Immobilienmarkt

Wohneigentum in Berlin wird deutlich teurer

Wohnungen und Häuser in Berlin sind teurer geworden. In guten Lagen steigen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um 200 Euro. Auch in Potsdam liegen sie über Vorjahresniveau.

Wohnen in der Hauptstadt ist in den vergangenen Jahren nicht nur für Mieter kontinuierlich teurer geworden. Wie die Zahlen belegen, die der Immobilienverband Berlin-Brandenburg IVD am Mittwoch in Potsdam vorgelegt hat, müssen auch Käufer einer Immobilie deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor wenigen Jahren. Allein im vergangenen Jahr betrug die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen elf Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ebenfalls teurer geworden – im Vergleich zum Vorjahr um rund sechs Prozent, wie aus dem Immobilienpreisservice 2012/2013 hervorgeht.

Die Studie des IVD basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen und differenziert bis auf die Bezirksebene. "Das Preisniveau ist besonders in begehrten Innenstadtbezirken deutlich gestiegen", sagte IVD-Vorstand Dirk Wohltorf. Gleichzeitig könne in einigen Berliner Bezirken noch günstiger Wohnraum für weniger als 1000 Euro pro Quadratmeter erworben werden. "Wenn man sich abseits der durchgetretenen trendigen Pfade bewegt, wo es den Mainstream hinzieht", ergänzte Wohltorf.

Trotz gestiegener Kaufpreise sei Wohneigentum in der Hauptstadt auch für Durchschnittsverdiener in vielen Stadtvierteln noch erschwinglich. "Bei steigenden Zinsen könnte sich das jedoch schnell ändern", warnte Katja Giller, Vorsitzendes Mitglied des IVD-Wertermittlungsausschusses. Schuld daran habe auch der Berliner Senat, der die Grunderwerbsteuer ab Januar 2014 auf sechs Prozent heraufgesetzt habe. "Insbesondere für junge Familien sind diese Nebenerwerbskosten, zu denen sich nach den Makler- auch noch Notargebühren gesellen, ein echtes Kaufhemmnis", sagte Giller.

Eigentumswohnungen werden stark nachgefragt

Dabei werden Eigentumswohnungen insbesondere von Eigennutzern weiterhin stark nachgefragt. Für Eigentumswohnungen in einfacher bis mittlerer Lage werden aktuell durchschnittlich rund 1550 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verlangt. Zum Vergleich: 2010 waren es 1200 Euro, im vergangenen Jahr 1400 Euro.

In Guten bis sehr guten Wohnlagen ist der Trend ähnlich. 2013 wurden 20.50 Euro pro Quadratmeter verlangt (2010: 1650 Euro; 2012: 1850 Euro). Doch nicht immer seien die in den Immobilienanzeigen verlangten Kaufpreise auch gerechtfertigt. "Wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, werden immer wieder auch deutlich überhöhte Angebotspreise registriert. Hier sollten Käufer die Augen aufhalten und sich beraten lassen", sagte Giller.

Teuerste Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf

So seien Kaufpreise von 4000 Euro im aufstrebenden Szenekiez von Neukölln zwar bereits gesichtet worden. "Ob das eine gute Investition ist, wage ich jedoch zu bezweifeln", so die Expertin. Solche Spitzenpreise seien jedoch auch in Neukölln unüblich. Die teuersten Wohnungen werden allerdings wie im Vorjahr in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf angeboten.

Entscheidend für die Preissteigerungen sei neben der Lage vor allem das Alter sowie die Ausstattung der Immobilie. Der Immobilienpreisservice sei deshalb dazu gedacht, eine erste Orientierungshilfe zu geben. Die Ergebnisse der Marktanalyse im Einzelnen:

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sind nach Einschätzung des IVD der am stärksten nachgefragte Teilmarkt. Hier wurden mit rund elf Prozent die größten Preisanstiege verzeichnet, die damit die Mietentwicklung noch deutlich hinter sich gelassen haben. "Nachfrage und Transaktionen konzentrieren sich dabei weiter ganz klar auf citynahe Wohnlagen in Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow", so Wohltorf. Ausgewertet wurden nur die Preise für Bestandsimmobilien.

Neubauten sind in der Regel noch deutlich teurer. So werden etwa in Mitte Spitzenpreise von bis zu 7000 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Charlottenburg-Wilmersdorf bis zu 5200 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt werden in Mitte jedoch zwischen 1850 Euro (einfache bis mittlere Lage) und 2400 Euro (gute bis sehr gute Lage) verlangt und auch gezahlt. In Charlottenburg-Wilmersdorf sind es 2200 bis 3100 Euro.

Aber auch Stadtgebiete außerhalb des S-Bahn-Rings mit hohem Freizeitwert und guter Infrastruktur verzeichneten Preisanstiege. So werden in Steglitz-Zehlendorf bis zu 4800 Euro pro Quadratmeter, im Durchschnitt jedoch zwischen 1700 und 2300 Euro fällig. Anders sehe es in weniger nachgefragten Randlangen aus, dort gebe es noch ein erschwingliches Preisniveau, ergänzt Wohltorf. Günstige Wohnungen mit Durchschnittspreisen von 1300 bis 1550 Euro pro Quadratmeter findet man beispielsweise in Marzahn-Hellersdorf und auch in Spandau (1300–1600 Euro). Für eine Eigentumswohnung in der Hauptstadt mit 90 Quadratmetern Wohnfläche sind demnach durchschnittlich 139.500 Euro in einfachen und 184.500 Euro in Vorzugslagen zu zahlen.

