Wohnungsbau

Berlin geht das Bauland aus - Spekulanten bremsen Bauboom

Grundstücke werden knapp und teuer in Berlin. Schuld sind Grundstücksspekulanten – und die „kooperative Baulandentwicklung“ des Senats.

Berlins Einwohnerzahl wächst seit 2012 jährlich um rund 45.000 Menschen und ein Ende des Trends ist nicht in Sicht. Für alle diese Menschen muss Wohnraum geschaffen werden – und das möglichst schnell. Wohnungsbauträger müssten mit dieser Situation eigentlich glücklich sein – schließlich ist ihr Produkt gefragt wie seit Jahren nicht. Doch das ist nicht der Fall, beteuert der Berliner Bauunternehmer Thomas Groth. "Uns gehen die Grundstücke aus", warnt Groth, der im Vorstand des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) Berlin-Brandenburg ist. Der Grund dafür sei die zunehmende Spekulation mit Grund und Boden – und die "kooperative Baulandentwicklung" des Senats.

Die aktuellen Zahlen, die der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte vorgelegt hat, geben Groth recht. So sind die Verkäufe von Grundstücken, die sich zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern eignen, gegenüber dem Vorjahr um 32 Prozent eingebrochen. Das knappe Angebot hat die Preise klettern lassen. Der Geldumsatz ist im gleichen Zeitraum um 38 Prozent angestiegen. Entsprechend ist der Flächenumsatz um 21 Prozent gesunken. "Die Kaufpreise sind Zeichen für den besonderen Nachfragedruck und die Geldmenge, die auf den Berliner Immobilienmarkt drängt", schreibt der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht 2014/2015.

Brachen zur "Veredelung"

Dabei gilt Berlin als Hauptstadt der Brachen. Der "Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025" listet Flächenpotenziale auf, auf denen 215.000 Wohnungen entstehen könnten. Allerdings ist der Großteil dieser Flächen in Privatbesitz. "Viele Menschen investieren derzeit in Grundstücke und versuchen, diese durch eine sogenannte Projektentwicklung ,weiterzuveredeln' – und dann teuer zu verkaufen", sagt Groth. Als Beispiel für eine solche "Veredelung" nennt er ein rund 5500 Quadratmeter großes Bauareal am Velodrom in Prenzlauer Berg. "Der Makler hatte für das Areal eine Baugenehmigung über 10.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, das heißt, man hätte auf dem Areal rund 100 Wohnungen errichten können. Doch der Kaufpreis lag so hoch, dass jeder Quadratmeter Wohnfläche bereits mit 1000 Euro belastet gewesen wäre", so der Bauträger. Sein Unternehmen habe daher abgelehnt. Was für ihn als Bauträger schlecht sei, sei auch für die Stadt insgesamt ein Problem, denn selbst bauen wolle der Eigentümer nicht. Wer baue, gehe schließlich das volle Verwertungsrisiko ein.

Richtig teuer werde es, wenn nacheinander mehrere solcher "Projektentwickler" das Grundstück immer weiter durchreichten und jeder dabei mitverdienen wolle. "Seit 2010 hat dieses Geschäftsmodell enorm zugenommen", so Groths Beobachtung.

Grundstückswert in drei Jahren fast verdoppelt

Besonders gut lasse sich dieser Trend an dem mit Imbissbuden provisorisch genutzten Grundstück an der Cora-Berliner-Straße direkt am Holocaustmahnmal in Mitte beobachten. Der Holzpavillon an der Nordseite des Denkmals wurde 2006 eröffnet und sollte drei Jahre stehen bleiben. Seitdem hat das Grundstück, auf dem eine Wohnungsbebauung mit acht Stockwerken entstehen könnte, mehrmals den Besitzer gewechselt. "Vor drei Jahren wurde mir das Grundstück für 40 Millionen Euro angeboten", sagt Groth. Die Erwerber, die das Areal im Sommer dieses Jahres gekauft haben, sollen dem Vernehmen nach 75 Millionen Euro bezahlt haben. "Kein Wunder, wenn jede Wohnung dann ein Vermögen kostet", so Groth. Falls denn überhaupt gebaut werde.

Erschwerend komme hinzu, so der Bauunternehmer, dass der Senat selbst dazu beitrage, dass Grundstücke zurückgehalten würden. Der Senat hat im Juni die "kooperative Baulandentwicklung" beschlossen. Diese sieht vor, dass auf Grundstücken, für die ein Bebauungsplan aufgestellt wird, der Investor die Kosten nicht nur für Infrastruktur wie Straßen oder Schulen trägt, sondern auch ein Viertel der Wohnungen zu einer Sozialmiete von 6,50 Euro anbieten muss. "Um diese Mehrkosten zu kompensieren, müsste entweder der Grundstückspreis sinken, oder die Miete für die restlichen 75 Prozent der Wohnungen wird entsprechend höher", so Groth. Die Eigentümer seien aber derzeit nicht bereit, mit den Preisen runterzugehen. Und die höhere Miete funktioniere nicht, weil sich die meisten Berliner Mieten über zwölf Euro pro Quadratmeter nicht leisten können. "Im Ergebnis wird nicht gebaut, sondern erst einmal abgewartet", sagt Groth.

Mieterverein setzt sich für ein "Baugebot" ein

Auch der Berliner Mieterverein hat das Problem erkannt. Allerdings dürfe es nicht sein, dass die Pflicht zum Bau von Sozialwohnungen gelockert werde. "Wir schlagen deshalb vor, der Spekulation mit Grund und Boden mit der Ankündigung von Baugeboten beizukommen", so Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Angesichts der angespannten Wohnungsmarktsituation müsse verhindert werden, dass Bauland aus spekulativen Gründen zurückgehalten werde.

Thomas Groth teilt diese Einschätzung. "Ein Baugebot bei vorliegender Baugenehmigung würde ich begrüßen", sagt er. Sein Vorschlag: Baubeginn innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Baugenehmigung. Diese Frist könne verlängert werden, wenn der Bauherr nachweisen kann, dass er sich tatsächlich um den Baustart bemühe.

Auch Alexander Happ, Geschäftsführer der Buwog-Gruppe, würde ein entsprechendes Gebot begrüßen. "Wir haben selbst schon erlebt, dass uns ein Grundstück in zeitlichen Abständen immer wieder angeboten worden ist – und jedes Mal zu einem anderen, meist höheren Preis", sagt Happ. In solchen Fällen hätte ein Baugebot dazu geführt, dass der Boden einer dringend benötigten Nutzung zugeführt wird.

Mittes Baustadtrat Carsten Spallek (CDU) ist skeptisch, ob ein Baugebot das Problem tatsächlich löst. "Wir können diesen Paragrafen nur anwenden, wenn dies für den Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist", so der Baustadtrat. Andernfalls könne der Eigentümer vom Bezirk die Übernahme des Grundstücks verlangen. "Im Bezirkshaushalt von Berlin-Mitte sind dafür keine Mittel veranschlagt", so Spallek. In Gesprächen mit potenziellen Investoren sei als Investitionshemmnis immer wieder der Mindestanteil an "sozialverträglichen Mieten" kritisiert worden, zumal dazu keine Förderung des Senats gewährt werde, sondern die vergünstigten Mieten aus einer Innenfinanzierung des Bauvorhabens kommen sollen. "Wir stehen also einer großen Herausforderung gegenüber, die ohne finanzielles Engagement des Senats nicht zu bewältigen ist", sagt der Baustadtrat. Ansätze dazu seien aber vorhanden. Die Mittel für die Wohnungsbauförderung sollen im Haushalt 2016/17 deutlich erhöht werden.

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