutzern selbst ausgebaut werden können, "eröffnen Chancen, Identität und sozialen Zusammenhalt zu stärken", sagt die 40-Jährige. Preiswerter Wohnungsbau setze auch voraus, dass Berlin seine Grundstücke zu günstigeren Konditionen oder in Erbbaupacht den Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder privaten Baugruppen zur Verfügung stelle. sg

Berlin 2021 - alle Teile der Serie:

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Wie die Mobilität der Zukunft in Berlin aussieht

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