Eigentum

Neue Wohnungen in Berlin sind kleiner und teurer

Eigentum in Berlin kostet bereits 3700 Euro pro Quadratmeter – vor allem in Innenstadtlagen. In Mitte wird es besonders teuer. Der einstige Problembezirk Wedding ist noch recht günstig, holt aber auf.

Wer in Berlin eine Wohnung kaufen will, muss heute deutlich tiefer in die Tasche greifen, als zuvor: Die Kaufpreise für Neubauwohnungen sind in der Bundeshauptstadt innerhalb eines Jahres um 5,7 Prozent gestiegen. Durchschnittlich 3700 Euro pro Quadratmeter mussten die Erwerber einer neu gebauten Wohnung 2013 zahlen. Das sind 200 Euro pro Quadratmeter mehr als im Vorjahr 2012.

Wie aus einer Analyse des Marktforschungsunternehmens Bulwiengesa hervorgeht, waren dabei vor allem in den Berliner Ortsteilen Wedding (20,5 Prozent) und Tiergarten (18,5 Prozent) enorme Kostensprünge zu verzeichnen. Am geringsten fiel dagegen die Preissteigerung in Pankow (1,7 Prozent) und Köpenick (3,3 Prozent) aus. "In Pankow ist in den vergangenen Jahren enorm viel gebaut worden, der Wettbewerb entsprechend groß", so Bulwiengesa-Analyst André Adami. Zudem gebe es im Altbezirk Pankow noch reichlich Flächenpotenziale und die starke Konkurrenz durch Ein- und Zweifamilienhäuser. "Wer bereit ist, außerhalb zu wohnen, entscheidet sich gern auch für ein Eigenheim", so Adami. 2013 mussten Käufer einer Neubauwohnung in Pankow 3000 Euro zahlen – nur 50 Euro mehr als im Vorjahr 2013.

"Die deutlich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern und Eigennutzern nach Eigentumswohnungen in Berlin hat nicht nur die Preise steigen lassen, sondern auch dazu geführt, dass viele Projektentwickler sich inzwischen in Ortsteile wagen, die sie vorher nicht im Fokus hatten", so Bulwiengesa-Experte André Adami.

Trotz der prozentual höchsten Steigerung zählt etwa der lange als Problemkiez geltende Altbezirk Wedding immer noch zu den preiswertesten Ortsteilen der Stadt. 2650 Euro kostete dort 2013 der neu gebaute Quadratmeter. Das sind 450 Euro mehr als noch 2012. Wedding liegt nunmehr preislich gleichauf mit Ortsteilen wie Treptow und Hohenschönhausen. Lediglich in Hellersdorf am östlichen Stadtrand war neu errichteter Wohnraum mit 2300 Euro pro Quadratmeter noch günstiger.

"Rund 2000 Euro betragen die Baukosten durchschnittlich pro Quadratmeter, dann kommen noch der Grundstückspreis und Vermarktung hinzu", erläutert Adami. Gerade für die zentrumsnahen Altbezirke wie etwa Wedding rechnet Adami in der Zukunft noch mit weiteren deutlichen Preissprüngen. "Wedding ist in puncto Neubau ein völliger Neueinsteiger, dort wurde bis vor Kurzem so gut wie gar nicht gebaut", betont Adami.

Kleinere Wohnungen bedeuten auch niedrigere Preise

Am teuersten sind Neubauwohnungen beim Erstbezug, wenig überraschend, deshalb im Altbezirk Mitte. 4600 Euro und damit 300 Euro mehr als noch im Vorjahr mussten Erwerber dort zahlen – das entspricht einem Anstieg von sieben Prozent. Auf Platz zwei landet Wilmersdorf mit 4400 Euro (2012: 4100 Euro), Platz drei teilen sich Charlottenburg und Zehlendorf mit jeweils 4300 Euro (Vorjahr: 3950 und 4100 Euro).

Weil Bauland im Zentrum knapp und teuer ist, lohnt es sich für die Projektentwickler, in eine hochwertige bis luxuriöse Ausstattung ihrer Wohnungen zu investieren – auch wenn diese dadurch noch teuerer werden. Gerade im Luxusbereich lassen sich Preise erzielen, die die 10.000 Euro-Marke überschreiten. So werden beispielsweise die 32 Wohnungen des Bauvorhaben "Kronprinzengärten", die die Firma Bauwert direkt neben der Friedrichswerderschen Kirche in Berlins historischer Mitte errichtet, für durchschnittlich 8000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die begehrten Penthouse-Wohnungen werden sogar für bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Doch das sind immer noch Ausnahmeerscheinungen in Berlin. Die Preisspanne im Alt-Bezirk Mitte bewegt sich im Durchschnitt zwischen 3180 und 8900. Das günstigste Projekt ist laut der Marktstudie die "Engelpromenade" am Legiendamm 22 an der Grenze zu Kreuzberg. Dort sind 24 Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von 2650 bis 4160 Euro entstanden. Der Durchschnittspreis beträgt 3180 Euro.

Die gestiegenen Preise haben dazu geführt, dass die Wohnungen in den vergangenen Jahren immer kleiner geworden sind. "Besonders deutlich fällt der Rückgang der Wohnungsgröße seit dem Jahr 2011 aus", so Adami. "Ein Preisanstieg von 500 Euro pro Quadratmeter führt bei einer 120 Quadratmeter großen Wohnung zu einer Erhöhung des absoluten Kaufpreises von 60.000 Euro", beziffert er. Somit würden schnell psychologische Kaufpreisschwellen von 400.000 oder 500.000 Euro überschritten, die durch eine Verkleinerung der Wohnfläche ausgeglichen werden. Weitere Gründe für die Reduktion der Wohnflächen liegen zudem in der allgemeinen Verkleinerung der Haushalte.

Mit einer Trendumkehr oder auch nur stagnierenden Preisen sei auch im laufenden oder kommenden Jahr nicht zu rechnen. "Das vom Bausenator Michael Müller Anfang dieser Woche mit der privaten Bauwirtschaft geschlossene Neubaubündnis wird dazu führen, dass die Preise am frei finanzierten Wohnungsmarkt weiter steigen", prognostiziert Adami. Das Bündnis mache größeren Bauvorhaben zur Auflage, dass soziale Infrastruktur wie Kitas und Schulen oder ein bestimmter Anteil an Sozialwohnungen mit errichtet werden müssen. "Diese Kosten werden dann auf die Kaufpreise draufgeschlagen", so der Marktforscher.

Zur Startseite
© Berliner Morgenpost 2017 – Alle Rechte vorbehalten.