Studie Warum die Mietpreisbremse Berlins Mietern nicht hilft

Foto: Gewobag / obs

Einer Studie des Forschungsinstituts RegioKontext im Auftrag des Berliner Mietervereins besagt: 600.000 der rund 1,45 Millionen Mietwohnungen in der Stadt sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Mit der Einführung der Mietpreisbremse soll das Wohnen in Ballungszentren wie Berlin wieder bezahlbar werden. "Doch dieses Ziel wird verfehlt, wenn bei dem Gesetzesentwurf nicht nachgebessert wird", warnte Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, am Mittwoch. Voraussichtlich ab Februar dürfen Wohnungen bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen. Eine Studie des Forschungsinstituts RegioKontext im Auftrag des Mietervereins hat jedoch ergeben, dass 600.000 der rund 1,45 Millionen Mietwohnungen aufgrund von Ausnahmeregelungen nicht unter die Mietpreisbremse fallen würden.

Nach Angaben der Studie, die das Forschungsinstitut RegioKontext im Auftrag des Mietervereins erstellt hat, würden rund 74,48 Prozent der Mietangebote mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. "Allein diese Zahlen beweisen schon, dass wir dringend eine Mietpreisbremse brauchen", sagte der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Die Mietpreisbremse könnte also theoretisch tatsächlich bei drei von vier Wohnungen in Berlin wirksam werden. Leider jedoch würden zahlreiche Ausnahmeregelungen die Wirkung der Gesetzesnovelle massiv einschränken. "Bei rund 40 Prozent aller Wiedervermietungen wird die Mietpreisbremse von vornherein nicht zur Anwendung kommen", sagte Wild. Die Gründe dafür seien vielfältig.

So klammere der Gesetzesentwurf Neubauten oder Wohnungen, die modernisiert wurden, von vornherein aus. Diese Regelungen beträfen nach Schätzungen von RegioKontext allein rund 150.000 Wohnungen. Die Bestandsschutzregelung garantiere Vermietern zudem, dass Mieten, die bereits heute über der Kappungsgrenze liegen, nicht abgesenkt werden müssen. Somit scheiden weitere 450.000 Wohnungen aus.

Mieter fürchten hohe Prozesskosten

Erschwerend käme hinzu, dass die Rechtsansprüche des Mieters vor Gericht nur schwer durchzusetzen seien. "Es besteht die Gefahr, dass der Mieter auf den Prozesskosten sitzen bleibt", sagte Wild. Viele Mieter würden daher voraussichtlich gar nicht erst versuchen, ihre Ansprüche einzuklagen. Wenn der Streitwert 100 Euro im Monat beträgt, erscheine das Risiko, bis zu 4000 Euro Prozesskosten übernehmen zu müssen, unangemessen hoch. "Wenn die Mietpreisbremse zu einer Erfolgsstory werden soll, dann muss der Gesetzentwurf dringend nachgebessert werden", forderte Wild. Der Chef des Berliner Mietervereins kritisierte zudem, dass der Vermieter keine Strafen befürchten müsse, wenn er Mieten oberhalb der Kappungsgrenze verlange.

Dabei besteht durchaus Handlungsbedarf. Die Durchschnittsmiete beträgt laut dem 2013 erstellten und bis Mai 2015 geltenden Berliner Mietspiegel 5,54 Euro je Quadratmeter und Monat. Für die Studie wurden deshalb Mietangebote aus dem Internetportal ImmobilienScout24 aus dem Jahr 2013 herangezogen, damit die Vergleichsdaten aus dem gleichen Untersuchungszeitraum stammen. Für die in der Studie untersuchten 68.000 Wohnungsangebote wurde dabei ein Mietzins von durchschnittlich 8,18 Euro verlangt – eine Differenz von 2,64 Euro zu den vergleichbaren Mietspiegelwerten und 2,31 Euro oberhalb der Kappungsgrenze, die die Mietpreisbremse vorsieht.

Mietspiegel teilweise um 55 Prozent überschritten

Vergleiche man die unterschiedlichen Gebäudekategorien miteinander, ergäben sich deutlich differenzierte Werte, so Wild weiter. So überschreiten bei den rund 100.000 Plattenbauwohnungen im Ostteil der Stadt die Angebotsmieten um rund 20 Prozent den Vergleichswert im Mietspiegel. Bei den bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauten – rund 300.000 Wohnungen – waren es dagegen sogar 55 Prozent.

Besonders extrem fallen die Abweichungen von den Mietspiegelwerten bei den Altbauten mit mehr als 90 Quadratmetern in mittlerer Lage aus. Hier liegen Angebotspreise je Quadratmeter sogar um vier Euro über den Mietspiegelwerten. Auch bei den Nachkriegsbauten, die bis 1972 errichtet wurden, liegen die Angebotsmieten, je nach Größe und Lage der Wohnung, zwischen 15 und 40 Prozent über den offiziellen Mietspiegelwerten. "Bei einer funktionierenden Mietpreisbremse könnten Berlins Mieter jährlich zwischen 90 und 100 Millionen Euro sparen", so das Fazit der Studie.

Foto: Amin Akhtar

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