Immobilien

Am Berliner Büromarkt herrscht ein neues Allzeithoch

2015 wurden 20 Prozent mehr Flächen in Berlin vermietet als im Vorjahr. Die Nachfrage führt dazu, dass auch die Mieten weiter steigen.

Die ersten Mitarbeiter der Gründerplattform Rocket Internet ziehen bereits in diesen Tagen in das einstige GSW-Hochhaus an der Charlottenstraße in Kreuzberg. Bis zum Jahresende sollen alle 22 Etagen des 81 Meter hohen Gebäudes von den zahlreichen Firmen des Internetunternehmens mit rund 2000 Mitarbeitern bezogen sein. Die alte Firmenzentrale an der Johannisstraße in Mitte war für das schnell wachsende Unternehmen längst zu klein geworden. Der Rocket-Internet-Umzug ist kein Einzelfall: Weil Berlin inzwischen wirtschaftlich boomt, hat der Büroimmobilienmarkt das Jahr 2015 mit einem neuen Rekordergebnis abgeschlossen.

Wie das Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Savills am Dienstag mitteilte, wurden 2015 rund 940.800 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Gegenüber dem Vorjahr 2014 ist das eine Steigerung von mehr als 20 Prozent. "Dies entspricht einer Höhe, die noch nie in Berlin erreicht wurde", schwärmt Christian Leska, Geschäftsführer des Berliner Bürovermietungsteams bei Savills. Und die Dynamik kennt bislang nur eine Richtung: nach oben.

Besonders im vierten Quartal, so schreiben die Immobilienexperten, sei ein "epochaler Umsatz" von rund 284.700 Quadratmetern verzeichnet. Dabei gehört die Anmietung des Turmes an der Charlottenstraße mit seinen 22.000 Quadratmetern Nutzfläche durch Rocket Internet noch nicht einmal zu den größten Vertragsabschlüssen des vergangenen Jahres. In Adlershof an der Rudower Chaussee entsteht eine 47.000 Quadratmeter große Berlin-Zentrale für den Versicherungskonzern Allianz.

Und das Internetportal Zalando hat im November 2015 bekannt gegeben, dass es seinen Campus an der Mercedes-Benz Arena in Friedrichshain erweitern wird. In zwei Gebäuden, für die im 2. Quartal 2016 Baubeginn ist, entstehen weitere 42.000 Quadratmeter für das Unternehmen. Zalando stehen damit ab 2018 Büroflächen mit einem Gesamtvolumen von fast 100.000 Quadratmetern mit Platz für rund 5000 Mitarbeiter zur Verfügung.

Bisherige Mieter müssen sich eine neue Bleibe suchen

Doch zurück zum Umzug der Internetfirmen aus dem Rocket-Imperium in das Hochhaus in Kreuzberg – denn dieser ist auch in anderer Hinsicht beispielhaft: Die Verlagerung der Firmenzentrale von Mitte nach Kreuzberg hat wiederum dafür gesorgt, dass die bislang dort befindlichen Unternehmen sich eine neue Bleibe in Berlin suchen mussten. Zu ihnen zählte beispielsweise das Architekturbüro von Eike Becker mit 40 Mitarbeitern. Im September 2015 musste das Büro ausziehen – und hat im neu errichteten "Tour Total" am Hauptbahnhof eine neue und größere Bleibe gefunden. "Wir haben uns bei dieser Gelegenheit von 380 Quadratmetern auf 420 Quadratmeter vergrößert", berichtet Eike Becker.

Unterm Strich wurden so insgesamt knapp 600.000 Quadratmeter der in Berlin vorhandenen Bürofläche von 19,3 Millionen Quadratmeter neu vermietet. Dazu kam eine sogenannte Netto-Absorption durch Neuansiedlungen, Erweiterungen und Expansionen in Höhe von rund 332.000 Quadratmetern. Diese Erweiterungen wurden indes nicht nur durch Neubauten möglich: Der Büroflächenleerstand, der noch vor Jahren so besorgniserregend hoch war, dass sich nicht wenige Bürogebäudebesitzer zähneknirschend für teure Umbauten etwa in Wohnhäusern entschieden, ist inzwischen auf 3,6 Prozent (69.000 Quadratmeter) gesunken. Noch vor fünf Jahren standen sechs Prozent (1,12 Millionen Quadratmeter) der Büroflächen leer.

Die starke Nachfrage nach Büroarbeitsflächen hat dazu geführt, dass auch die Mieten seit geraumer Zeit weiter steigen. Im Fünf-Jahres-Vergleich wird deutlich, dass die Durchschnittsmiete von 12,10 Euro je Quadratmeter und Monat im Jahr 2011 auf 14,80 Euro im Jahr 2015 gestiegen ist. Dies entspricht einer Steigerungsrate von gut zwölf Prozent. Auch die Spitzenmiete hat sich im gleichen Zeitraum deutlich nach oben entwickelt: In den besonders nachgefragten Bürostandorten mussten Mieter 2011 noch 21 Euro je Quadratmeter und Monat zahlen. Inzwischen liegen die Spitzenmieten bei rund 24,30 Euro – und zum Teil sogar noch darüber. Mieter in dem neu errichteten Bürogebäude am Leipziger Platz 16 in Mitte zahlen nach Informationen von Savills sogar 25 Euro je Quadratmeter. Am Pariser Platz direkt am Brandenburger Tor müssen sogar mehr als 32 Euro gezahlt werden.

Bis zu 24 Euro pro Quadratmeter am Kurfürstendamm

Noch etwas günstiger sind dagegen die Mieten in der City West: 16 bis 24 Euro muss zahlen, wer am Kurfürstendamm oder in der Nähe der Prachtstraße eine Büroadresse auf seine Visitenkarte schreiben kann. Vermutlich noch deutlich teurer sind dagegen die besonders bei Anwaltskanzleien beliebten Büroflächen im 119 Meter hohen Zoofenster, in dem auch das Nobelhotel "Waldorf Astoria" beheimatet ist. Die Preise dort werden nicht veröffentlicht. Interessenten können sie "auf Anfrage" bekommen.

Führender Bürostandort bleibt aber unangefochten der Alt-Bezirk Mitte: Knapp 200.000 Mieter wurden in den Büros des zentral gelegenen Bezirks gezählt. Charlottenburg bringt es deutlich abgeschlagen mit knapp 110.000 Mietern auf den zweiten, Tiergarten mit 97.600 auf den dritten Platz.

Auch wenn die Preise in Berlin laut Savills' Prognose in diesem Jahr durchschnittlich um weitere 50 Cent je Quadratmeter und Monat auf 15,30 Euro steigen werden, bleibt Berlin im internationalen Metropolenvergleich unschlagbar günstig.

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