Ein- und Zweifamilienhäuser

Nach wie vor ziehen insbesondere junge Familien gerne in ein Haus mit eigenem Garten. Ein typisches, frei stehendes Einfamilienhaus mit durchschnittlich 130 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 700 Quadratmeter großen Grundstück kostet in Berlin in einfachen bis mittleren Lagen im Durchschnitt 260.000 bis 345.000 Euro. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Preiszuwachs von sechs Prozent. "Die Spannen reichen dabei von 130.000 Euro in Marzahn-Hellersdorf bis zu 800.000 Euro in Grunewald", so Wohltorf.

Spitzenreiter im Marktsegment der Einfamilienhäuser ist der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, wo der geringfügige Bestand durchschnittlich für 450.000 bis 650.000 Euro gehandelt wird.

Doppel- und Reihenhäuser

Die platzsparende Alternative zum Einfamilienhaus sind die Doppel- und Reihenhäuser, die im Durchschnitt mit einer Wohnfläche von 110 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 350 Quadratmetern auskommen. In Berlin sind Reihenhäuser bereits ab 210.000 Euro in Standard- und für rund 290.000 Euro in Vorzugslagen zu haben.

Wer mit dem Kauf einer Immobilie liebäugelt, sollte jedoch eines nicht vergessen, warnt Wohltorf: Zu den reinen Kaufpreisen kommen in Berlin und auch in Brandenburg derzeit Nebenerwerbskosten in Höhe von 13 Prozent hinzu. Diese verteilen sich auf Makler- und Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Weil Letztere im kommenden Jahr nach dem Beschluss des Senats von fünf auf sechs Prozent steigen soll, werden es ab dem 1. Januar 2014 sogar 14 Prozent sein.

Mietwohnungen

Für viele Berliner ist der Erwerb einer Immobilie angesichts der hohen Kosten unerschwinglich oder unattraktiv. Sie werden, gewollt oder ungewollt, auch künftig auf dem Mietenmarkt nach einer passenden Wohnung suchen müssen. Immerhin: Das seit 2010 anhaltende Mietwachstum hat sich im zweiten Halbjahr 2013 spürbar verlangsamt. Während im Vorjahr in Berlin noch Mietsteigerungen von durchschnittlich acht Prozent zu verzeichnen waren, stiegen zum Stichtag 1. Oktober 2013 die Schwerpunktmieten bei Neuabschlüssen in Standardlagen gegenüber dem Vorjahr um rund 4,5 Prozent auf sieben Euro pro Quadratmeter nettokalt und in Vorzugswohnlagen um rund 3,7 Prozent auf 8,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt.

Spitzenreiter auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt bleibt Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Schwerpunktmiete in Standardwohnlagen von 8,75 Euro pro Quadratmeter und in Vorzugslagen von 10,50 Euro nettokalt (2012: 8,25 Euro/m2 bzw. 10,00 Euro/m2). Auf Rang zwei folgt wie im Vorjahr der Bezirk Mitte mit 7,50 Euro in Standardwohnlagen bzw. 10,00 Euro in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 Euro bzw. 9,75 Euro).

Steglitz-Zehlendorf belegt erneut den dritten Rang mit Schwerpunktmieten von 7,75 Euro in Standardwohnlagen und 9,75 Euro in Vorzugswohnlagen (2012: 7,25 bzw. 9,75 Euro). Auf Platz vier und fünf liegen wie im Vorjahr Pankow und Tempelhof-Schöneberg mit jeweils 7,25 Euro in Standardwohnlagen und neun Euro in Vorzugswohnlagen (Pankow 2012: 7,25 bzw. 8,75 Euro, Tempelhof-Schöneberg 2012: 6,75 bzw. 8,50 Euro).

"Bei den Mieten zeichnet sich eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau ab", so Wohltorf. Im bundesweiten Vergleich weise Berlin dabei nach wie vor ein moderates Miet- und Kaufpreisniveau auf.

Wohneigentum in Potsdam

Auch in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam ist Wohneigentum teurer geworden. Im Schnitt werden im Vergleich zu 2012 für Eigentumswohnungen 100 Euro pro Quadratmeter mehr verlangt. Die Preisspanne liegt zwischen 2600 bis 3600 Euro je Quadratmeter.

Erhebliche Zuwächse sind auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern zu verzeichnen. Im Schnitt werden zwischen 300.000 und 420.000 Euro verlangt. In der Spitze sind das neun Prozent mehr als 2012.

Die Mieten in Potsdam blieben dagegen nahezu auf dem Vorjahresstand. In mittleren und gehobenen Wohnlagen werden netto kalt 7,50 bis elf Euro je Quadratmeter verlangt. In einfachen Lagen stieg der Mietzins um 50 Cent auf 5 Euro den Quadratmeter.

In den anderen kreisfreien Städten in Brandenburg blieben die Preise und Mieten nahezu gleich. Während in Cottbus die Mieten bei 3,80 Euro starten, sind es in Brandenburg/Havel vier Euro und in Frankfurt (Oder) 4,40 Euro je Quadratmeter. Für Ein- und Zweifamilienhäuser werden durchschnittlich zwischen 90.000 und 110.000 Euro verlangt.

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